ITP à Las Palmas : combien paient réellement les acheteurs étrangers

L'impôt sur les transmissions patrimoniales, plus connu sous son sigle ITP, est le prélèvement qui s'applique lors de l'achat d'un bien de revente à Las Palmas. Son taux n'est pas national : chaque communauté autonome fixe le sien, et il évolue parfois d'une année sur l'autre. C'est pourquoi nous recommandons toujours de faire confirmer le taux en vigueur par le notaire ou la gestoría avant de signer un compromis, plutôt que de se fier à un chiffre trouvé en ligne.

Pour un acquéreur résidant en France, cet impôt s'ajoute au prix convenu, aux frais de notaire, d'inscription au registre foncier et de gestoría, ainsi qu'aux honoraires d'un avocat, souvent utile pour un acheteur étranger. Si vous achetez un bien neuf plutôt qu'une revente, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 % et par le droit de timbre. Dans les deux cas, obtenir un numéro d'identification fiscale (NIE) et ouvrir un compte bancaire espagnol reste une étape préalable incontournable.

La province de Las Palmas regroupe des îles comme Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, offrant un climat insulaire doux toute l'année et des paysages volcaniques variés.

Elle attire des retraités et des acheteurs internationaux, notamment scandinaves et allemands, séduits par la douceur du climat hors saison touristique classique. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales. Les biens courants incluent appartements en résidence touristique et villas avec vue sur mer.

Les données qui suivent sur Las Palmas (province) sont mesurées et datées : population, prix affichés des logements, accès et climat, chaque chiffre avec sa source. Elles vous aident à vous faire une idée réaliste de la zone avant d'acheter, pour y vivre, y passer des vacances ou le mettre en location.

Le recensement annuel de l'INE recense 1 171 547 résidents inscrits dans la province de Las Palmas au 1er janvier 2025. Il s'agit bien de la population de toute la province, et non de sa seule capitale administrative. 171 235 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Las Palmas, soit environ 15 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Au 1er janvier 2025, l'INE ne recensait que 3 106 ressortissants français inscrits dans la province de Las Palmas, soit peu de compatriotes du lecteur. Le padrón ne comptabilise que les résidents installés la majeure partie de l'année, pas les propriétaires de résidences secondaires. Les chiffres montrent une croissance constante de cette communauté au fil des recensements. En 2021, elle rassemblait 2 693 personnes, un nombre sensiblement inférieur à celui constaté aujourd'hui dans les données officielles. Voici les nationalités étrangères les plus représentées parmi les habitants inscrits à Las Palmas (province) au 1er janvier 2025, selon les données publiées par l'INE pour chaque commune.

Ce second tableau présente, pour la province de Las Palmas, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Sur les 4 501 annonces recensées dans la province de Las Palmas, le prix médian de 2 750 €/m² et le ticket médian de 250 000 € se situent dans la moyenne. Ils restent proches de la référence de 3 135 €/m² observée sur les 130 communes suivies par notre base. Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 840 € à 4 020 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Le prix médian à Las Palmas (province), 250 000 €, sert de base au calcul des frais : l'impôt de transmission, au taux régional de 6,5 %, représente environ 16 200 €. Notaire, registre et gestoría ajoutent environ 3 000 €, portant le total à environ 19 200 €, des fonds à réunir avant même le prêt. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-11-01, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Las Palmas: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Las Palmas (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 26 998 le nombre de logements touristiques (115 284 places) en 05/2026, soit environ 23 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale. Le ministère du Logement situe à 550 € par mois le loyer médian d'un appartement à Las Palmas (province) en 2024, pour des contrats de longue durée, sur la base de 48 341 locations déclarées. C'est une donnée officielle passée, qui exclut la location saisonnière et ne préjuge pas de l'évolution future des loyers. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 450 € et 690 €.

On recense, dans la province, Las Palmas, les aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Chacun dessert des destinations différentes selon la période, d'où l'intérêt de vérifier les vols disponibles au départ de chez vous. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Las Palmas de Gran Canaria, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. L'hiver est doux ici: 17,9 °C de moyenne en janvier et un minimum moyen de 15,0 °C, contre 24,6 °C en août avec des maximales moyennes de 27,5 °C. Le chauffage devient alors un poste secondaire plutôt qu'une nécessité constante. Les précipitations annuelles avoisinent 151 mm, réparties sur environ 22 jours de pluie mesurable: un climat très sec. L'arrosage des jardins et le choix des plantations s'en trouvent directement influencés. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Gran Canaria Aeropuerto, à 24 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

Dans la province, Las Palmas, 13 337 ventes de logements ont été enregistrées sur les douze mois précédant 07/2026, selon l'INE. Un marché actif signifie généralement plus de biens comparables et davantage de choix pour les acheteurs. Ces données concernent la province de Las Palmas dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Las Palmas, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

L'ITP se calcule sur le prix d'achat déclaré dans l'acte, ou sur la valeur de référence si celle-ci est supérieure, une règle appliquée dans toute l'Espagne. C'est la gestoría ou le notaire qui prépare l'autoliquidation de cet impôt, généralement dans le mois qui suit la signature devant notaire.

Certaines communautés autonomes appliquent des taux réduits pour l'achat d'une résidence principale ou pour les jeunes acheteurs, mais ces avantages concernent rarement les non-résidents. Pour un acheteur vivant en France, il convient donc de considérer le taux général appliqué aux acquéreurs non-résidents, confirmé au cas par cas par un professionnel local.

Au-delà de l'ITP ou de la TVA, le budget d'achat doit intégrer les honoraires de notaire, l'inscription au registre foncier et les frais de gestoría, ainsi que, le plus souvent, les honoraires d'un avocat qui vérifie la situation juridique du bien pour un acheteur étranger. Ces postes sont distincts de l'ITP et s'additionnent à lui.

Une fois propriétaire, d'autres obligations apparaissent chaque année : la taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété si le bien est en immeuble, et la déclaration annuelle des non-résidents (modèle 210), qui concerne aussi bien un revenu locatif qu'un bien laissé vide. La convention fiscale entre l'Espagne et la France évite la double imposition, mais ne dispense pas de déclarer ces revenus dans les deux pays.

Pour un citoyen français, l'achat à Las Palmas suit une logique administrative précise, de l'obtention du NIE jusqu'à l'inscription au registre foncier. Préparer les documents en amont accélère le dossier, notamment auprès de la banque et du notaire.

Comme vous résidez dans l'Union européenne, vous pouvez séjourner en Espagne sans limitation de durée, à condition de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Le paiement en euros élimine aussi tout risque de change lors des virements liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.