Grunderwerbsteuer (ITP) in Las Palmas: Was Käufer aus Deutschland zahlen

Der Kauf einer Immobilie in Las Palmas beginnt für die meisten deutschen Interessenten mit der Frage nach dem tatsächlichen Gesamtpreis. Neben dem vereinbarten Kaufpreis kommt bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer ITP hinzu, deren Satz von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird, zu der Las Palmas gehört.

Dieser Beitrag ordnet ein, wie die ITP in das Gesamtbudget passt, welche weiteren Nebenkosten typischerweise anfallen und welche steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Punkte für Käufer aus Deutschland zusätzlich relevant sind – von der NIE-Nummer bis zum Doppelbesteuerungsabkommen.

Las Palmas umfasst Inseln wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, geprägt von ganzjährig mildem Klima. Käufer sind oft internationale Interessenten, darunter Ruheständler und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und das Klima das ganze Jahr über schätzen.

Mehrere Flughäfen sorgen für gute Erreichbarkeit. Das Angebot umfasst Apartments und Villen, häufig mit touristischer Vermietungsmöglichkeit außerhalb der klassischen europäischen Sommersaison.

Die folgenden Zahlen zu Las Palmas (Provinz) sind gemessen und datiert: Sie zeigen, wer dort lebt, wofür Immobilien angeboten werden, wie die Anreise aussieht und wie das Klima ist, jeweils mit Quelle. Ob Sie dort wohnen, Urlaub machen oder vermieten möchten: Diese Angaben helfen, sich vorab ein realistisches Bild zu machen.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Las Palmas 1.171.547 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Die Provinz Las Palmas verzeichnet 171.235 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 15 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Las Palmas 10.849 deutsche Staatsangehörige gemeldet. Diese Gruppe ist spürbar vertreten, gehört aber nicht zu den größten ausländischen Communities der Provinz. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Las Palmas (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Las Palmas zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

Die 4.501 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Las Palmas erfassen, zeigen einen Median von 2.750 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 250.000 €. Damit bewegt sich die Provinz in der Mitte des Spektrums, nahe am Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 von uns beobachteten Orten. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 1.840 € und 4.020 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Für eine Immobilie zum Median-Preis von 250.000 € in Las Palmas (Provinz) beträgt die Grunderwerbsteuer auf Wiederverkäufe 6,5 %, also ungefähr 16.200 €. Zusammen mit rund 3.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt sich ein Gesamtbetrag von etwa 19.200 €, den Käufer zusätzlich zum Darlehen aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Las Palmas im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

In Las Palmas (Provinz) ermittelte die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Inseraten für 05/2026 26.998 Ferienwohnungen mit 115.284 Betten, umgerechnet 23 pro 1.000 Einwohner. Diese Dichte liegt im mittleren Bereich; für die touristische Vermietung ist dennoch stets eine regionale Lizenz nötig. Nach dem Referenzsystem des Wohnungsministeriums betrug die Median-Miete für Langzeitverträge in Las Palmas (Provinz) im Jahr 2024 550 € monatlich, ermittelt aus 48.341 steuerlich erfassten Mietverhältnissen. Dieser Wert ist amtlich und rückblickend, bezieht sich ausschließlich auf dauerhafte Vermietung und lässt keine Aussage über Ferienvermietungseinnahmen zu; künftige Mieten können davon abweichen. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 450 € und 690 € im Monat.

Zur Provinz Las Palmas gehören die Verkehrsflughäfen Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Welcher davon sich eignet, hängt vom Heimatflughafen und von der Reisezeit ab, ein Vergleich vorab lohnt sich. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Las Palmas de Gran Canaria, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Mit 17,9 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 15,0 °C) und 24,6 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 27,5 °C) fällt der Winter hier mild aus. Wer ganzjährig wohnt, kommt meist mit geringem Heizbedarf aus. Mit rund 151 mm Niederschlag im Jahr an etwa 22 Tagen mit messbarem Regen gilt die Gegend als sehr trocken. Regen spielt im Alltag kaum eine Rolle. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Gran Canaria Aeropuerto in rund 24 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

In der Provinz Las Palmas wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 13.337 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Las Palmas als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Las Palmas beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Wer in Las Palmas ein Bestandsobjekt – also eine bereits genutzte Immobilie – kauft, zahlt die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Diese Steuer wird nicht landesweit einheitlich festgelegt, sondern von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft bestimmt, zu der Las Palmas gehört. Der genaue Satz kann sich ändern und sollte vor der Reservierung eines Objekts aktuell beim Notar oder bei der Gestoría vor Ort abgefragt werden.

Bei Neubauten gilt ein anderes System: Hier fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an, zusätzlich eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), deren Höhe ebenfalls regional geregelt ist. Für Käufer aus Deutschland lohnt sich daher ein früher Blick auf den Zustand der Immobilie: Bestandsimmobilie oder Neubau entscheidet, welches Steuersystem greift und wie das Budget für die Kaufnebenkosten kalkuliert werden muss.

Neben der ITP entstehen in Las Palmas weitere Kosten, die viele Käufer aus Deutschland zunächst unterschätzen. Dazu zählen die Gebühren des Notars für die Beurkundung, die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) sowie die Gestoría, die die Formalitäten rund um Steuern und Anmeldung übernimmt. Ein Anwalt ist rechtlich nicht vorgeschrieben, wird ausländischen Käufern aber praktisch immer empfohlen, um Kaufvertrag, Lasten und Fristen zu prüfen.

Für die Abwicklung braucht es außerdem ein spanisches Bankkonto und die NIE-Nummer; beides lässt sich parallel zur Objektsuche beantragen. Wer eine Finanzierung über eine spanische Bank prüfen möchte, kann dies über spezialisierte Vermittler wie unseren Partner Colibrí Finances klären – eine Finanzierung wird dabei nie garantiert und hängt von der individuellen Bonität ab.

Mit dem Kauf endet die steuerliche Verantwortung nicht. Nicht-resident Eigentümer geben jährlich die Modelo-210-Erklärung ab, über die etwa Mieteinnahmen in Spanien versteuert werden. Hinzu kommen die jährliche Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten für Instandhaltung und Verwaltung der Wohnanlage – beides sollte fest im laufenden Budget stehen.

Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, werden Steuern in der Regel nicht doppelt fällig; wie Einkünfte aus einer spanischen Immobilie konkret in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte aber ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall prüfen. Für Zahlungen selbst entfällt jedes Wechselkursrisiko, da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt.

Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer als Nicht-Resident-Regel 3 % des Preises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab; zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer die Wohnung touristisch vermieten möchte, braucht zudem eine regionale Lizenz – viele Regionen und Gemeinschaften schränken Kurzzeitvermietungen inzwischen ein oder untersagen sie ganz.

Für den Aufenthalt gilt: Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu benötigen; ein eigenes Investorenvisum ist dafür nicht nötig – der frühere „Golden Visa“ für Immobilienkäufer wurde ohnehin zum 3. April 2025 abgeschafft und steht nicht mehr zur Verfügung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.