Mietrendite nach Renovierung in Castellón: Was Managed-Investoren realistisch erwarten können

Beim Managed Investment sucht Sókerim in Castellón eine Immobilie mit Sanierungspotenzial, häufig aus unserem Netzwerk kooperierender Agenturen, bevor sie öffentlich vermarktet wird. Sie kaufen die Wohnung oder das Haus auf Ihren eigenen Namen; das Renovierungsteam unserer Unternehmensgruppe übernimmt anschließend die Sanierung, und am Ende steht der Verkauf oder die Vermietung. Sie zahlen dafür vereinbarte Honorare – es wird kein Kapital gepoolt, es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell.

Dieser Beitrag ordnet ein, was das für die Mietrendite nach Fertigstellung bedeutet: Wir zeigen, worauf sich unsere eigenen Zahlen stützen, welche Kosten und Steuern die Nettomiete schmälern und welche regionalen Regeln in Castellón zusätzlich zu beachten sind. Alle Angaben beruhen auf abgeschlossenen Projekten der Vergangenheit, nie auf Prognosen.

Castellón gehört zur Costa del Azahar und ist ruhiger und weniger international geprägt als Nachbarprovinzen. Käufer sind oft Interessenten, die authentischere, weniger touristische Orte an der Küste oder im Hinterland suchen.

Die Anbindung erfolgt meist über den Flughafen Valencia, ergänzt durch einen kleineren regionalen Flughafen. Üblich sind Villen und Apartments an der Küste, häufig zu moderateren Preisen als in touristischeren Regionen.

Die Daten zu Castellón (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Castellón (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Castellón 627.620 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Die Provinz Castellón verzeichnet 118.810 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 19 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

1.124 deutsche Staatsangehörige waren laut INE am 1. Januar 2022 in der Provinz Castellón gemeldet, wenige im Vergleich zu anderen Gruppen. Allerdings erfasst das Padrón nur den festen Wohnsitz, nicht Eigentümer von Zweitwohnsitzen. Welche ausländischen Nationalitäten in Castellón (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Castellón. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Die 3.955 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Castellón erfassen, weisen einen Median von 1.740 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 179.000 € auf. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 von uns beobachteten Orten; die Provinz gehört damit zu den eher erschwinglicheren innerhalb unserer Datenbank. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.230 € und 2.370 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Auf den medianen Angebotspreis von 179.000 € in Castellón (Provinz) fällt die Grunderwerbsteuer mit 9 % an, also rund 16.100 €. Zusammen mit etwa 2.100 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt das etwa 18.300 €, die aus Ersparnissen stammen müssen, da ein Darlehen diese Nebenkosten üblicherweise nicht übernimmt. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Innerhalb der Provinz Castellón unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

Die experimentelle INE-Statistik, die Angebote der Ferienplattformen auswertet, zählte in Castellón (Provinz) für 05/2026 6.990 touristisch vermietete Wohnungen mit 37.362 Schlafplätzen, etwa 11 je 1.000 Einwohner. Das ist ein mittlerer Wert, und wer eine Wohnung touristisch vermieten will, braucht dafür eine regionale Lizenz. Die amtliche Statistik des Wohnungsministeriums nennt für Castellón (Provinz) im Jahr 2024 eine mediane Miete von 440 €, gestützt auf 29.530 steuerlich deklarierte Mietverhältnisse. Der Wert betrifft ausschließlich bereits abgeschlossene Langzeitmieten, nicht Ferienvermietungen oder Prognosen, und künftige Mieten können sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 350 € und 550 €.

Innerhalb der Provinz Castellón steht mit Aeropuerto de Castellón (CDT) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Castellón de la Plana, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Januar erreicht im Mittel 10,6 °C bei einem Tagesminimum von 5,8 °C, August 25,6 °C bei einem Tagesmaximum von 30,3 °C – ein kühl-milder Winter. Wer hier kauft, sollte die Heizanlage jeder Wohnung gezielt prüfen. Mit rund 467 mm Niederschlag im Jahr an etwa 46 Tagen mit messbarem Regen zeigt sich ein moderates Regenklima. Im Jahresdurchschnitt kommt die Region auf etwa 2.755 Sonnenstunden. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station Castelló - Almassora, etwa 4 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

Das INE registrierte in der Provinz Castellón 14.098 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Castellón insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Castellón beträgt der allgemeine Satz 9 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Der Ertrag einer sanierten Wohnung hängt zunächst davon ab, wie viel in die Sanierung investiert wurde und wie gut Lage und Zustand nach Fertigstellung zur Nachfrage in Castellón passen. Unsere Gruppe hat seit 2022 insgesamt 18 Objekte gekauft, saniert und weiterverkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind Kennzahlen aus abgeschlossenen Projekten, keine Formel für zukünftige Fälle.

Für Managed-Investoren in Castellón bedeutet das: Die Spanne zwischen einer soliden und einer schwachen Rendite entsteht meist durch Standortwahl, Sanierungsqualität und laufende Kosten – nicht durch ein pauschales Versprechen. Jedes Projekt wird einzeln kalkuliert, und Erträge aus Vermietung oder Verkauf unterscheiden sich von Fall zu Fall.

Zum Kaufpreis kommen bei Bestandsimmobilien die regionale Übertragungssteuer (ITP) hinzu, bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, außerdem Notar, Grundbuch und Gestoría; ein Anwalt ist nicht Pflicht, für ausländische Käufer aber üblich. Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie in Castellón später vermietet oder verkauft wird.

Während der Haltezeit fallen jährlich die Grundsteuer IBI, Gemeinschaftsgebühren und die Modelo 210 an; bei Vermietung wird das Mieteinkommen in Spanien versteuert. Verkauft ein nicht-residenter Eigentümer später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die Steuer ein, und zusätzlich wird die kommunale Plusvalía auf den Bodenwertzuwachs fällig.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen; ein eigener Aufenthaltstitel für die Investition ist nicht nötig. Der spanische „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren ist zum 3. April 2025 ausgelaufen und für EU-Bürger ohnehin nicht relevant. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Castellón jedes Wechselkursrisiko.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall klären, wie Mieteinnahmen aus Castellón in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Für die Finanzierung arbeitet unser Partner Colibrí Finances mit Hypotheken für Nicht-Residente; benötigt werden unter anderem Einkommensnachweis, letzter Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise bestehender Kredite und ein gültiger Ausweis.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.