Off-market renovatiekansen in Girona

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Girona verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Girona.

Girona is een provincie in Catalonië met de Costa Brava als kustlijn en een groen, heuvelachtig binnenland. De regio combineert kleine baaien, vissersdorpen en middeleeuwse dorpen verder landinwaarts.

Veel kopers zijn Europeanen die een tweede woning zoeken dicht bij zee, maar er zijn ook mensen die het rustigere binnenland verkiezen. Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat bieden luchthaventoegang, en het aanbod bestaat uit kustappartementen en stenen huizen landinwaarts; de zomer is het drukste seizoen.

De provincie Girona combineert de kustlijn van de Costa Brava met een groen, heuvelachtig binnenland vol middeleeuwse dorpen, en juist die combinatie zorgt voor een verspreide, weinig transparante markt. Veel panden aan de kust zijn generaties in dezelfde familie gebleven en komen pas te koop wanneer erfgenamen beslissen te verkopen, vaak eerst via een lokale makelaar of notaris voordat ze op de gangbare portalen verschijnen. In de dorpen landinwaarts geldt hetzelfde voor stenen huizen die te groot of te gedateerd zijn geworden voor de huidige eigenaren.

Ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren, verspreid over heel Spanje en dus ook actief in Girona, geeft toegang tot dat voortraject. Zo krijgt u als koper vanuit het buitenland zicht op panden met renovatiepotentieel in een kleine baai of een vissersdorp aan de Costa Brava, of op een stenen huis in het binnenland, nog voordat deze breed worden aangeboden en de belangstelling toeneemt.

Aan de Costa Brava gaat het vaak om appartementen of kleine huizen dicht bij een baai of vissersdorp, die als tweede woning zijn gebruikt en toe zijn aan modernisering van badkamer, keuken en kozijnen, en soms aan herstel van vochtschade door de nabijheid van zee. De vraag naar dit type pand komt vooral van Europeanen die een woning dicht bij zee zoeken, wat de renovatie interessant maakt zodra een pand nog niet breed is aangeboden.

Landinwaarts, in de middeleeuwse dorpen van Girona, gaat het eerder om stenen huizen met dikke muren, kleine ramen en soms een binnenplaats, waar de ingreep grondiger is: fundering, dakconstructie en isolatie vragen meer aandacht dan bij een kustappartement. Wie het rustigere binnenland verkiest, vindt hier vaak meer ruimte en een lagere concurrentie van andere kopers, wat off-market toegang extra waardevol maakt.

Vanuit het buitenland verloopt de eerste selectie via foto's en videobezichtigingen, zodat u een pand kunt beoordelen voordat u de reis maakt. Girona-Costa Brava en Barcelona-El Prat bieden beide luchthaventoegang tot de provincie, waarbij Girona-Costa Brava dichter bij de kustplaatsen ligt en Barcelona-El Prat een ruimer aanbod aan verbindingen heeft. De zomer is het drukste seizoen aan de kust, met de meeste bezichtigingen en de meeste concurrentie tussen kopers; buiten die periode is er vaak meer rust om een pand rustig te bekijken en te onderhandelen voordat het breed wordt aangeboden.

Zodra een pand interessant lijkt, beoordeelt ons eigen team van renovators de staat ter plaatse: vocht, fundering, dakconstructie en de haalbaarheid van de gewenste renovatie, zowel bij een kustappartement als bij een stenen huis landinwaarts. Zo krijgt u als koper een realistisch beeld terwijl wij de coördinatie met lawyer, notaris en bank op ons nemen.

Girona valt onder Catalonië, en de Catalaanse regionale overheid stelt haar eigen overdrachtsbelasting vast voor de aankoop van een bestaande woning; het toepasselijke tarief staat in de tabel op deze pagina. Bij een nieuwbouwwoning gelden landelijk 10% btw plus een gemeentelijke of regionale zegelrecht bovenop de prijs. Verder gelden dezelfde basisstappen als elders in Spanje: een NIE-nummer, meestal een Spaanse bankrekening, en een akte die voor een Spaanse notaris wordt ondertekend en in het Kadaster wordt ingeschreven.

