Off-Market-Sanierungsobjekte in Girona: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Girona wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

In Girona funktioniert der Off-Market-Markt anders als in großen Städten. Viele Objekte mit Renovierungspotenzial liegen nicht in Barcelona oder an stark erschlossenen Küstenabschnitten, sondern verteilt über kleine Orte, Weiler im Hinterland und ruhigere Küstenabschnitte der Costa Brava. Hier kennen sich lokale Makler, Notare und Handwerker meist persönlich, und ein Verkauf wird oft zuerst im eigenen Umfeld besprochen, bevor er öffentlich inseriert wird. Genau in diesem Umfeld setzt unser Netzwerk kollaborierender Agenturen an: Kontakte vor Ort erfahren häufig früher von einer Finca, die eine Familie abgeben möchte, oder von einer Küstenvilla, die nach einem Erbfall neu geordnet wird, als es je auf ein Portal schafft.

Für Investoren, die aus dem Ausland auf Girona blicken, ist dieser Zugang besonders wertvoll, weil das Angebot an wirklich renovierungsbedürftigen Objekten begrenzt und regional sehr unterschiedlich verteilt ist. Ein Objekt im ländlichen Hinterland nahe der französischen Grenze unterscheidet sich stark von einem Apartment in einem Küstenort der Costa Brava, sowohl im Zustand als auch im Kreis möglicher Käufer. Off-Market-Zugang bedeutet hier vor allem, dass man Objekte sieht, bevor sich ein breiterer Interessentenkreis, insbesondere aus Frankreich, ebenfalls dafür interessiert.

Girona bietet für eine Managed Investment eine ungewöhnlich breite Palette an Objekttypen. Im ländlichen Hinterland finden sich oft Fincas aus Naturstein, die über Generationen kaum verändert wurden und bei denen die Renovierung neben der Bausubstanz auch Themen wie Zufahrt, Wasserversorgung oder Grundstückszuschnitt betrifft. An der Küste dagegen stehen Villen und Apartments im Fokus, bei denen Salzluft, Feuchtigkeit und ältere Installationen die typischen Herausforderungen sind. Beide Objektarten erfordern sehr unterschiedliches handwerkliches Know-how, weshalb unser eigenes Renovierungsteam Projekte in Girona von Fall zu Fall unterschiedlich plant, statt ein Standardschema anzuwenden.

Diese Vielfalt hat auch Folgen für die spätere Verwertung. Eine renovierte Finca im Hinterland spricht andere Käufer oder Mieter an als ein modernisiertes Apartment in einem Küstenort mit Blick auf das Mittelmeer. Bei der Auswahl eines Objekts für eine Managed Investment prüfen wir deshalb nicht nur den baulichen Zustand, sondern auch, welches Zielpublikum für das jeweilige Gebäude in Girona realistisch ist, ob als Zweitwohnsitz, als Feriendomizil oder als dauerhaft vermietete Wohnung.

Der Markt in Girona ist spürbar saisonal geprägt. Während der wärmeren Monate konzentriert sich das Interesse stark auf die Küstenorte der Costa Brava, während im Hinterland das ganze Jahr über ein ruhigeres, aber beständigeres Interesse besteht, oft von Käufern, die Natur und Rückzug einer stärker erschlossenen Küste vorziehen. Diese Saisonalität wirkt sich auch auf Off-Market-Gelegenheiten aus: Wer außerhalb der Hauptsaison sucht, trifft auf weniger Konkurrenz und auf Verkäufer, die in Ruhe verhandeln können, statt unter dem Druck eines vollen Terminkalenders zu stehen.

Das Käuferprofil in Girona ist stark international geprägt, mit besonders vielen französischen Interessenten sowie anderen europäischen Käufern, die gerade den Kontrast zur intensiveren Bebauung anderer Küstenabschnitte schätzen. Die Anbindung über den Flughafen Girona-Costa Brava sowie über Barcelona erleichtert sowohl Besichtigungen als auch spätere Nutzung oder Vermietung. Für eine Managed Investment bedeutet das: Objekte sollten so gewählt werden, dass sie sowohl für ruhesuchende Käufer aus dem Hinterland als auch für saisonale Feriennutzer an der Küste funktionieren, je nachdem, welches Marktsegment im Vordergrund steht.

