Off-Market-Sanierungsobjekte in Almería: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Almería wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Almería liegt an einer trockeneren, weniger dicht bebauten Küste im Südosten Spaniens. Käufer schätzen oft die Ruhe, das trockene Klima und die im Vergleich zu anderen Küstenregionen geringere touristische Prägung.

Der Flughafen Almería bietet direkte Anbindung, wenn auch mit weniger Verbindungen als größere Küstenflughäfen. Angeboten werden vor allem Villen und Fincas, teils im ländlichen Hinterland gelegen.

In Almería liegen viele geeignete Objekte für eine Managed Investment nicht an der Strandpromenade, sondern verstreut im trockenen Hinterland: Fincas zwischen Olivenhainen, Cortijos am Rand kleiner Dörfer, freistehende Villen mit weitem Blick über Täler. Solche Immobilien werden seltener professionell fotografiert und online vermarktet als Wohnungen an dichter besiedelten Küstenabschnitten. Oft übernimmt ein Erbe die Verwaltung eines Grundstücks, hat aber weder Zeit noch Interesse, es aufwendig zu bewerben, und verkauft lieber über einen bekannten Ortsmakler oder die Mundpropaganda im Dorf. Genau hier setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 kollaborierenden Agenturen an, das viele dieser Objekte erreicht, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden.

Die geringere touristische Prägung Almerías bedeutet auch, dass weniger internationale Käufer gleichzeitig nach denselben Objekten suchen. Das verschafft Zeit für eine gründliche Prüfung vor der Entscheidung, ersetzt aber nicht die Notwendigkeit, schnell zu reagieren, sobald ein Kontakt vor Ort ein passendes Anwesen meldet. Wer aus dem Ausland investiert, profitiert davon, dass Besichtigungen per Video vorbereitet werden können, bevor eine Reise überhaupt notwendig wird.

Viele der off-market angebotenen Gebäude in Almería sind traditionelle Cortijos aus Stein oder Lehmziegeln, teils über Generationen bewohnt und nur notdürftig instand gehalten. Das trockene Klima schont die Bausubstanz in mancher Hinsicht, ersetzt aber keine strukturelle Prüfung von Dach, Fundament und Feuchtigkeit in den dickeren Altmauern. Vor einer Kaufentscheidung lässt unser Renovierungsteam solche Objekte genau begutachten, damit der spätere Sanierungsaufwand realistisch eingeplant werden kann, statt erst während der Bauphase für Überraschungen zu sorgen.

Im ländlichen Almería kommt eine weitere Besonderheit hinzu: Wasserrechte und Erschließung sind nicht überall selbstverständlich. Manche Fincas verfügen über einen eigenen Brunnen oder Anteile an einer traditionellen Bewässerungsleitung, andere hängen von einem Anschluss ab, der erst geklärt werden muss. Auch die katastermäßige Einstufung als landwirtschaftliche oder als Wohnfläche beeinflusst, was später überhaupt gebaut oder genutzt werden darf. Diese Punkte werden vor dem Notartermin gemeinsam mit einer Anwältin oder einem Anwalt geprüft, was für ausländische Käufer besonders empfehlenswert ist.

Die geringere touristische Dichte Almerías im Vergleich zu anderen Küstenregionen Spaniens verändert auch das Bild nach der Renovierung. Statt eines kurzen, sehr intensiven Sommeransturms zieht das trockene Klima eher Gäste an, die im Winter oder in der Nebensaison längere Aufenthalte suchen, etwa in ruhigen Fincas mit Rückzug vom Alltag. Das kann die Vermietungssaison über das Jahr etwas gleichmäßiger verteilen als an sehr sonnenhungrigen Küstenabschnitten, ändert aber nichts daran, dass jede Vermietungsstrategie von der jeweiligen Lage und dem Objekttyp abhängt.

Wer eine renovierte Immobilie touristisch vermieten möchte, benötigt die Genehmigung, die von der andalusischen Regionalregierung geregelt wird, und muss die Vorgaben der jeweiligen Gemeinde beachten, da manche ländlichen Gebiete touristische Nutzung einschränken oder an bestimmte urbanistische Kategorien knüpfen. Für abgelegene Fincas kann sich stattdessen eine langfristige Vermietung oder der Verkauf an Käufer anbieten, die selbst die Ruhe und das Klima Almerías für ein eigenes Zuhause schätzen. Beide Wege werden vor der Renovierung besprochen, damit die Sanierung auf das spätere Ziel abgestimmt wird.

