Mieteinnahmen aus Spanien: Wie das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland wirkt
Wer seine Wohnung in Spanien vermietet, zahlt dort Steuern – und muss diese Einkünfte auch beim deutschen Finanzamt angeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine doppelte Belastung, ersetzt aber nicht die jährliche spanische Erklärung Modelo 210.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Vermietung mit Wohnsitz in Deutschland: Die Grundlagen
Viele Eigentümer aus Deutschland kaufen ihre Immobilie in Spanien auch, um sie zeitweise oder dauerhaft zu vermieten. Sobald die erste Miete fließt, wird aus dem Eigentümer ein steuerpflichtiger Vermieter – und zwar in zwei Ländern gleichzeitig, auch wenn das auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt.
Spanien besteuert die Mieteinnahmen an der Quelle, weil die Immobilie dort liegt. Deutschland möchte wissen, welche Einkünfte seine Steuerpflichtigen weltweit erzielen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland regelt, wie beide Ansprüche zusammenpassen, ohne dass Sie am Ende doppelt zahlen.
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Mieteinnahmen verhindert – die genaue Anrechnung klärt am besten ein Steuerberater in Deutschland.
Wie Spanien Mieteinnahmen von Nicht-Residenten besteuert
Wer in Spanien keinen Wohnsitz hat, aber dort eine Wohnung oder ein Haus vermietet, gilt steuerlich als nicht-residenter Eigentümer. Für diese Personengruppe sieht das spanische Steuerrecht eine eigene jährliche Erklärung vor: die Modelo 210. Darin werden die Mieteinnahmen aus dem Kalenderjahr angegeben, unabhängig davon, ob die Wohnung dauerhaft oder nur einzelne Wochen im Jahr vermietet wurde.
Neben der Einkommensteuer auf die Miete fallen weitere jährliche Kosten an, die viele Eigentümer unterschätzen: die Grundsteuer IBI, die von der jeweiligen Gemeinde erhoben wird, und die Gemeinschaftskosten, falls die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist. Beide Posten sind unabhängig davon zu zahlen, ob die Wohnung vermietet wird oder leer steht.
Wer die Wohnung touristisch vermieten möchte, benötigt in vielen Regionen eine Tourismuslizenz; manche Gemeinden und Eigentümergemeinschaften schränken Kurzzeitvermietungen zusätzlich ein oder untersagen sie ganz.
Modelo 210: Fristen, Inhalt und die Rolle des Gestors
Die Modelo 210 ist keine Wahlmöglichkeit, sondern Pflicht für jeden nicht-residenten Eigentümer, der in Spanien Mieteinnahmen erzielt. Die Erklärung wird bei der spanischen Steuerbehörde eingereicht und weist die im jeweiligen Zeitraum erzielten Einnahmen sowie abzugsfähige Ausgaben aus. Viele Eigentümer aus Deutschland beauftragen dafür einen Gestor oder Steuerberater vor Ort, der die Fristen kennt und die Erklärung fristgerecht einreicht.
Wichtig: Die Zahlung der spanischen Steuer ersetzt nicht die Angabe in der deutschen Steuererklärung. Ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie die Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz korrekt anzugeben sind und in welcher Form die in Spanien bereits gezahlte Steuer angerechnet wird.
NIE
Ihre steuerliche Kennung
Ohne die spanische Steuernummer NIE lässt sich weder die Modelo 210 einreichen noch ein spanisches Bankkonto eröffnen, über das die Miete abgerechnet wird.
IBI
Jährliche Grundsteuer
Die Gemeinde erhebt die IBI unabhängig von Vermietung oder Leerstand; sie zählt zu den festen laufenden Kosten jeder Immobilie in Spanien.
