Neubau vs. Bestand in Castellón: Kosten im Vergleich

Die Wahl zwischen Neubau und Bestand entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die Steuerlast, den Zeitplan bis zum Einzug und den späteren Instandhaltungsaufwand. Beim Neubau fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % an, zuzüglich Stempelsteuer; beim Bestand gilt die von der jeweiligen Region festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP).

Welche Option besser passt, hängt vom Zweck ab: Eigennutzung, Ferienaufenthalt oder Vermietung. Beide Käufergruppen benötigen eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die Beurkundung erfolgt in jedem Fall vor einem spanischen Notar mit anschließender Eintragung ins Grundbuch.

Castellón gehört zur Costa del Azahar und ist ruhiger und weniger international geprägt als Nachbarprovinzen. Käufer sind oft Interessenten, die authentischere, weniger touristische Orte an der Küste oder im Hinterland suchen.

Die Anbindung erfolgt meist über den Flughafen Valencia, ergänzt durch einen kleineren regionalen Flughafen. Üblich sind Villen und Apartments an der Küste, häufig zu moderateren Preisen als in touristischeren Regionen.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Castellón beträgt der allgemeine Satz 9 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einer neu gebauten Immobilie in Castellón fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis an, hinzu kommt die Stempelsteuer, deren Höhe die jeweilige Region festlegt. Notar, Grundbuchamt und Gestoría kommen wie beim Bestand hinzu; ein Anwalt ist zwar nicht verpflichtend, für Käufer aus Deutschland aber üblich und sinnvoll, besonders bei Zahlungsplänen und Bauträgergarantien.

Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, wartet oft Monate bis zur Übergabe, kann dafür aber Grundriss, Ausstattung und Energiestandard mitbestimmen. Für Käufer, die eine Immobilie zur Eigennutzung oder für den Feriengebrauch suchen und moderne Bauqualität schätzen, ist dieser Weg oft attraktiv – vorausgesetzt, der Zeitplan des Projekts passt zu den eigenen Plänen.

Bestandsimmobilien in Castellón unterliegen der Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz jede Region selbst festlegt. Dazu kommen wie beim Neubau Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten. Der Vorteil: Die Immobilie existiert bereits, eine Besichtigung vor Ort oder per Video ist sofort möglich, und Einzug oder Vermietung können deutlich schneller erfolgen als bei einem Neubauprojekt.

Ältere Häuser und Wohnungen bringen oft Charakter und zentrale Lagen mit, benötigen aber häufiger eine Renovierung. Unser Renovierungsteam hat seit 2022 18 Wohnungen und Häuser gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsaufwand lag bei 22 % des Kaufpreises. Diese Zahlen sind vergangene Ergebnisse und keine Zusage für künftige Projekte.

Unabhängig davon, ob Sie sich für Neubau oder Bestand entscheiden: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die jährliche Grundsteuer (IBI) sowie die Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Wer eine Ferienvermietung plant, braucht zudem eine regionale Lizenz – nicht jede Region oder jedes Gebäude erlaubt sie, unabhängig davon, ob es sich um Neubau oder Bestand handelt.

Für den Eigenbedarf oder eine langfristige Feriennutzung überzeugt der Neubau oft durch moderne Standards und geringen Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Für eine schnelle Vermietung oder eine Immobilie mit Charakter in gewachsener Lage ist der Bestand meist die praktischere Wahl – besonders, wenn Renovierungspotenzial genutzt werden soll.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Castellón jegliches Wechselkursrisiko. Wir begleiten Sie bei beiden Wegen von der Suche bis zur Übergabe der Schlüssel.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.