Off-Market-Sanierungsobjekte auf den Balearen: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen auf den Balearen wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Die Balearen umfassen Inseln wie Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera, jede mit eigenem Charakter zwischen Küste, ländlichem Hinterland und Stadt. Käufer sind häufig internationale, oft wohlhabende Interessenten, die einen Feriensitz oder eine Investition mit hoher touristischer Nachfrage suchen.

Die Erreichbarkeit variiert je nach Insel, größere Flughäfen bestehen auf Mallorca und Ibiza. Angeboten werden Fincas, Villen und Apartments, wobei die Nachfrage saisonal stark schwanken kann.

Auf den Balearen hängt der Zugang zu Off-Market-Objekten stark von der jeweiligen Insel ab. Mallorca verfügt über einen breiteren, internationaler ausgerichteten Markt mit zahlreichen lokalen Maklern, Notaren und Verwaltern, über deren Netzwerke Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung die Runde machen. Auf Menorca, Ibiza und Formentera ist der Kreis der Beteiligten kleiner, wodurch persönliche Kontakte und Empfehlungen noch stärker über den frühzeitigen Zugang zu Sanierungsobjekten entscheiden als auf dem Festland.

Für eine Managed Investment auf den Balearen bedeutet das, dass unser Netzwerk kooperierender Agenturen je Insel unterschiedlich aufgebaut sein muss: Auf Mallorca und Ibiza lassen sich Off-Market-Fincas und Villen häufig über etablierte Maklerkontakte identifizieren, während auf Menorca und Formentera oft direkte Gespräche mit Eigentümern, Verwaltern oder lokalen Handwerkern zu unentdeckten Sanierungsobjekten führen, bevor diese überhaupt öffentlich angeboten werden.

Das bauliche Angebot unterscheidet sich deutlich zwischen den Inseln. Im ländlichen Hinterland Mallorcas und Menorcas finden sich klassische Fincas aus Stein, die oft seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurden: Dach, Elektrik und Wasserversorgung benötigen in der Regel eine vollständige Erneuerung, und die Einstufung des Grundstücks als rústico oder urbano bestimmt, welche Erweiterungen oder Anbauten überhaupt möglich sind. Diese Einstufung sollte vor jedem Ankauf für eine Managed Investment sorgfältig geprüft werden, da sie über den Sanierungsumfang und die spätere Nutzung entscheidet.

In den Küstenorten und in Palmas Altstadt liegen die Herausforderungen anders: Villen mit Pool und Terrasse benötigen häufig eine energetische und technische Modernisierung, während Wohnungen in historischen Stadtkernen wie der Altstadt von Palma oder Ibiza-Stadt unter Denkmalschutzauflagen fallen können, die Fassaden, Fenster oder Raumaufteilungen betreffen. Solche Auflagen wirken sich direkt auf Dauer und Umfang der Sanierungsarbeiten aus und müssen bei der Planung einer Managed Investment von Anfang an berücksichtigt werden.

Die touristische Nachfrage auf den Balearen schwankt stark zwischen Hoch- und Nebensaison, und das wirkt sich unmittelbar auf Off-Market-Gelegenheiten und Sanierungsarbeiten aus. In den Wintermonaten sind Eigentümer oft eher bereit, über einen Verkauf zu sprechen, und Handwerksbetriebe haben mehr freie Kapazitäten, sodass sich Sanierungsprojekte für eine Managed Investment in dieser Zeit oft leichter planen und umsetzen lassen als während der stark ausgebuchten Sommermonate.

Die Insellage bringt zudem logistische Besonderheiten mit sich: Baumaterialien und bestimmte Fachbetriebe sind auf kleineren Inseln wie Menorca oder Formentera weniger verfügbar als auf Mallorca, und der Transport erfolgt meist per Fähre vom Festland oder zwischen den Inseln. Wer eine Sanierung auf den Balearen plant, sollte diese Lieferzeiten und die begrenzte Verfügbarkeit spezialisierter Gewerke von Anfang an in den Zeitplan einbeziehen, besonders wenn das Objekt vor Beginn der nächsten Saison fertig sein soll.