Der Flughafen Almería bietet direkte Verbindungen, allerdings mit einem kleineren Flugplan als die großen Küstenflughäfen weiter östlich. Wer aus dem Ausland investiert, plant Besichtigungstermine deshalb oft im Voraus rund um bestehende Flugverbindungen oder nutzt zunächst Videobesichtigungen, bevor eine Reise vor Ort ansteht. Gerade bei abgelegenen Fincas im Hinterland lohnt sich ein kombinierter Termin, bei dem mehrere Objekte an einem Tag besichtigt werden, da die Wege zwischen ihnen oft länger dauern als an dicht bebauten Küstenabschnitten.

Für den eigentlichen Ablauf gilt wie überall in Spanien, dass eine Vollmacht die Abwicklung erheblich erleichtert, wenn nicht jede Unterschrift persönlich vor Ort geleistet werden kann. Der Notartermin findet üblicherweise bei einem Notar in der Provinz Almería statt, das zuständige Grundbuchamt richtet sich nach der Lage der Immobilie. Unser Team koordiniert diesen Termin mit der Anwältin oder dem Anwalt der Käuferseite, kümmert sich um die Beantragung der NIE-Nummer und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos und bleibt auch nach der Übergabe für Fragen zu Versorgern und laufenden Kosten ansprechbar.

Zu Almería (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Als Investor aus dem Ausland können Sie damit die Lage vor einer Entscheidung realistischer einschätzen.

Die Provinz Almería als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 770.554 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. 178.512 Menschen in der Provinz Almería tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 23 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 1.478 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Almería. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Almería (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Almería. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Die 4.692 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Almería erfassen, weisen einen Median von 1.660 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 169.000 € auf. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 von uns beobachteten Orten; die Provinz gehört damit zu den eher erschwinglicheren innerhalb unserer Datenbank. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.060 € und 2.400 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

In Almería (Provinz) liegt der mediane Angebotspreis bei 169.000 €; darauf entfällt die Grunderwerbsteuer zum Satz von 7 %, also etwa 11.800 €. Zusammen mit rund 2.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría summieren sich die Nebenkosten auf etwa 13.900 €, ein Betrag, der zusätzlich zur Kreditsumme aus Erspartem kommen muss. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Innerhalb der Provinz Almería unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

Die experimentelle INE-Statistik, die auf Inseraten der Ferienplattformen beruht, zählte in Almería (Provinz) für 05/2026 7.092 touristisch vermietete Wohnungen mit 33.749 Schlafplätzen, nur etwa 9 je 1.000 Einwohner. Das ist ein niedriger Wert und spricht für einen überwiegend residentiellen Wohnungsmarkt. Für 2024 weist das Referenzsystem des Ministeriums für Wohnungswesen für Almería (Provinz) eine mittlere tatsächlich gezahlte Monatsmiete von 450 € aus, ermittelt aus 20.668 steuerlich gemeldeten Mietverträgen. Dieser amtliche Wert bezieht sich ausschließlich auf Langzeitvermietung in der Vergangenheit, nicht auf Ferienvermietung oder künftige Entwicklungen, und Mieten unterliegen Schwankungen nach oben wie nach unten. Die amtliche Statistik zeigt, dass die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen monatlich zwischen 350 € und 570 € lag.

Aeropuerto de Almería (LEI) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Almería. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Almería, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Das Klima zeigt sich im Winter mild: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 12,6 °C (mittleres Tagesminimum 8,3 °C), im August bei 26,7 °C (mittleres Tagesmaximum 31,0 °C). Heizkosten spielen im Winter dadurch nur eine untergeordnete Rolle. Nur etwa 200 mm Regen fallen hier im Jahresdurchschnitt, verteilt auf rund 25 Tage mit messbarem Niederschlag – ein sehr trockenes Klima. Regenschauer bleiben damit die Ausnahme. Etwa 2.994 Sonnenstunden jährlich zählen zu den klimatischen Kennzahlen des Ortes. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Almería Aeropuerto, rund 5 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

Das INE registrierte in der Provinz Almería 17.195 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Almería als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Almería beträgt der allgemeine Satz 7 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Almería gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Almería, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Almería niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.