Welche Lagen in Las Palmas eignen sich am besten für eine Renovierungsinvestition?

Las Palmas ist selten ein einheitlicher Markt: Historische Kerne, etablierte Wohnviertel und wachsende Randlagen unterscheiden sich stark in Bausubstanz, Nachfrage und rechtlichen Auflagen. Wer renovieren und anschließend verkaufen oder vermieten möchte, sollte deshalb nicht nur den Ort, sondern das konkrete Viertel und Gebäude prüfen.

Für Käufer aus Deutschland kommen weitere Faktoren hinzu: die Wahl zwischen touristischer und langfristiger Vermietung, regionale Lizenzvorgaben sowie steuerliche Pflichten, die je nach Lage in Las Palmas unterschiedlich relevant sein können. Der folgende Überblick ordnet diese Punkte ein.

Las Palmas umfasst Inseln wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, geprägt von ganzjährig mildem Klima. Käufer sind oft internationale Interessenten, darunter Ruheständler und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und das Klima das ganze Jahr über schätzen.

Mehrere Flughäfen sorgen für gute Erreichbarkeit. Das Angebot umfasst Apartments und Villen, häufig mit touristischer Vermietungsmöglichkeit außerhalb der klassischen europäischen Sommersaison.

Wer in Las Palmas ein Renovierungsobjekt sucht, muss zunächst wählen, auf welcher Insel er investieren möchte, denn die Ausgangslage ist auf Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura jeweils anders. Auf Gran Canaria findet man neben den touristischen Küstenorten auch die Hauptstadt Las Palmas de Gran Canaria selbst, mit Altbauwohnungen aus verschiedenen Jahrzehnten, die sich für eine Kernsanierung eignen und sowohl an Einheimische als auch an internationale Mieter vermietet werden können. Lanzarote ist stärker durch eine einheitliche, oft niedrige Bauweise geprägt, die auf den Schutz des Landschaftsbildes zurückgeht; Umbauten und Erweiterungen unterliegen dort häufig strengeren gestalterischen Vorgaben der Gemeinden, was bei der Planung eines Renovierungsprojekts von Anfang an berücksichtigt werden sollte. Fuerteventura wiederum ist geprägt von eher ländlichen Siedlungen im Inselinneren und stark touristisch ausgerichteten Zonen an der Küste, sodass sich Objekte für ein Renovate-to-rent-Konzept und Objekte für ein reines Renovate-to-sell-Konzept oft klar unterscheiden lassen.

Für Investoren bedeutet das: Eine Immobilie in einem Altstadtviertel von Las Palmas de Gran Canaria folgt anderen Regeln und spricht ein anderes Publikum an als ein Reihenhaus nahe der Küste von Lanzarote oder ein Apartment in einer touristischen Anlage auf Fuerteventura. Wir prüfen für jedes Objekt, auf welcher Insel und in welcher Gemeinde es liegt, bevor wir eine Renovierungsstrategie vorschlagen, denn die baulichen Vorschriften, die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Wiederverkaufsfähigkeit unterscheiden sich zwischen den drei Inseln deutlich.

Ein Vorteil von Las Palmas gegenüber vielen Festlandregionen ist das ganzjährig milde Klima, das die Nachfrage nach Ferienwohnungen nicht auf den klassischen europäischen Sommer beschränkt. Für ein Renovate-to-rent-Vorhaben bedeutet das, dass ein Objekt potenziell über weite Teile des Jahres vermietbar ist, auch in Monaten, in denen andere spanische Regionen kaum touristische Nachfrage verzeichnen. Das zieht neben klassischen Urlaubern auch Ruheständler an, die sich für längere Aufenthalte einmieten, sowie zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und eine Unterkunft für mehrere Wochen oder Monate suchen. Diese Zielgruppen stellen andere Anforderungen an eine Renovierung als reine Kurzzeiturlauber: gute Internetanbindung, ein ruhiger Arbeitsbereich und eine funktionale Küche wiegen oft mehr als eine besonders aufwendige Ausstattung.

Wer ein Objekt vor allem für längere Aufenthalte statt für kurze Wochenendbuchungen plant, sollte das bereits bei der Aufteilung und Ausstattung während der Renovierung berücksichtigen. Ein zusätzlicher Raum, der als Arbeitsplatz nutzbar ist, oder ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse mit Aufenthaltsqualität können den Unterschied machen, ob eine Wohnung auch außerhalb der klassischen Ferienzeiten gebucht wird. Diese Überlegung ist in Las Palmas relevanter als in Regionen mit ausgeprägter Saisonalität, weil hier ein Teil der Nachfrage bewusst wegen des milden Winterklimas entsteht.

