Een kavel kopen en uw eigen huis bouwen in Spanje

Steeds meer Nederlanders kiezen ervoor om niet een bestaande woning te kopen, maar een kavel aan te schaffen en die naar eigen smaak te laten bebouwen in Spanje. Dat geeft vrijheid over indeling en afwerking, maar vraagt ook geduld: tussen aankoop en oplevering zit een traject van vergunningen, een architect en een aannemer.

Sókerim begeleidt kopers uit het buitenland bij het zoeken naar geschikte kavels, bij bezichtigingen en bij de afstemming met advocaat, notaris en bank; die begeleiding verloopt in het Engels. Hieronder leest u wat wettelijk kan, welke stappen u doorloopt en met welke kosten u rekening houdt.

Ja. In Spanje gelden voor de aankoop van grond dezelfde regels voor Nederlanders als voor Spaanse kopers; er is geen aparte vergunning nodig om als buitenlander eigenaar te worden. Het onderscheid dat er wel toe doet, is het soort grond: suelo urbano (bouwrijpe grond binnen de bebouwde kom), suelo urbanizable (grond die nog volgens het gemeentelijke plan ontwikkeld moet worden) en suelo rústico (landelijke grond, waar bouwen meestal beperkt of uitgesloten is). Voordat u een bod uitbrengt, is het dus essentieel om de classificatie bij de gemeente op te vragen.

Een kavel in Spanje kan er op het eerste gezicht geschikt uitzien, maar pas het bestemmingsplan vertelt u hoeveel vierkante meter u mag bebouwen, hoe hoog en op welke afstand van de erfgrens. Laat dit altijd schriftelijk bevestigen door een architect of technisch adviseur voordat u de koopovereenkomst tekent; mondelinge toezeggingen van de verkoper hebben geen juridische waarde.

Zodra de grond is aangekocht via de notaris en ingeschreven bij het Catastro en het registro de la propiedad, begint het eigenlijke bouwtraject. Een plaatselijke architect stelt een ontwerp op dat voldoet aan het bestemmingsplan, vaak aangevuld met een technisch rapport over de grond zelf. Dit dossier wordt ingediend bij de gemeente voor de licencia de obra, de bouwvergunning. Afhankelijk van de gemeente en de complexiteit van het project kan de beoordeling enkele maanden in beslag nemen.

Tijdens de bouw houdt de architect toezicht en meldt de aannemer de voortgang aan de gemeente. Na afronding volgt het certificado final de obra, waarmee de woning als voltooid wordt geregistreerd bij het Catastro en het registro de la propiedad, en de licencia de primera ocupación, die nodig is om aansluitingen voor water en elektriciteit aan te vragen. Zonder deze laatste vergunning kunt u de woning formeel niet in gebruik nemen.

Bovenop de koopprijs van de kavel betaalt u overdrachtsbelasting, waarvan het percentage per regio verschilt, plus notaris-, registratie- en gestoríakosten. Een advocaat is niet verplicht, maar voor buitenlandse kopers wel gebruikelijk: hij of zij controleert of de grond vrij is van schulden, of de classificatie klopt met wat de verkoper beweert, en begeleidt de overdracht bij de notaris. Zodra de woning is gebouwd, komen daar de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en, als de kavel in een urbanisatie ligt, mogelijke gemeenschapskosten bij.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks de Modelo 210 in, ook als de woning niet wordt verhuurd. Verhuurt u wel, dan wordt die inkomst in Spanje belast. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit uw Spaanse woning in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt. Verkoopt u later, dan houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en betaalt u gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Niet-EU-burgers mogen zonder visum 90 dagen per periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven; voor langere periodes is een ander verblijfsdocument nodig. De Spaanse Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd, ook niet via een zelfbouwproject.

Wilt u de woning verhuren, dan is er voor toeristische verhuur een regionale vergunning nodig; sommige regio's en nieuwbouwprojecten beperken dit verder. Voor de financiering van grond en bouw bestaan er Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen; onze partner Colibrí Finances begeleidt deze aanvragen, al kan geen enkele geldverstrekker vooraf een uitkomst beloven. Nederland betaalt al met de euro, zodat u bij deze aankoop geen wisselkoersrisico loopt.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.