Welke delen van Las Palmas zijn het meest geschikt voor een renovatie-investering?

Een renovatieproject staat of valt met de plek. Twee panden met dezelfde bouwkundige staat kunnen in Las Palmas volledig andere uitkomsten opleveren, afhankelijk van de straat, de nabijheid van voorzieningen en de vraag van toekomstige kopers of huurders. Voor een Nederlandse investeerder die op afstand beslist, is het daarom belangrijk om niet alleen naar de woning te kijken, maar naar de wijk als geheel.

Sommige gebieden binnen Las Palmas zijn aantrekkelijk omdat ze dicht bij het centrum, het strand of belangrijke verbindingswegen liggen, terwijl andere juist interessant zijn omdat de vraag naar langdurige verhuur er stabiel is. Welke keuze het beste past, hangt af van of u wilt renoveren om te verkopen of renoveren om te verhuren, en van uw eigen tijdshorizon en risicobereidheid.

Las Palmas omvat eilanden zoals Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura, met een subtropisch klimaat dat het hele jaar door mild blijft. Het aanbod varieert van appartementen in kustplaatsen tot villa's in rustigere gebieden.

De eilanden trekken kopers die op zoek zijn naar een zonnige omgeving gedurende het hele jaar, vaak voor permanente verhuizing of als winterverblijf. Elk eiland heeft een eigen luchthaven met internationale verbindingen, en het klimaat zorgt voor een minder uitgesproken laagseizoen dan op het Spaanse vasteland.

Hoewel Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura allemaal onder de provincie Las Palmas vallen, verschilt de renovatiemarkt per eiland sterk. Gran Canaria kent het breedste aanbod, van stadsappartementen in Las Palmas de Gran Canaria tot villa's in de rustigere zuidelijke badplaatsen, wat ruimte geeft aan uiteenlopende renovatieprojecten en doelgroepen. Lanzarote kent strengere esthetische voorschriften, met witte gevels en beperkte bouwhoogtes die teruggaan op het architectonische erfgoed van het eiland, wat betekent dat een renovatie vaak de oorspronkelijke stijl moet respecteren in plaats van vrij te kunnen worden aangepast. Fuerteventura heeft doorgaans meer open ruimte rond de woningen, met bungalow-achtige villa's waar buitenruimte een groter deel van het renovatieproject vormt.

Voor een investeerder betekent dit dat dezelfde provincie Las Palmas eigenlijk drie afzonderlijke markten omvat: elk eiland heeft zijn eigen Cabildo, het eilandbestuur dat naast de gemeente ook bouw- en esthetische regels vaststelt. Een renovatieplan dat op Gran Canaria zonder problemen wordt goedgekeurd, kan op Lanzarote om aanpassingen vragen, en omgekeerd. Wie binnen Las Palmas kiest tussen eilanden, doet er daarom goed aan om per eiland een lokale architect te raadplegen die met deze specifieke regels bekend is.

Het subtropische klimaat van de eilanden, dat het hele jaar door mild blijft, vraagt om andere renovatiekeuzes dan op het Spaanse vasteland. In plaats van zware isolatie tegen kou draait het hier vooral om ventilatie, schaduw en bescherming tegen wind en zilte lucht, zeker bij panden dicht bij zee waar zout en vocht metalen en kozijnen sneller aantasten. Materiaalkeuzes voor tegels, kozijnen en buitenverf verdienen daarom evenveel aandacht als de indeling van het pand zelf.

Omdat het laagseizoen op de eilanden minder uitgesproken is dan op het vasteland, kan een gerenoveerd pand hier realistischer worden ingericht op verhuur gedurende het hele jaar, in plaats van vooral op de zomermaanden. Dit verandert ook de manier waarop buitenruimtes worden ontworpen: een overdekt terras of een patio met schaduw wordt op de eilanden al snel een volwaardig, jaarrond bruikbaar onderdeel van de woning in plaats van een seizoensgebonden extra.

Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura hebben elk hun eigen luchthaven met internationale verbindingen. Dit betekent dat bij een renovatieproject binnen Las Palmas de keuze van het eiland minstens zo bepalend is voor de doelgroep als de keuze van de wijk of het dorp. Een pand op Lanzarote wordt in de praktijk vooral bezocht door wie rechtstreeks op Lanzarote landt, terwijl verplaatsing naar of vanaf een ander eiland een extra stap met vliegtuig of veerboot vraagt.

