Warum unser eigenes Renovierungsteam für Investoren den Unterschied macht

Für Anleger aus Deutschland, die eine Immobilie in Spanien als Investition kaufen, stellt sich früh eine praktische Frage: Wer führt die Sanierung tatsächlich aus, wenn der Käufer selbst nicht vor Ort lebt? Bei der von Sókerim angebotenen Komplettlösung kaufen Sie die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Team übernimmt die Renovierung, und anschließend verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie. Sie zahlen vereinbarte Honorare; wir bündeln niemals Gelder mehrerer Anleger, und dies ist kein Fonds und kein kollektives Anlagemodell.

Seit 2022 hat unsere Gruppe 18 Immobilien für Investorenprojekte gekauft, saniert und wieder verkauft, dokumentiert in den Konzernunterlagen; der mittlere Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind vergangene Ergebnisse, kein Versprechen und keine Erwartung für künftige Projekte - Ergebnisse schwanken von Projekt zu Projekt und können niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Viele Angebote für Investoren beschreiben die Sanierung nur allgemein als „Renovierung inklusive“. Entscheidend ist jedoch, wer die Arbeiten tatsächlich ausführt. Vergibt das vermittelnde Unternehmen jeden Auftrag einzeln an wechselnde Handwerksfirmen, entstehen zusätzliche Schnittstellen: unterschiedliche Betriebe, unterschiedliche Zeitpläne, unterschiedliche Ansprechpartner. Für einen Anleger, der die Baustelle nicht persönlich besuchen kann, wird es dadurch schwieriger, Fortschritt und Kosten nachzuvollziehen.

Arbeitet dagegen ein eigenes Team, bleibt die Verantwortung an einer Stelle. Budgetänderungen, Materialentscheidungen und der Zeitplan laufen über dieselben Personen, die auch für das Ergebnis geradestehen. Das ersetzt keine eigene Prüfung durch den Käufer, erleichtert aber die Kommunikation erheblich - besonders wenn diese, wie bei uns, durchgehend auf Englisch erfolgt und über denselben Kontakt läuft wie der Immobilienkauf selbst.

Bevor überhaupt saniert wird, muss die passende Immobilie gefunden werden. Über ein Netzwerk von etwa 1.000 kooperierenden Agenturen erreichen uns viele Objekte, bevor sie öffentlich inseriert werden - ein Vorteil gerade bei Immobilien mit Renovierungspotenzial, die sich für ein Investorenprojekt eignen. Während der eigentlichen Sanierung dokumentieren wir Fortschritt und Kosten laufend, mit Fotos und regelmäßiger Abstimmung auf Englisch, damit Sie aus Deutschland den Überblick behalten, ohne selbst vor Ort sein zu müssen.

Nach Abschluss der Arbeiten übernehmen wir, je nach Vereinbarung, den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie. Dabei gilt: Touristische Vermietung benötigt in Spanien eine regionale Lizenz, und viele Regionen sowie Eigentümergemeinschaften schränken sie ein - das prüfen wir vorab. Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie zudem jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) ein, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder noch im Umbau ist.

Neben dem Kaufpreis und dem Sanierungsbudget fallen beim Kauf weitere Kosten an: die regional festgelegte Übertragungssteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar, Grundbuchamt und Gestoría. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, aber für Käufer aus dem Ausland üblich und sinnvoll, insbesondere wenn das eigene Renovierungsteam parallel mit Anwalt, Notar und Bank koordiniert werden muss.

Beim späteren Verkauf behält der Käufer, wie erwähnt, 3 % des Preises für die spanische Steuer des nicht ansässigen Verkäufers ein; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, sollte ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Zahlungen in Spanien laufen zudem in Euro, sodass für deutsche Anleger kein Wechselkursrisiko entsteht.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.