Die Regierung der Kanarischen Inseln regelt touristische Vermietungen eigenständig, und diese Regeln gelten unabhängig vom übrigen spanischen Festland. Für ein Objekt in Las Palmas, das nach der Renovierung an Feriengäste vermietet werden soll, ist deshalb frühzeitig zu klären, ob die jeweilige Gemeinde und das konkrete Gebäude eine touristische Nutzung überhaupt zulassen, denn nicht jede Wohnanlage oder jedes Viertel ist dafür vorgesehen. Gerade in gemischt genutzten Gebäuden mit Dauerbewohnern kann die touristische Vermietung eingeschränkt oder an zusätzliche Bedingungen geknüpft sein. Wer stattdessen auf eine langfristige Vermietung an Einheimische oder an länger bleibende internationale Mieter setzt, ist von diesen touristischen Beschränkungen nicht betroffen, muss dafür aber die allgemeinen steuerlichen Pflichten für Vermieter beachten, etwa die jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten und die laufenden Kosten wie die Grundsteuer.

Auch die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird auf den Kanarischen Inseln von der Regionalregierung festgelegt und weicht vom Satz anderer spanischen Regionen ab; die konkrete Höhe ist in der begleitenden Tabelle auf dieser Seite aufgeführt. Bei einem Neubau fällt stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 Prozent zuzüglich Stempelsteuer an. Diese Abgaben sollten bereits bei der Kalkulation eines Renovierungsprojekts berücksichtigt werden, ebenso wie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten, die in jeder spanischen Region anfallen.

Die Inselstruktur von Las Palmas bringt eigene Herausforderungen für Renovierungsprojekte mit sich. Baumaterial und Handwerkerkapazitäten müssen teils von der jeweiligen Insel selbst oder von einer Nachbarinsel bezogen werden, was die Planung eines Renovierungszeitplans anders gestaltet als auf dem spanischen Festland. Unser eigenes Renovierungsteam kennt diese Besonderheiten und plant Materialbeschaffung und Bauabläufe entsprechend, damit ein Projekt nicht durch Lieferengpässe ins Stocken gerät. Auch das Alter und der Bauzustand unterscheiden sich stark zwischen einer Altbauwohnung im Zentrum von Las Palmas de Gran Canaria und einer Villa in einer touristischen Anlage an der Küste; entsprechend unterschiedlich fällt der Renovierungsaufwand aus, den wir für vergleichbare Projekte im Median bei 22 Prozent des Kaufpreises dokumentiert haben, wobei dies ein vergangenes Ergebnis ist und keinen Rückschluss auf ein konkretes künftiges Projekt zulässt.

Die gute Erreichbarkeit der Inseln über mehrere Flughäfen erleichtert sowohl Besichtigungen vor dem Kauf als auch die spätere Vermietung an internationale Gäste, die direkt aus verschiedenen europäischen Ländern anreisen können. Für Käufer, die nicht selbst vor Ort sein können, bieten wir Besichtigungen per Video an und begleiten den gesamten Ablauf von der Suche über die Beschaffung der NIE-Nummer und eines spanischen Bankkontos bis zur Unterzeichnung vor dem Notar. Bei der Managed-Investment-Lösung kaufen Sie die Immobilie auf Las Palmas auf Ihren eigenen Namen, unser Team übernimmt die Renovierung vor Ort, und wir kümmern uns anschließend um Verkauf oder Vermietung, wobei Erträge naturgemäß je nach Projekt schwanken können und nie garantiert sind.

Die Daten zu Las Palmas (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Las Palmas (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

1.171.547 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Las Palmas insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. 171.235 Menschen in der Provinz Las Palmas tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 15 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

10.849 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Las Palmas gemeldet. Damit sind sie real vor Ort präsent, ohne zu den größten Gemeinschaften der Provinz zu gehören. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Las Palmas (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Las Palmas vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

4.501 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Las Palmas einen Median von 2.750 €/m² und einen mittleren Preis von 250.000 €. Beide Werte liegen in der Mitte des Feldes, nahe dem Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 Orten in ganz Spanien. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 1.840 €/m² und 4.020 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Für ein Objekt zum medianen Angebotspreis von 250.000 € in Las Palmas (Provinz) beträgt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 % etwa 16.200 €. Notar, Grundbuch und Gestoría schlagen mit weiteren 3.000 € zu Buche, insgesamt also etwa 19.200 €, die nicht aus einem Hypothekendarlehen, sondern aus eigenen Rücklagen finanziert werden müssen. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-11-01 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Las Palmas im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

Für Las Palmas (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 26.998 Ferienwohnungen mit 115.284 Schlafplätzen aus, etwa 23 je 1.000 Einwohner. Dieser mittlere Wert zeigt eine spürbare, aber nicht dominante Ferienvermietung, für die stets eine regionale Lizenz vorgeschrieben ist. 48.341 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Las Palmas (Provinz), der für 2024 bei 550 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. In derselben offiziellen Erhebung bewegte sich die Hälfte der langfristigen Wohnungsmieten monatlich zwischen 450 € und 690 €.