Voor renovatie-om-te-verkopen betekent dit dat de marketing van het pand zich moet richten op kopers die al met het gekozen eiland vertrouwd zijn of er rechtstreeks naartoe kunnen reizen. Voor renovatie-om-te-verhuren geldt hetzelfde voor de huurdersdoelgroep: wie een woning op Fuerteventura verhuurt, bereikt in de praktijk een ander publiek dan wie op Gran Canaria verhuurt, ook al vallen beide eilanden onder dezelfde provincie.

Toeristische verhuur is op de Canarische Eilanden onderworpen aan een regionale vergunning, en de precieze voorwaarden kunnen per eiland en zelfs per gemeente binnen Las Palmas verschillen. Sommige urbanisaties en gebouwen sluiten toeristische verhuur bovendien expliciet uit in hun eigen reglement, ongeacht wat de regionale regels toestaan. Voor een renovatieproject moet dit worden nagetrokken vóórdat er in het plan wordt gerekend op huurinkomsten uit kortetermijnverhuur.

Ook de overdrachtsbelasting wordt voor Las Palmas door de regionale overheid van de Canarische Eilanden vastgesteld, met een tarief dat in de tabel bij dit gebied staat; dit komt bovenop de renovatiekosten en hoort in de totale investeringsberekening thuis. Voor wie overweegt zich blijvend op de eilanden te vestigen: de Golden Visa via vastgoedinvestering bestaat sinds 3 april 2025 niet meer, dus een eventueel verblijfsrecht moet via een andere weg worden geregeld, los van de aankoop of renovatie van het pand.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Las Palmas (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Las Palmas in haar geheel 1.171.547 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. De provincie Las Palmas telt 171.235 inwoners met een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 15 van elke honderd. Een merkbaar aandeel, al loopt dit per plaats binnen de provincie flink uiteen.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 1.655 Nederlanders ingeschreven in de provincie Las Palmas. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Las Palmas (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Hieronder staan nationaliteiten die in de reguliere jaarcijfers niet apart worden genoemd, bijvoorbeeld Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, zoals ingeschreven in heel de provincie Las Palmas op 1 januari 2022, de laatste INE-telling met deze landendetails. Het jaartal wijkt daarmee af van de tabel hierboven.

De 2.871 woningen die wij in de provincie Las Palmas registreren, hebben een mediane prijs van 2.730 €/m² en een mediaan bedrag van 250.000 €. Dat ligt dicht bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk in de gaten houden. De helft van alle advertenties ligt tussen 1.810 € en 3.990 € per vierkante meter; aan weerszijden van deze middenmoot staan zowel goedkopere als duurdere woningen te koop.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning in Las Palmas (provincie) geldt tegen 6,5 %, wat op de mediane vraagprijs van 250.000 € neerkomt op ongeveer 16.200 €. Tel daar circa 3.000 € aan vaste kosten bij en de koper heeft in totaal 19.200 € nodig bovenop de prijs, geld dat los staat van de hypotheek. Het gaat hier om vraagprijzen zoals geadverteerd op 2026-10-05, niet om gerealiseerde verkoopprijzen. Wat uiteindelijk wordt betaald, is onderhandelbaar en verschilt per woning naargelang de staat, de ligging en de oriëntatie.

De tabel hieronder toont de plaatsen die wij volgen in de provincie Las Palmas, met inwonertal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, zodat de onderlinge verschillen zichtbaar worden.

Las Palmas (provincie) telde in 05/2026, volgens een experimentele INE-schatting op basis van platformadvertenties, 26.998 toeristische verhuurwoningen met 115.284 slaapplaatsen samen, ongeveer 23 per duizend inwoners. Dat is een gematigd niveau, waarbij toeristische verhuur onderdeel is van de markt zonder die te overheersen; een regionale vergunning blijft in alle gevallen verplicht. In Las Palmas (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 550 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 48.341 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. Volgens dezelfde officiële gegevens bewoog de kern van de huurprijzen voor appartementen zich tussen 450 € en 690 € per maand.

De provincie Las Palmas telt deze commerciële luchthavens: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Het is raadzaam om, afhankelijk van het seizoen, na te gaan welke van deze het dichtst aansluit op uw vertrekluchthaven. De klimaatcijfers hieronder zijn gemeten in of nabij Las Palmas de Gran Canaria, de hoofdstad van de provincie; in andere delen van de provincie, zoals het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden, kan het klimaat merkbaar afwijken. Januari kent een gemiddelde van 17,9 °C met een daglijks minimum rond 15,0 °C, augustus gemiddeld 24,6 °C met een maximum van 27,5 °C. Een zachte winter zoals deze maakt het hele jaar door comfortabel wonen mogelijk. Ongeveer 151 mm regen per jaar, op slechts 22 dagen met meetbare neerslag, maakt dit een droog gebied. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station Gran Canaria Aeropuerto, op ongeveer 24 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

