Off-market renovatiekansen in Almería

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Almería verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Almería.

Almería is een provincie in het zuidoosten van Spanje, met een droge, zonnige kust en een bergachtig binnenland. De kustlijn kent zowel toeristische badplaatsen als rustigere stroken.

Kopers zijn vaak mensen die op zoek zijn naar zon en rust, weg van de drukte van meer bekende kuststreken. De luchthaven van Almería verzorgt internationale vluchten, en het aanbod bestaat vooral uit appartementen en villa's aan de kust; buiten het hoogseizoen is het klimaat er vaak nog mild.

Almería trekt kopers die zon en rust zoeken, weg van de drukte van bekendere kuststreken, en juist dat maakt de provincie interessant voor wie op zoek is naar renovatiepanden vóórdat ze breed worden aangeboden. Veel buitenlandse eigenaren die hier jaren geleden zijn neergestreken vanwege het milde klimaat, verkopen op een gegeven moment via mond-tot-mondreclame of via een bevriende makelaar, zonder dat de woning ooit op een groot portaal heeft gestaan. Ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren door heel Spanje vangt dit soort signalen op, ook langs de rustigere stroken van de kust van Almería die minder aandacht krijgen dan de grote badplaatsen.

De luchthaven van Almería, met internationale vluchten, maakt de provincie goed bereikbaar voor kopers en investeerders van elders, terwijl het achterland bergachtig en dunbevolkt blijft. Dat contrast tussen kust en binnenland zorgt ervoor dat renovatiekansen zich op twee heel verschillende plekken voordoen: in kustplaatsen waar oudere bouw aan vernieuwing toe is, en in bergdorpen waar vervallen huizen al generaties in dezelfde familie zijn.

Aan de kust van Almería gaat het vooral om appartementen en villa's die decennia geleden zijn gebouwd voor de zon en het buitenleven: zwembaden, terrassen en luiken die intensief zijn blootgesteld aan zon en droogte, en installaties die aan vervanging toe zijn. Landinwaarts, richting de bergen, vindt u eerder vervallen fincas met dikke muren, kleine ramen en soms een eigen waterput, gebouwd voor een droog binnenklimaat; hier gaat de renovatie vaak dieper, van dakconstructie tot watervoorziening.

Ons eigen renovatieteam beoordeelt elk pand op zijn eigen kenmerken, of het nu een villa aan de kust is of een finca in het binnenland. Sinds 2022 heeft onze groep 18 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht voor investeringsprojecten, met een mediaan renovatiebudget van 22 procent van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden en geen belofte voor een project in Almería.

De Junta de Andalucía, de regionale overheid, stelt het tarief van de overdrachtsbelasting vast dat geldt bij aankoop van een bestaande woning in Almería; het exacte tarief vindt u in de tabel bij deze pagina. Notaris-, registratie- en gestoriakosten volgen de algemene Spaanse regels, en onze gestoría kent de lokale kantoren in Almería, ook voor de administratieve bijzonderheden van bergwoningen met een agrarisch verleden.

Wilt u het pand na renovatie verhuren aan toeristen, dan moet dit in Andalusië worden geregistreerd bij het regionale toerismeregister, en gemeenten kunnen aanvullende voorwaarden stellen, vooral in drukkere kustplaatsen. De Golden Visa voor woninginvesteerders bestaat sinds 3 april 2025 niet meer en biedt dus geen route naar een verblijfsvergunning via deze aankoop. Een NIE-nummer blijft in alle gevallen nodig, ook wanneer u alleen voor renovatie en doorverkoop koopt.

Omdat kopers vaak vanuit het buitenland werken, organiseren wij bezichtigingen op video zodra een kans zich aandient, of in persoon wanneer u via de luchthaven van Almería kunt reizen. Zo kunt u snel beslissen over een villa aan de kust of een finca in het bergachtige binnenland, zonder te wachten tot het pand breed wordt aangeboden. Het milde klimaat buiten het hoogseizoen maakt bouwwerkzaamheden in Almería het hele jaar door goed uitvoerbaar, wat de planning van ons renovatieteam vergemakkelijkt.

U koopt de woning altijd op eigen naam; wij begeleiden de aankoop, coördineren met notaris, bank en advocaat, en verzorgen de renovatie en de latere verkoop of verhuur tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Er wordt geen geld van investeerders samengevoegd en dit is geen fonds; het rendement verschilt per project, kan tegenvallen of negatief uitpakken en wordt nooit gegarandeerd.