Die Regierung der Balearen legt den Steuersatz der Übertragungssteuer für den Kauf von Bestandsimmobilien eigenständig fest; die aktuelle Tabelle finden Sie im Anschluss an diesen Text. Ebenso eigenständig regeln die Balearen die Vermietung an Touristen: In vielen Gemeinden, besonders auf Mallorca, sind neue Lizenzen für die touristische Vermietung seit Jahren eingefroren oder stark begrenzt. Wer ein Sanierungsobjekt für eine Managed Investment mit dem Ziel touristischer Vermietung erwägt, sollte vor dem Ankauf genau prüfen, ob für das Gebäude oder die Zone überhaupt eine Lizenz bestehen oder neu erteilt werden kann.

Der spanische „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar; der Kauf einer Immobilie auf den Balearen begründet daher für sich genommen kein Aufenthaltsrecht. Unabhängig von der Insel gelten für nicht in Spanien ansässige Eigentümer dieselben steuerlichen Pflichten wie im übrigen Land, etwa die jährliche Steuererklärung Modelo 210, die Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten, die bei der Kalkulation einer Managed Investment auf den Balearen berücksichtigt werden sollten.

Die Daten zu Illes Balears (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Illes Balears (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 1.249.844 betrifft die gesamte Provinz Illes Balears zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. In der Provinz Illes Balears haben 270.891 Einwohner eine ausländische Staatsangehörigkeit, etwa 22 von 100. Ein spürbarer, aber kein dominierender Anteil, der von Ort zu Ort innerhalb der Provinz stark schwankt.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 18.979 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Provinz Illes Balears. Das ist eine reale Präsenz, auch wenn sie nicht zu den größten ausländischen Gemeinschaften der Provinz zählt. Welche ausländischen Nationalitäten in Illes Balears (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Illes Balears zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 4.468 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Illes Balears bei 4.660 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 599.000 €. Das liegt über dem Median von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 3.400 € und 6.740 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Auf den medianen Angebotspreis von 599.000 € in Illes Balears (Provinz) fällt die Grunderwerbsteuer mit 8 % an, also rund 47.900 €. Zusammen mit etwa 7.200 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt das etwa 55.100 €, die aus Ersparnissen stammen müssen, da ein Darlehen diese Nebenkosten üblicherweise nicht übernimmt. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Illes Balears. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Illes Balears (Provinz) ermittelte die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Inseraten für 05/2026 21.304 Ferienwohnungen mit 134.282 Betten, umgerechnet 17 pro 1.000 Einwohner. Diese Dichte liegt im mittleren Bereich; für die touristische Vermietung ist dennoch stets eine regionale Lizenz nötig. 67.764 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Illes Balears (Provinz), der für 2024 bei 750 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 600 € und 950 €.

In Illes Balears (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Palma de Mallorca, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Der Winter ist kühl-mild: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 9,5 °C (mittleres Tagesminimum 3,8 °C), im August bei 25,1 °C (mittleres Tagesmaximum 31,3 °C). Eine funktionierende Heizung ist im Winter wichtig und sollte bei jeder Besichtigung geprüft werden. Etwa 411 mm Regen fallen hier im Jahresschnitt, verteilt auf rund 51 Tage mit messbarem Niederschlag – eine moderate Menge. Extreme Trockenheit oder Nässe sind damit eher nicht zu erwarten. Rund 2.756 Sonnenstunden im Jahr prägen das Klima hier. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Palma de Mallorca, Aeropuerto, rund 19 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

Für die Provinz Illes Balears weist das INE 13.774 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 07/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Illes Balears insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. Auf den Balearen beträgt der allgemeine Satz 8 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Auf den Balearen gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt auf den Balearen, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum auf den Balearen niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.