Volgens cijfers van het INE vonden er in de provincie Las Palmas 13.258 woningverkopen plaats in de twaalf maanden tot 06/2026. Een dergelijke activiteit zorgt doorgaans voor meer keuze en meer vergelijkingsmateriaal voor potentiële kopers. De cijfers over de provincie Las Palmas geven een gemiddeld beeld en wijken per plaats en per woning vaak sterk af. Deel met ons waar u naar op zoek bent, dan nemen we de details samen door.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Las Palmas bedraagt het algemene tarief 6,5 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Binnen Las Palmas bestaan doorgaans meerdere soorten gebieden die voor een renovatie-investering interessant kunnen zijn. Oudere kernen met karakteristieke bebouwing trekken vaak kopers aan die op zoek zijn naar een woning met karakter, terwijl nieuwere wijken met eengezinswoningen of appartementen zich beter kunnen lenen voor langdurige verhuur. Straten dicht bij scholen, winkels of het openbaar vervoer hebben doorgaans een bredere doelgroep, wat het risico op langdurige leegstand na renovatie kan verkleinen.

Het is verstandig om per straat te kijken naar de staat van de omliggende panden, of er al renovaties hebben plaatsgevonden, en of de gemeente investeert in openbare ruimte. Een wijk waarin buren zelf ook opknappen, is meestal een teken dat de vraag naar de locatie stijgt. Voor renoveren-en-verkopen telt vooral de aantrekkelijkheid voor toekomstige kopers; voor renoveren-en-verhuren telt vooral de stabiliteit van de huurdersmarkt op de lange termijn.

In de praktijk zien wij dat historische centra binnen Las Palmas vaak panden bevatten die structureel gezond zijn maar verouderd qua indeling, installaties of afwerking. Dat maakt ze geschikt voor een renovatie die de waarde verhoogt zonder dat de basis van het pand moet worden aangepakt. Aan de rand van Las Palmas, in nieuwere ontwikkelingen, ligt de uitdaging vaker bij verouderde badkamers, keukens of energie-efficiëntie, wat een gerichte en voorspelbare renovatie mogelijk maakt.

Sommige gebieden hebben te maken met beperkingen op toeristische verhuur: een regionale vergunning is verplicht en niet elk gebouw of elke gemeente staat dit toe. Wie overweegt om na renovatie te verhuren aan toeristen, moet dit vooraf navragen bij de gemeente binnen Las Palmas, aangezien dit per straat kan verschillen.

Voordat u een pand koopt met het oog op renovatie, is het zinvol om de wijk te bezoeken op verschillende momenten van de dag, of dit via video te laten doen wanneer u niet zelf aanwezig kunt zijn. Let op geluid, parkeermogelijkheden, de staat van gevels in de straat en de afstand tot voorzieningen. Vraag ook na of er lopende renovatieprojecten in de buurt zijn, want dat kan wijzen op stijgende interesse of juist op tijdelijke overlast.

Daarnaast is een technische controle van het pand zelf onmisbaar: vochtproblemen, de staat van de fundering en de elektrische installatie bepalen in grote mate hoe realistisch een renovatiebudget is. Onze coördinatie met een lokale gestoría en, indien gewenst, een advocaat helpt om deze controles vooraf grondig te laten uitvoeren.

Ongeacht welke wijk binnen Las Palmas u kiest, gelden dezelfde fiscale verplichtingen: als niet-resident dient u jaarlijks de Modelo 210 in, en betaalt u de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en, indien van toepassing, gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in, en is er een gemeentelijke plusvalía verschuldigd over de waardestijging van de grond. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De vroegere Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar; wie zich vestigt, doet dit dus via de gewone route als EU-burger.

Via ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren in heel Spanje krijgen wij regelmatig panden binnen Las Palmas te zien voordat ze breed geadverteerd worden. Dat geeft ons zicht op welke straten en wijken op dit moment renovatiepotentieel bieden, zowel voor wie zelf wil kopen en laten opknappen, als voor wie kiest voor de volledige begeleide operatie: wij zoeken het pand, u koopt het op eigen naam, ons eigen team van vaklieden verzorgt de renovatie, en wij verkopen of verhuren de woning voor u.

Bij beide vormen van samenwerking blijft de aankoop en de eigendom volledig op uw naam; wij bundelen nooit geld van investeerders en bieden geen fonds of collectieve regeling aan. De uitkomst van elk project verschilt en kan lager uitvallen dan gehoopt, of negatief zijn; eerdere resultaten zeggen niets over een nieuw project.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.