3 %
Beim späteren Verkauf
Verkauft ein nicht-residenter Eigentümer die Immobilie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Anzahlung auf die spanische Steuer ein.
| Abgabe | Turnus | Wer erhebt sie |
|---|---|---|
| Modelo 210 (Einkommensteuer auf Miete) | jährlich | Agencia Tributaria |
| IBI (Grundsteuer) | jährlich | Gemeinde |
| Gemeinschaftskosten | laufend | Eigentümergemeinschaft |
| Plusvalía municipal | bei Verkauf | Gemeinde |
| Quellensteuer beim Verkauf | 3 % | Käufer behält ein |
Was das Doppelbesteuerungsabkommen für Sie konkret bedeutet
Das Abkommen zwischen Spanien und Deutschland legt fest, welches Land welchen Teil der Steuer erheben darf, und verhindert, dass dieselben Mieteinnahmen zweimal voll versteuert werden. In der Praxis bedeutet das meist: Spanien besteuert zuerst, Deutschland rechnet die dort gezahlte Steuer im Rahmen der eigenen Erklärung an oder stellt die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt frei – die genaue Methode hängt vom Einzelfall ab.
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie zudem im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich wäre – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten, selbst bewohnen oder beides zeitweise tun. Und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Mietzahlungen, Steuerzahlungen und laufenden Kosten in Spanien jedes Wechselkursrisiko.
- Bewahren Sie alle Belege zu Nebenkosten, Reparaturen und Verwaltung auf – sie können die Bemessungsgrundlage der Modelo 210 mindern.
- Prüfen Sie vor jeder touristischen Vermietung, ob die Region und die Eigentümergemeinschaft dies überhaupt erlauben.
- Reichen Sie die Modelo 210 auch dann ein, wenn die Wohnung nur wenige Wochen im Jahr vermietet war.
- Lassen Sie sich von einem Steuerberater in Deutschland bestätigen, wie die spanische Steuer in Ihrer deutschen Erklärung berücksichtigt wird.
- Denken Sie beim Budget an IBI und Gemeinschaftskosten, auch in Monaten ohne Mieteinnahmen.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich Mieteinnahmen aus Spanien auch in Deutschland angeben, wenn ich dort schon Steuern gezahlt habe?
Ja. Die spanische Steuer über die Modelo 210 ersetzt nicht die Angabe in der deutschen Steuererklärung. Das Doppelbesteuerungsabkommen sorgt dafür, dass die in Spanien gezahlte Steuer angerechnet oder die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt berücksichtigt werden. Wie genau, sollte ein Steuerberater in Deutschland für Ihren Einzelfall klären.
Was genau ist die Modelo 210 und wer muss sie einreichen?
Die Modelo 210 ist die jährliche Steuererklärung, die jeder nicht-residente Eigentümer in Spanien abgeben muss, sobald er Mieteinnahmen erzielt. Sie weist Einnahmen und abzugsfähige Ausgaben aus. Viele Eigentümer aus Deutschland beauftragen dafür einen Gestor vor Ort, der Fristen und Formalitäten kennt und die Abgabe übernimmt.
Brauche ich eine besondere Genehmigung, um meine Wohnung an Touristen zu vermieten?
In vielen spanischen Regionen ist für kurzzeitige Ferienvermietungen eine regionale Tourismuslizenz vorgeschrieben. Zusätzlich können Gemeinden oder die Eigentümergemeinschaft selbst Kurzzeitvermietungen einschränken oder untersagen. Prüfen Sie diese Regeln unbedingt vor dem Kauf oder vor Beginn der Vermietung, sonst drohen Bußgelder oder ein Vermietungsverbot.
Zahle ich IBI und Gemeinschaftskosten auch, wenn die Wohnung leer steht?
Ja, beide Kosten sind unabhängig von der Vermietung fällig. Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, die Gemeinschaftskosten decken die Verwaltung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Bereiche. Beide sollten Sie fest in Ihre Kalkulation einplanen, auch wenn die Immobilie zeitweise ohne Mieteinnahmen bleibt.
Was ändert sich steuerlich, wenn ich die vermietete Wohnung später wieder verkaufe?
Beim Verkauf durch einen nicht-residenten Eigentümer behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Anzahlung auf die spanische Steuer ein. Zusätzlich fällt die kommunale Plusvalía auf den Wertzuwachs des Grundstücks an. Beide Posten sind vom laufenden Mietertrag unabhängig und sollten vorab einkalkuliert werden.