In Las Palmas (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Las Palmas de Gran Canaria, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Januar bringt im Schnitt 17,9 °C mit einem mittleren Tagesminimum von 15,0 °C, August 24,6 °C bei einem mittleren Tagesmaximum von 27,5 °C – ein milder Winter. Das macht den Ort auch außerhalb der Sommermonate angenehm bewohnbar. Rund 22 Tage im Jahr bringen messbaren Regen, insgesamt etwa 151 mm – ein deutlich trockenes Klima für die Region. Niederschlag ist damit selten ein Thema für Bewohner. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station Gran Canaria Aeropuerto, etwa 24 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

Für die Provinz Las Palmas weist das INE 13.337 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Las Palmas und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Las Palmas beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Nicht jede Straße in Las Palmas eignet sich gleich gut für ein Renovierungsprojekt. Entscheidend ist zunächst die Bausubstanz: Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren bieten oft solide Grundstrukturen, aber veraltete Installationen, die sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lassen. Ältere Gebäude in historischen Kernen verlangen dagegen häufig denkmalschutzrechtliche Abstimmungen, die Zeit und Budget beeinflussen. Auch die Ausrichtung des Grundstücks, die Belichtung und der Zustand des Dachs beeinflussen, wie hoch der tatsächliche Sanierungsaufwand am Ende ausfällt.

Ebenso wichtig ist die Nachfrage vor Ort: Wohnlagen mit guter Anbindung an Schulen, Ärzte, Supermärkte und öffentlichen Nahverkehr lassen sich nach der Renovierung leichter verkaufen oder vermieten als isolierte Randlagen. Wer in Las Palmas investiert, sollte deshalb prüfen, ob ein Viertel im Wandel begriffen ist, etwa durch neue Infrastruktur oder wachsendes Interesse ausländischer Käufer, oder ob es bereits ausgereizt ist. Ein Blick auf geplante öffentliche Investitionen, etwa in Straßen, Plätze oder den Nahverkehr, gibt oft frühzeitig Hinweise darauf, welche Ecken von Las Palmas in den kommenden Jahren an Attraktivität gewinnen könnten.

In vielen Orten Las Palmass lässt sich eine Zweiteilung beobachten: Die historischen Zentren ziehen Käufer an, die Charakter und Fußläufigkeit schätzen, verlangen aber oft aufwendigere Sanierungen wegen Fassadenschutz oder enger Grundrisse. Peripherie-Viertel mit jüngerer Bausubstanz sind technisch einfacher zu renovieren, hängen aber stärker davon ab, ob sich die Umgebung weiterentwickelt. Zusätzlich unterscheiden sich Parkmöglichkeiten, Barrierefreiheit und die Verfügbarkeit von Aufzügen deutlich zwischen den beiden Lagetypen und wirken sich direkt auf den Kreis möglicher Käufer oder Mieter aus.

Für ein Renovate-to-rent-Projekt zählt zusätzlich, ob eine touristische Vermietung überhaupt möglich ist: Viele Gemeinden und Eigentümergemeinschaften verlangen eine regionale Lizenz oder schränken Kurzzeitvermietung ein. Wer stattdessen langfristig vermieten oder selbst nutzen möchte, ist von dieser Einschränkung weniger betroffen. Auch die Nähe zu Stränden, Naturgebieten oder Gewerbeflächen spielt eine Rolle dafür, welche Zielgruppe sich für ein späteres Mietobjekt in Las Palmas interessiert.

Unabhängig davon, welches Viertel in Las Palmas infrage kommt, benötigen Käufer aus Deutschland eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Die Urkunde wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen; dieser Vorgang dauert üblicherweise einige Wochen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die regional festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten an; ein Anwalt ist optional, für ausländische Käufer aber üblich. Wer aus Deutschland kauft, sollte zudem eine Reihe von Dokumenten bereithalten: Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, Nachweise bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen. Nicht ansässige Eigentümer reichen jährlich eine Steuererklärung (Modelo 210) ein, Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung der Steuerschuld des nicht ansässigen Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko, was die Kalkulation von Kaufpreis und Renovierungsbudget in Las Palmas erleichtert.

Für Käufer, die selbst suchen möchten, prüfen wir Objekte on- und off-market in Las Palmas, begleiten Besichtigungen persönlich oder per Video und koordinieren Anwalt, Notar und Bank. Wir arbeiten dabei mit einem Netzwerk von etwa 1.000 kooperierenden Agenturen in Spanien, wodurch uns viele Objekte in Las Palmas schon vor der öffentlichen Vermarktung bekannt sind.

Bei der kompletten Investitionslösung übernehmen wir zusätzlich die Auswahl eines Objekts mit Renovierungspotenzial: Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam saniert sie, und anschließend verkaufen oder vermieten wir sie für Sie. Wir bündeln dabei niemals das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell. Die Ergebnisse hängen vom jeweiligen Projekt und der gewählten Lage in Las Palmas ab, können geringer als erhofft oder negativ ausfallen und sind nie garantiert – vergangene Projekte lassen keine Rückschlüsse auf künftige zu.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.