Grundstück kaufen und eigenes Haus bauen in Spanien
Viele Leserinnen und Leser aus Deutschland fragen sich, ob sie in Spanien überhaupt Land erwerben dürfen und was danach an Behördengängen wartet. Die Antwort ist grundsätzlich ja – entscheidend ist jedoch, welche Art von Grundstück Sie kaufen und wie das Bauvorhaben rechtlich eingeordnet wird.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Dürfen Ausländer in Spanien Land kaufen?
Es gibt keine gesetzliche Beschränkung für Käufer aus dem Ausland: Sowohl EU-Bürger als auch Personen von außerhalb der EU dürfen in Spanien Grundstücke erwerben, ganz gleich ob es sich um städtisches Bauland oder ländlichen Boden handelt. Entscheidend ist nicht die Nationalität des Käufers, sondern die planungsrechtliche Einstufung des Grundstücks selbst.
In unterscheidet man vor allem drei Kategorien: urbanes Bauland, das bereits erschlossen und bebaubar ist; Bauerwartungsland, das erst nach einem genehmigten Bebauungsplan bebaut werden darf; und rústico oder ländlichen Boden, auf dem Wohnbauten in der Regel nicht zulässig sind, von wenigen Ausnahmen abgesehen. Diese Einstufung bestimmt, ob und wie schnell Sie überhaupt bauen dürfen.
Vor jedem Kaufvertrag sollte ein Anwalt die Nota simple und den Bebauungsplan prüfen – nicht jedes Grundstück, das als Bauland beworben wird, ist es auch rechtlich.
Bodenklassifizierung: der erste Schritt
Bevor Sie sich in ein Grundstück verlieben, lohnt sich der Blick ins zuständige Rathaus. Dort erfahren Sie, welcher Bodenklasse ein Grundstück zugeordnet ist und welche Bebauungsdichte, Höhenbegrenzung oder Grenzabstände gelten. Diese Angaben stehen im örtlichen Bebauungsplan, dem sogenannten PGOU, der von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ausfällt.
Gerade in ländlichen Gegenden Spaniens kommt es vor, dass ein Grundstück zwar wunderschön liegt, aber als rústico eingestuft ist und damit für einen Wohnungsbau nicht infrage kommt. Ausnahmen bestehen mitunter für landwirtschaftliche Betriebsgebäude oder bestehende, bereits legalisierte Altbauten, die erweitert werden dürfen.
NIE
Steuernummer zuerst
Ohne spanische Steuernummer lässt sich weder ein Grundstück notariell beurkunden noch ein Bauantrag stellen.
90/180
Aufenthalt ohne Visum
Bürger außerhalb der EU dürfen sich ohne Visum bis zu 90 von 180 Tagen in Spanien aufhalten, etwa um Baufortschritte zu prüfen.
3 %
Einbehalt bei späterem Verkauf
Verkauft ein nicht-residenter Eigentümer später weiter, behält der Käufer 3 % des Preises für die spanische Steuer ein.
Vom Grundstückskauf bis zur Baugenehmigung
Nach dem notariellen Kauf und der Eintragung ins Grundbuch beginnt die eigentliche Planungsphase. Ein in Spanien zugelassener Architekt erstellt das Bauprojekt, das beim jeweiligen Berufsverband eingereicht und anschließend beim Rathaus als licencia de obras, der eigentlichen Baugenehmigung, beantragt wird. Erst mit dieser Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden.