De cijfers in dit onderdeel over Almería (provincie) zijn gemeten en gedateerd, met bron: bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat. Voor een investeerder die vanuit het buitenland kijkt, geven ze een realistisch, feitelijk beeld van de lokale markt voordat er een keuze wordt gemaakt.

De provincie Almería als geheel telde op 1 januari 2025 770.554 ingeschreven inwoners, zo blijkt uit de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Alle cijfers in dit onderdeel hebben betrekking op de volledige provincie en niet alleen op de hoofdstad die vaak dezelfde naam draagt. De provincie Almería telt 178.512 inwoners met een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 23 van elke honderd. Een merkbaar aandeel, al loopt dit per plaats binnen de provincie flink uiteen.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 930 Nederlanders ingeschreven in de provincie Almería. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Almería (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Almería op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

Voor de provincie Almería registreren we 3.310 actuele advertenties, met een mediane vraagprijs van 1.660 €/m² en een mediaan bedrag van 165.000 €. Beide cijfers blijven onder de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we door heel Spanje volgen, waarmee de provincie relatief toegankelijk blijft. Wie de vraagprijzen op een rij zet, ziet dat de middelste helft zich beweegt tussen 1.070 € en 2.360 € per vierkante meter, met uitschieters naar boven en naar beneden.

In Almería (provincie) bedraagt de mediane vraagprijs 165.000 €; daarover is 7 % overdrachtsbelasting verschuldigd, ongeveer 11.600 €. Samen met circa 2.000 € voor notaris, kadaster en gestoría loopt het totaal op tot 13.500 €, een bedrag dat de koper uit eigen middelen moet voorschieten naast de hypotheek. De cijfers weerspiegelen vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 nog actief waren, niet de werkelijke verkoopprijs. Die komt tot stand via onderhandeling en hangt af van de staat van de woning, de exacte locatie en de oriëntatie.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Almería naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Almería (provincie) in 05/2026 7.092 toeristische verhuurwoningen telde (33.749 slaapplaatsen), ongeveer 9 per duizend inwoners. Dat is weinig: de woningmarkt is er vooral residentieel, met toeristische verhuur als uitzondering eerder dan regel. Het ministerie van Huisvesting registreerde in 2024 een mediane huurprijs van 450 € per maand voor appartementen in Almería (provincie) onder langetermijncontracten, op basis van 20.668 fiscaal aangegeven verhuringen. Dit is een officieel historisch cijfer dat niets zegt over vakantieverhuur of toekomstige huren, die zowel kunnen dalen als stijgen. De officiële data laten zien dat de helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 350 € en 570 € per maand ligt.

Aeropuerto de Almería (LEI) is de enige commerciële luchthaven binnen de provincie Almería. Controleer voor vertrek of deze luchthaven in het gewenste reisseizoen wordt aangevlogen vanaf de eigen woonplaats, aangezien een luchthaven in een naburige provincie, afhankelijk van de locatie van de woning, soms praktischer kan zijn. Deze klimaatgegevens komen van metingen in of rond Almería, de provinciehoofdstad, terwijl andere delen van de provincie, landinwaarts, op hoogte of op andere eilanden, een ander klimaat kunnen kennen. De gemiddelde temperatuur in januari ligt op 12,6 °C, met een gemiddeld daglijks minimum van 8,3 °C, terwijl augustus gemiddeld 26,7 °C telt en een gemiddeld daglijks maximum van 31,0 °C bereikt. Dat betekent een zachte winter waarin stevige verwarming meestal niet nodig is. Met circa 200 mm neerslag per jaar en slechts 25 dagen met meetbare regen is het klimaat hier uitgesproken droog. Jaarlijks schijnt de zon hier gemiddeld ongeveer 2.994 uur. De cijfers zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van AEMET, de Spaanse weerdienst, gemeten bij station Almería Aeropuerto op circa 5 kilometer afstand, met dien verstande dat de exacte plek landinwaarts of in hoogte kan afwijken.

Het INE registreerde 17.338 woningverkopen in de provincie Almería over de twaalf maanden tot 06/2026. Zo'n actieve markt levert doorgaans meer referentiepunten en een breder aanbod op voor wie vergelijkt. Deze gegevens beschrijven de provincie Almería in zijn geheel; van plaats tot plaats en van pand tot pand kunnen de verschillen groot zijn. Vertel ons wat u zoekt, dan gaan we de cijfers samen na.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Almería bedraagt het algemene tarief 7 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Almería altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Almería heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Almería kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.