Als niet-ingezetene doet u jaarlijks aangifte via het Modelo 210, en betaalt u de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en eventuele bijdragen aan de vereniging van eigenaren. Catalonië staat bekend om een strikte regulering van toeristische verhuur: een vergunning is verplicht en veel gemeenten aan de Costa Brava en in de dorpen landinwaarts beperken of weigeren nieuwe vergunningen, wat vooraf onderzocht moet worden. Bij verkoop als niet-ingezetene houdt de koper 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst. De Golden Visa voor vastgoedinvesteerders bestaat sinds 3 april 2025 niet meer en wordt hier dan ook niet aangeboden.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Girona (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Girona in haar geheel 830.429 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. De provincie Girona telt 181.899 inwoners met een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 22 van elke honderd. Een merkbaar aandeel, al loopt dit per plaats binnen de provincie flink uiteen.

In de provincie Girona telde het INE op 1 januari 2022 slechts 1.817 Nederlanders als ingeschreven inwoners, een beperkt aantal. Deze registratie omvat alleen wie er grotendeels het jaar woont, en laat eigenaars van een tweede woning buiten beschouwing. Hieronder de grootste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 in Girona (provincie) geregistreerd stonden, volgens de cijfers die het INE voor elke gemeente publiceert.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Girona op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

Onze eigen cijfers tonen 3.863 woningen te koop in de provincie Girona, met een mediane prijs van 2.910 €/m² en een mediaan bedrag van 299.000 €. De provincie bevindt zich daarmee in het middensegment, vlak bij de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen. De prijzen lopen uiteen, maar de helft van de advertenties valt binnen de bandbreedte van 2.050 € tot 3.870 € per vierkante meter; zowel lagere als hogere prijzen komen voor.

Bij een mediane vraagprijs van 299.000 € in Girona (provincie) loopt de overdrachtsbelasting tegen 10 % op tot zo'n 29.900 €; notaris, kadaster en gestoría tellen daar nog eens ongeveer 3.600 € bij op. Wie met een hypotheek koopt, moet dit totaalbedrag van 33.500 € zelf aanvullen uit spaargeld, want de lening dekt dit bedrag niet. De genoemde bedragen zijn vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 actief stonden, niet de prijs waarvoor uiteindelijk werd verkocht. Die prijs wordt bepaald in onderhandeling en hangt af van factoren als de staat, de precieze locatie en de oriëntatie van de woning.

De volgende tabel brengt de plaatsen in kaart die wij volgen in de provincie Girona: inwoneraantal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, telkens naast elkaar gezet.

Volgens een experimentele INE-raming, gebaseerd op advertenties op verhuurplatforms, telde Girona (provincie) in 05/2026 20.821 toeristische woningen (116.320 slaapplaatsen), zo'n 25 per duizend inwoners. Dat wijst op een gematigde aanwezigheid van vakantieverhuur, die de woningmarkt niet domineert maar waarvoor altijd een regionale vergunning nodig is. In Girona (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 550 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 43.826 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. In diezelfde officiële cijfers lag de middelste helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 450 € en 680 € per maand.

De provincie Girona telt maar één commerciële luchthaven, namelijk Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO). Controleer of er in het reisseizoen vluchten zijn vanaf de eigen luchthaven, want een luchthaven in een naburige provincie kan, afhankelijk van de locatie binnen de provincie, dichterbij liggen. Omdat deze klimaatcijfers gemeten zijn in of bij Girona, de provinciehoofdstad, kunnen andere delen van de provincie, zoals het achterland, gebieden op hoogte of andere eilanden, duidelijk afwijkende omstandigheden kennen. Vergeleken met de meeste Spaanse regio's is de winter hier koud, met 7,1 °C gemiddeld en een minimum van 1,1 °C in januari tegenover 23,4 °C en een maximum van 29,8 °C in augustus. Wie hier koopt, doet er goed aan verwarmings- en isolatiekosten mee te rekenen. De jaarlijkse neerslag van circa 728 mm, op ongeveer 66 dagen met meetbare regen, ligt hoger dan in de meeste Spaanse kust- of binnenlandregio's. Dat maakt een inspectie op vocht bij aankoop de moeite waard. Deze gegevens komen van AEMET, de Spaanse staatsweerdienst, en betreffen de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van station Girona Aeropuerto op ongeveer 9 kilometer afstand; vooral landinwaarts of op hoogte kan de werkelijkheid ietwat afwijken.

Het INE registreerde 15.293 woningverkopen in de provincie Girona over de twaalf maanden tot 06/2026. Zo'n actieve markt levert doorgaans meer referentiepunten en een breder aanbod op voor wie vergelijkt. Wat hier over de provincie Girona staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Girona bedraagt het algemene tarief 10 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Girona altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Girona heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Girona kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.