Die Bearbeitungszeit hängt stark von der Gemeinde ab, ihrer personellen Ausstattung und der Komplexität des Projekts. In kleineren Orten s kann die Prüfung zügiger verlaufen als in stark nachgefragten Küstenzonen, wo Bauämter häufig überlastet sind. Rechnen Sie in jedem Fall mit mehreren Monaten allein für die Genehmigungsphase, bevor die Baustelle eröffnet werden kann.
| Bodenklassifizierung | Baurecht | Typische Nutzung |
|---|---|---|
| Urbano (Bauland) | ja | Einfamilienhaus, Reihenhaus |
| Urbanizable (Bauerwartungsland) | bedingt | Nach Genehmigung eines Bebauungsplans |
| Rústico (ländlicher Boden) | meist nein | Landwirtschaft, wenige Ausnahmen |
Typischer Ablauf eines Selbstbauprojekts
Auch wenn jede Gemeinde eigene Fristen setzt, wiederholt sich der grundsätzliche Ablauf fast überall. Zunächst wird das Grundstück rechtlich geprüft, dann folgen Architektenprojekt, Baugenehmigung, Bauausführung und schließlich die technische Abnahme mit Eintragung der fertigen Immobilie als declaración de obra nueva im Grundbuch.
Für ausländische Bauherren empfiehlt es sich, während des gesamten Prozesses einen unabhängigen Anwalt sowie einen technischen Bauleiter vor Ort einzubinden, da Fristen, Nachforderungen des Rathauses oder technische Auflagen aus der Ferne schwer zu überblicken sind.
- Nota simple und Bebauungsplan vor dem Kauf prüfen lassen
- NIE und spanisches Bankkonto beantragen
- Architekten mit Ortskenntnis beauftragen
- Baugenehmigung beim zuständigen Rathaus einholen
- Bauausführung technisch begleiten lassen
- Fertigstellung und Eintragung ins Grundbuch abschließen
Steuern, Finanzierung und laufende Pflichten
Zusätzlich zum Grundstückspreis fallen beim Kauf die regional festgelegte Grunderwerbsteuer beziehungsweise bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer nebst Stempelsteuer an, dazu Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, für ausländische Käufer aber üblich und sinnvoll.
Als Eigentümer in Spanien geben Sie künftig jährlich die Modelo 210 für nicht-residente Steuerpflichtige ab; die Grundsteuer IBI und eventuelle Gemeinschaftskosten kommen hinzu. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, doch wie spanische Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall klären. Für die Finanzierung arbeitet unser Partner Colibrí Finances mit spanischen Banken zusammen, die auch nicht-residenten Käufern Hypotheken anbieten können.
Der spanische Golden-Visa-Weg über Immobilienkäufe endete am 3. April 2025 und steht für neue Bauvorhaben nicht mehr zur Verfügung.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in Spanien ein Grundstück kaufen?
Ja, eine Nationalitätsbeschränkung gibt es nicht. Sie benötigen lediglich eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Als EU-Bürger dürfen Sie sich zudem jederzeit frei in Spanien niederlassen, ein Visum ist dafür nicht erforderlich.
Wie lange dauert es, bis ich mit dem Bau beginnen darf?
Das hängt stark von der Gemeinde und der Bodenklassifizierung ab. Nach dem Kauf folgen Architektenprojekt und Baugenehmigung, deren Prüfung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Ein realistischer Zeitplan sollte diese Wartezeit von Anfang an einkalkulieren.
Darf ich auf einem rústico eingestuften Grundstück ein Wohnhaus bauen?
In den meisten Fällen nicht, da rústico-Boden für landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen ist. Es gibt regional unterschiedliche Ausnahmen, etwa für bestehende, legalisierte Gebäude. Vor dem Kauf sollte ein Anwalt die genaue Klassifizierung und mögliche Sonderregelungen prüfen.
Welche laufenden Steuern kommen nach dem Hausbau auf mich zu?
Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein, zusätzlich fallen die Grundsteuer IBI und Gemeinschaftskosten an. Vermieten Sie später, wird die Miete in Spanien besteuert. Ein deutscher Steuerberater sollte klären, wie dies in Ihrer Steuererklärung erscheint.
Kann ich eine Hypothek für Grundstück und Bau bekommen, obwohl ich in Deutschland lebe?
Spanische Banken vergeben auch an nicht-residente Käufer Hypotheken, die Bedingungen unterscheiden sich jedoch je nach Bank und Projekt. Unser Partner Colibrí Finances begleitet die Beantragung, eine Finanzierungszusage kann jedoch grundsätzlich nie garantiert werden.