Off-market renovatiekansen op de Balearen

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel op de Balearen verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook op de Balearen.

De Balearen omvatten eilanden als Mallorca, Ibiza, Menorca en Formentera, elk met een eigen karakter, van levendige kuststeden tot rustige landelijke gebieden. Er is een breed aanbod aan woningen, van traditionele fincas tot luxe villa's met zeezicht.

Kopers zijn vaak internationaal georiënteerd en zoeken een tweede woning, een investering of een permanente verhuizing naar een eilandleven. Elk eiland heeft zijn eigen luchthaven, wat de bereikbaarheid per eiland verschillend maakt, en het toerisme kent een duidelijk seizoensgebonden patroon met drukte in de zomermaanden.

Wie in de Illes Balears naar renovatiepotentieel zoekt, moet beseffen dat Mallorca, Ibiza, Menorca en Formentera in de praktijk vier aparte markten zijn, elk met een eigen aanbod en een eigen manier waarop woningen van eigenaar wisselen voordat ze publiek te koop staan. Op Mallorca gaat het om een breed palet, van traditionele fincas in het binnenland tot herenhuizen in kuststeden; op Ibiza overheersen villa's met een internationaal publiek, waar eigenaren vaak liever discreet via een vertrouwde tussenpersoon verkopen dan via een openbare advertentie; Menorca kent een rustiger, kleinschaliger markt met veel traditionele woningen die zelden actief geadverteerd worden; Formentera ten slotte is zo klein en gewild dat vrijwel niets ooit een portaal haalt voordat het al is verkocht binnen een beperkte kring van lokale contacten.

Deze eilandstructuur betekent dat een managed investment op de Balearen begint met de vraag welk eiland past bij het gezochte profiel: een rustige finca met renovatiepotentieel op Mallorca vraagt een ander netwerk dan een villa op Ibiza of een dorpswoning op Menorca. Off-market aanbod ontstaat hier vaak uit persoonlijke relaties tussen lokale makelaars, notarissen en families die al generaties op het eiland wonen.

Ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren strekt zich uit over heel Spanje, inclusief lokale contacten op de verschillende Balearische eilanden. Omdat elk eiland zijn eigen gemeenschap van makelaars, notarissen en gestorías heeft, verloopt de toegang tot off-market aanbod per eiland anders: op Mallorca via kantoren die zowel kustplaatsen als het binnenland bestrijken, op Ibiza en Formentera via een kleiner aantal partijen die de meeste transacties onderling kennen, op Menorca via lokale relaties die al jaren bestaan.

Voor kopers die van buiten Spanje investeren, betekent dit dat een groot deel van de eerste selectie op afstand kan gebeuren, met video-bezichtigingen en documentatie die via het lokale kantoor wordt verzameld. Pas wanneer een pand op een van de eilanden serieus in beeld komt, plannen we een fysiek bezoek, vaak gecombineerd met de eerste bouwkundige controles.

De traditionele finca is het meest kenmerkende renovatieproject op de Balearen, vooral op Mallorca en Menorca: dikke natuurstenen muren, een oorspronkelijk waterreservoir of put, verouderde elektra en leidingwerk, en vaak een dak dat aan vervanging toe is. Dit soort woningen vraagt een aanpak die verder gaat dan een oppervlakkige opknapbeurt en raakt al snel aan structurele elementen. Op Ibiza gaat het vaker om villa's uit latere decennia waar vooral interieur, installaties en buitenruimte worden gemoderniseerd, terwijl op Formentera de schaal doorgaans kleiner is en de nadruk ligt op behoud van het oorspronkelijke karakter van de woning.

Ons eigen renovatieteam is gewend aan deze diversiteit. Bij de achttien woningen die onze groep sinds 2022 heeft aangekocht, gerenoveerd en verkocht, lag de mediane renovatiebegroting op 22% van de aankoopprijs; op de eilanden kan dit aandeel hoger uitvallen bij een finca met structurele werken en lager bij een villa die vooral een interieurupdate nodig heeft. Het blijft in alle gevallen een resultaat uit het verleden, geen belofte voor een nieuw project.

Het toerisme op de Balearen kent een uitgesproken seizoenspatroon, met veel drukte in de zomer en een rustiger ritme daarbuiten. Voor een managed investment betekent dit dat bezichtigingen, onderhandelingen en de start van renovatiewerk vaak beter buiten het hoogseizoen worden gepland, wanneer eigenaren en lokale aannemers meer ruimte hebben. Mallorca, Ibiza en Menorca hebben elk hun eigen luchthaven, terwijl Formentera enkel per boot vanaf Ibiza bereikbaar is; dit betekent dat een bezoek aan een pand op een van de eilanden telkens apart wordt gepland, en dat vervoer van materiaal en vakmensen tussen de eilanden via boot of vliegtuig verloopt, wat bij de planning van een renovatie wordt meegenomen.

De overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning op de Balearen wordt vastgesteld door de regionale overheid van de Illes Balears; het geldende tarief staat in de tabel die na deze tekst volgt. Toeristische verhuur is op de eilanden aan strikte regionale regels gebonden, met een vergunning die per eiland en soms per gebouw verschilt. Bij verkoop van een gerenoveerde woning door een niet-ingezeten eigenaar houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op de belasting van de verkoper, naast de gemeentelijke plusvalía op de grondwaarde.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Illes Balears (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

1.249.844 mensen stonden op 1 januari 2025 ingeschreven in de volledige provincie Illes Balears, aldus de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Het gaat hier nadrukkelijk om de provincie als geheel, niet om de gelijknamige hoofdstad alleen. In de provincie Illes Balears hebben 270.891 inwoners een buitenlandse nationaliteit, ongeveer 22 op elke honderd. Dat is een aanzienlijk maar niet dominant aandeel, dat van plaats tot plaats sterk kan verschillen.

Op 1 januari 2022 registreerde het INE 3.056 Nederlanders in de provincie Illes Balears, een klein aantal. Het padrón telt echter alleen wie er het grootste deel van het jaar verblijft, niet de bezitters van een tweede woning. De tabel hieronder toont de belangrijkste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 ingeschreven stonden in Illes Balears (provincie), op basis van de gemeentelijke cijfers van het INE.

Voor nationaliteiten die niet standaard apart worden gepubliceerd, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, gebruiken we de INE-telling van 1 januari 2022 voor de gehele provincie Illes Balears, de laatste editie met die landspecifieke gegevens. Deze datum verschilt van die in de tabel hierboven.

In onze eigen prijsdatabank hebben de 2.848 woningen die momenteel te koop staan in de provincie Illes Balears een mediane vraagprijs van 4.670 €/m² en een mediaan bedrag van 595.000 €. Dat ligt boven de 3.210 €/m² die wij als mediaan zien in de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen. Wie de vraagprijzen op een rij zet, ziet dat de middelste helft zich beweegt tussen 3.410 € en 6.700 € per vierkante meter, met uitschieters naar boven en naar beneden.

Op de mediane vraagprijs in Illes Balears (provincie) van 595.000 € bedraagt de overdrachtsbelasting tegen het regionale tarief van 8 % ongeveer 47.600 €, plus circa 7.100 € voor notaris, kadaster en gestoría. In totaal heeft de koper 54.700 € nodig bovenop de prijs, geld dat uit eigen middelen moet komen, niet uit de hypotheek. De cijfers weerspiegelen vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 nog actief waren, niet de werkelijke verkoopprijs. Die komt tot stand via onderhandeling en hangt af van de staat van de woning, de exacte locatie en de oriëntatie.

Om te laten zien hoe uiteenlopend de provincie Illes Balears is, geeft de tabel hieronder per gevolgde plaats het inwonertal, het aantal buitenlandse bewoners per honderd inwoners en de mediane vraagprijs per vierkante meter.

In 05/2026 telde Illes Balears (provincie) volgens een experimentele INE-raming 21.304 woningen die als toeristische verhuur worden aangeboden, samen 134.282 slaapplaatsen, oftewel zo'n 17 per duizend inwoners. Die dichtheid is gematigd: toeristenverhuur is aanwezig zonder de markt te domineren, en is altijd gebonden aan een regionale vergunning. In Illes Balears (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 750 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 67.764 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. Uit diezelfde officiële bron blijkt dat appartementen doorgaans tussen 600 € en 950 € per maand aan langetermijnhuur kosten.

De provincie Illes Balears telt deze commerciële luchthavens: Aeropuerto de Palma de Mallorca (PMI), Aeropuerto de Ibiza (IBZ), Aeropuerto de Menorca (MAH). Het is raadzaam om, afhankelijk van het seizoen, na te gaan welke van deze het dichtst aansluit op uw vertrekluchthaven. De klimaatcijfers hieronder zijn gemeten in of nabij Palma de Mallorca, de hoofdstad van de provincie; in andere delen van de provincie, zoals het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden, kan het klimaat merkbaar afwijken. In januari ligt het gemiddelde op 9,5 °C, met een gemiddeld daglijks minimum van 3,8 °C, terwijl augustus gemiddeld 25,1 °C telt en een maximum van 31,3 °C bereikt. De winter is hier koeler dan op veel plekken aan de Spaanse kust, dus goede verwarming in huis is de moeite van het checken waard. Met circa 411 mm per jaar en zo'n 51 dagen met meetbare neerslag valt de hoeveelheid regen hier gematigd uit. Het gebied telt gemiddeld ongeveer 2.756 uur zon per jaar. De cijfers zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van AEMET, de Spaanse weerdienst, gemeten bij station Palma de Mallorca, Aeropuerto op circa 19 kilometer afstand, met dien verstande dat de exacte plek landinwaarts of in hoogte kan afwijken.

Volgens cijfers van het INE vonden er in de provincie Illes Balears 13.908 woningverkopen plaats in de twaalf maanden tot 06/2026. Een dergelijke activiteit zorgt doorgaans voor meer keuze en meer vergelijkingsmateriaal voor potentiële kopers. Wat hier over de provincie Illes Balears staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. Op de Balearen bedraagt het algemene tarief 8 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning op de Balearen altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop op de Balearen heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project op de Balearen kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.