Wer in Girona investiert, kauft in Katalonien, und die katalanische Regionalregierung legt die Transfersteuer (ITP) für den Erwerb von Bestandsimmobilien eigenständig fest. Der konkrete Satz ist der begleitenden Tabelle zu entnehmen und sollte bei jeder Kalkulation als fester Bestandteil der Kaufnebenkosten neben Notar, Grundbuch und Gestoría eingeplant werden. Bei Neubauten gilt stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 Prozent zuzüglich Stempelsteuer, was vor allem bei Projekten relevant wird, die im Rahmen einer Managed Investment nicht nur saniert, sondern grundlegend neu errichtet werden.

Ein weiterer katalonienspezifischer Punkt betrifft die Ferienvermietung. Die Regionalregierung reguliert touristische Lizenzen in Katalonien vergleichsweise restriktiv, und viele Gemeinden an der Costa Brava sowie im Hinterland begrenzen die Zahl neuer Lizenzen oder schließen bestimmte Gebäude ganz aus. Wer eine in Girona sanierte Immobilie später touristisch vermieten möchte, sollte diese Frage vor dem Kauf klären, da die Lizenzlage von Ort zu Ort unterschiedlich ist und sich nicht pauschal auf die gesamte Provinz übertragen lässt. Für Käufer aus dem Ausland gilt zudem: Der Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde zum 3. April 2025 beendet und steht damit für neue Investitionen in Girona nicht mehr zur Verfügung.

Die Daten zu Girona (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Girona (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

830.429 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Girona insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. 181.899 Menschen in der Provinz Girona tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 22 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

In der gesamten Provinz Girona registrierte das INE zum 1. Januar 2022 lediglich 2.780 deutsche Staatsangehörige. Zu bedenken ist, dass das Melderegister nur den dauerhaften Wohnsitz abbildet und Zweitwohnungsbesitzer nicht mitzählt. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Girona (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Girona vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

Für die Provinz Girona verzeichnet unsere Datenbank derzeit 5.315 Angebote mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.840 €/m² und einem mittleren Preis von 290.000 €. Dieser Wert liegt nahe am Median von 3.135 €/m², der sich aus 130 Orten in ganz Spanien ergibt. Zwischen 1.930 € und 3.820 € je Quadratmeter liegt die mittlere Hälfte aller erfassten Angebote. Sowohl preiswertere als auch hochpreisigere Immobilien sind auf dem Markt ebenfalls vertreten.

Wer in Girona (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 290.000 € kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zum regionalen Satz von 10 %, umgerechnet etwa 29.000 €. Dazu kommen rund 3.500 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 32.500 € als Eigenmittel bereitstehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Es handelt sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten, nicht um real erzielte Verkaufspreise. Der tatsächliche Preis ergibt sich aus Verhandlungen und richtet sich nach Zustand, Lage und Ausrichtung des jeweiligen Objekts.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Girona nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

20.821 touristisch vermietete Wohnungen mit 116.320 Schlafplätzen verzeichnete die experimentelle INE-Statistik für Girona (Provinz) in 05/2026, rund 25 je 1.000 Einwohner - ein moderater Wert. Wer dort eine Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt in jedem Fall eine regionale Lizenz. 43.826 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Girona (Provinz), der für 2024 bei 550 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 450 € und 680 € im Monat.

Wer in der Provinz Girona eine Immobilie sucht, hat mit Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) nur einen kommerziellen Flughafen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob dieser in der gewünschten Saison vom Heimatflughafen angeflogen wird, denn je nach Wohnort kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz die bessere Option sein. Da die Messstation in oder bei Girona, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 7,1 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 1,1 °C, dazu 23,4 °C im August mit einem Tagesmaximum von 29,8 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Etwa 728 mm Regen fallen hier im Jahresschnitt, verteilt auf rund 66 Tage mit messbarem Niederschlag – mehr als in vielen anderen spanischen Regionen. Belüftung und mögliche Feuchtigkeitsspuren verdienen entsprechend Aufmerksamkeit bei der Besichtigung. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Girona Aeropuerto in rund 9 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

Das INE registrierte in der Provinz Girona 15.239 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Girona insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Girona gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Girona, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Girona niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.