Buy-to-Let oder Renovieren-und-Verkaufen: Was passt zu Ihnen?

Ob Sie in Spanien kaufen, um dauerhaft zu vermieten, oder ob Sie eine Immobilie mit Renovierungspotenzial suchen, die nach der Sanierung verkauft oder vermietet wird — beide Strategien haben ihre Berechtigung, aber sie unterscheiden sich grundlegend in Zeithorizont, Aufwand und dem Zeitpunkt, an dem Ihr Kapital wieder verfügbar wird.

Als Sókerim begleiten wir aus der Region Madrid und der Provinz Alicante heraus beide Wege für Käufer aus jedem Land, mit einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen und einem eigenen Renovierungsteam. Dieser Beitrag vergleicht beide Ansätze, damit Sie auf Basis Ihrer eigenen Prioritäten entscheiden können.

Beim Buy-to-Let kaufen Sie eine Immobilie, die schon bewohnbar ist oder mit überschaubarem Aufwand vermietbar wird, und vermieten sie langfristig oder saisonal. Das Ziel ist ein regelmäßiger Ertrag über Jahre, nicht ein schneller Wiederverkauf. Sie bleiben Eigentümer, kümmern sich um Mieter, Instandhaltung und die jährliche Steuererklärung, und der Wert der Immobilie entwickelt sich unabhängig von Ihrem persönlichen Zeitplan.

Wer aus Deutschland kauft, sollte bedenken, dass touristische Vermietung an eine regionale Lizenz gebunden ist und manche Regionen oder Gebäude sie einschränken oder ganz ausschließen. Für dauerhafte Vermietung an Einheimische gilt das nicht, dafür schwankt hier die Nachfrage stärker nach Lage. In beiden Fällen bleibt der Aufwand über die Haltedauer verteilt: Eine Immobilie, die Miete bringt, verlangt kontinuierliche Aufmerksamkeit statt eines einmaligen Kraftakts.

Bei einem Renovierungsprojekt kaufen Sie eine Immobilie mit Potenzial, meist zu einem Preis, der den Sanierungsbedarf widerspiegelt, lassen sie instand setzen und verkaufen sie anschließend oder vermieten sie nach der Modernisierung. Der Zeithorizont ist kürzer und klarer abgegrenzt: Kauf, Bauphase, Verkauf oder Vermietung. Das verlangt Geduld während der Bauzeit und Vertrauen in das ausführende Team, dafür ist absehbarer, wann das Kapital wieder frei wird.

Wichtig zu verstehen: Sie kaufen die Immobilie stets auf Ihren eigenen Namen, nie über einen gemeinsamen Topf oder Fonds. Sie zahlen vereinbarte Honorare für Suche, Abwicklung und Renovierung, tragen aber auch das unternehmerische Risiko des Projekts. Ergebnisse schwanken von Projekt zu Projekt, können geringer ausfallen als erhofft oder auch negativ sein, und vergangene Ergebnisse sagen nichts über künftige Projekte voraus.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das regelt, wo welche Einkünfte letztlich versteuert werden. Als Nichtresident geben Sie in Spanien jährlich die Modelo 210 ab, in der Mieteinnahmen erklärt werden; hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten. Ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie diese spanischen Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind, denn das hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Verkaufen Sie später als Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung Ihrer spanischen Steuer ein, und die Gemeinde erhebt zusätzlich eine Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert, die Plusvalía. Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist — der frühere Umweg über einen Investoren-Aufenthaltstitel spielt für Sie ohnehin keine Rolle, zumal die spanische Golden Visa seit dem 3. April 2025 nicht mehr vergeben wird. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.

Für den Kauf zur Vermietung begleiten wir Sie durch die gesamte Suche, on- und off-market, mit Besichtigungen vor Ort oder per Video, Verhandlung, Prüfung der Immobilie sowie der Abstimmung mit Notar, Anwalt und Bank, in vollständig englischsprachiger Kommunikation. Für die NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto unterstützen wir Sie ebenso wie nach dem Kauf bei Versorgungsverträgen, der Eigentümergemeinschaft und der Schlüsselübergabe. Für Finanzierungsfragen arbeitet Colibrí Finances als unser Partner mit spanischen Hypotheken für Nichtresidenten, ohne dass wir Ihnen einen bestimmten Finanzierungsanteil zusagen können.

Beim Renovierungsprojekt suchen wir die Immobilie mit Potenzial, Sie kaufen sie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Renovierungsteam führt die Arbeiten aus, und anschließend verkaufen oder vermieten wir für Sie. Wir bündeln dabei niemals Gelder mehrerer Investoren, es handelt sich nicht um einen Fonds und um kein kollektives Anlagemodell. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Zeithorizont, Ihrer Risikobereitschaft und davon ab, ob Sie laufenden Ertrag oder ein klar abgegrenztes Projekt bevorzugen — wir legen Ihnen offen dar, was jede Option von Ihnen verlangt.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.