Buy-to-let of renovatie en doorverkoop: wat past bij u in Spanje?

Voor Nederlandse kopers die vanuit Nederland investeren in Spanje, draait de keuze vaak om tijd en betrokkenheid. Buy-to-let vraagt om geduld: u koopt een woning, regelt de verhuur en bouwt over jaren een inkomstenstroom op. Een renovatieproject is intensiever maar korter: er wordt gekocht, verbouwd en weer verkocht, vaak binnen een beperktere periode.

Sókerim begeleidt beide routes voor kopers buiten Spanje, in het Engels, van zoektocht tot notaris. Bij een volledig beheerd investeringsproject koopt u de woning op eigen naam, renoveert ons eigen team het pand en verzorgen wij de verkoop of verhuur — u betaalt afgesproken vergoedingen, en resultaten uit het verleden zijn nooit een garantie voor de toekomst.

Bij buy-to-let koopt u een woning met de intentie deze te verhuren, aan langetermijnhuurders of — waar toegestaan — aan toeristen. Toeristische verhuur vraagt in Spanje om een regionale vergunning, en veel regio's en gebouwen beperken deze vorm van verhuur, dus dit vraagt vooraf onderzoek per locatie.

Als niet-ingezetene bent u verplicht jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en huurinkomsten worden in Spanje belast. Daarnaast betaalt u jaarlijks gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en, indien van toepassing, gemeenschapskosten. Dit zijn vaste, terugkerende posten die u in uw rekensom moet meenemen.

Bij renovatie en doorverkoop koopt u een woning met renovatiepotentieel, laat u deze opknappen en verkoopt u vervolgens weer. Dit vraagt om een korte, intensieve periode van coördinatie tussen aannemers, vergunningen en planning, en om realistische verwachtingen over de renovatiekosten. Bij onze eigen projecten lag de mediane renovatiebegroting op 22 % van de aankoopprijs — een indicatie uit het verleden, geen belofte.

Bij verkoop door een niet-ingezetene houdt de koper 3 % van de prijs in voor de Spaanse belasting van de verkoper, en is er daarnaast een gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) over de grondwaarde verschuldigd. Deze kosten verlagen de netto-opbrengst en horen standaard in de projectrekening thuis.

Geen van beide routes gaat over een nacht ijs: aanvraag van het NIE-nummer, notariële ondertekening en inschrijving in het kadaster kosten tijd, en een renovatie voegt daar een eigen planning aan toe. Onderstaand overzicht geeft een indicatie van de fasen, geen garantie voor doorlooptijd — vergunningen, aannemers en het kadaster kunnen vertraging geven.

Buy-to-let past bij wie op zoek is naar een langere adem: u bouwt geleidelijk aan inkomsten op, blijft eigenaar en draagt de lopende lasten van eigendom, zoals IBI en gemeenschapskosten. Het vraagt minder actieve sturing zodra de verhuur loopt, maar wel discipline rond belastingaangifte en onderhoud.

Renovatie en doorverkoop past bij wie een kortere, intensievere cyclus prefereert en bereid is om mee te denken over de renovatie, zonder zelf de bouwplaats te hoeven managen — dat doet ons eigen team. De uitkomst van elk project varieert, kan lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een nieuw project.

Of u nu kiest voor verhuur of voor een renovatieproject, de Spaanse bank en notaris vragen om vergelijkbare stukken. Zorg dat u deze op tijd verzamelt, want dit bepaalt vaak het tempo van het hele traject.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar alleen een Nederlandse belastingadviseur kan bevestigen hoe huurinkomsten of een verkoopresultaat in uw eigen aangifte moeten worden verwerkt. Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Voor wie niet in Spanje woont, geldt de gangbare regel van 90 dagen op 180 binnen het Schengengebied zonder visum.

De Spaanse gouden visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en is dus niet langer een optie bij een aankoop. Voor Nederlandse kopers speelt dit meestal geen rol, aangezien EU-burgers al vrij verkeer genieten — maar het is goed om te weten dat dit traject niet meer bestaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.