Off-Market-Sanierungsobjekte in Las Palmas: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Las Palmas wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Las Palmas umfasst Inseln wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, geprägt von ganzjährig mildem Klima. Käufer sind oft internationale Interessenten, darunter Ruheständler und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und das Klima das ganze Jahr über schätzen.

Mehrere Flughäfen sorgen für gute Erreichbarkeit. Das Angebot umfasst Apartments und Villen, häufig mit touristischer Vermietungsmöglichkeit außerhalb der klassischen europäischen Sommersaison.

Las Palmas ist keine einzelne Küstenlinie, sondern umfasst mehrere Inseln, darunter Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, jede mit einem eigenen, oft sehr überschaubaren Immobilienmarkt. Genau deshalb funktionieren Off-Market-Gelegenheiten hier anders als auf dem Festland: Auf einer Insel kennt sich die lokale Maklerszene meist untereinander, viele interessante Objekte wechseln über persönliche Empfehlungen den Besitzer, bevor sie überhaupt in einem Portal auftauchen. Unser Netzwerk aus rund tausend kollaborierenden Agenturen deckt mehrere dieser insularen Kreise gleichzeitig ab, sodass wir auf Gran Canaria, Lanzarote oder Fuerteventura frühzeitig von sanierungsbedürftigen Objekten erfahren, statt erst über eine öffentliche Anzeige.

Der Käuferkreis in Las Palmas ist stark international geprägt: Ruheständler, die das ganzjährig milde Klima schätzen, und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und sich dauerhaft oder für lange Phasen im Jahr auf einer der Inseln niederlassen möchten. Viele Verkäufer sind selbst frühere Zuzügler, die ihr Haus nach Jahren privat weitergeben möchten, oder einheimische Familien, die ein älteres Objekt nicht mehr selbst modernisieren wollen. Solche Situationen erzeugen genau jene informellen, off-market-typischen Verkaufswege, die sich am besten über ein etabliertes lokales Netzwerk erschließen lassen.

Das Angebot reicht von Apartments in älteren Wohnanlagen nahe der Küste bis zu freistehenden Villen mit Meerblick und traditionellen kanarischen Häusern aus vulkanischem Naturstein im Inselinneren. Gerade ältere Bausubstanz auf den Inseln wurde häufig für ein mildes Klima ohne besondere Isolierung errichtet, sodass Dämmung, Fenster und Installationen bei einer Sanierung oft im Mittelpunkt stehen, ebenso wie die Anpassung an heutige Ansprüche bei Bad, Küche und Außenbereichen wie Terrasse oder Pool.

Unser eigenes Sanierungsteam kalkuliert solche Projekte üblicherweise auf Basis der bisherigen Erfahrung aus abgeschlossenen Vorhaben, in der Vergangenheit lag der Median bei 22 Prozent des Kaufpreises. Das ist ein reiner Erfahrungswert früherer Projekte, keine Zusage für ein bestimmtes Objekt auf einer der Inseln, denn Zustand, Baumaterial und Zugänglichkeit unterscheiden sich zwischen einer Villa auf Lanzarote und einem Apartment auf Gran Canaria deutlich und müssen jeweils einzeln geprüft werden.

Die Inseln der Provinz Las Palmas verfügen über mehrere eigene Flughäfen, sodass Besichtigungen, Notartermine und die Begleitung von Sanierungsarbeiten auf Gran Canaria, Lanzarote oder Fuerteventura jeweils direkt möglich sind, ohne über einen zentralen Festlandsflughafen umsteigen zu müssen. Diese gute Anbindung erleichtert es, ein Sanierungsprojekt aus der Ferne zu begleiten, etwa über Videobesichtigungen während der Planungsphase und persönliche Termine zu wichtigen Meilensteinen wie Notartermin oder Bauabnahme.

Das milde, ganzjährig ausgeglichene Klima der Inseln bedeutet zudem, dass die Nachfrage nach Ferienimmobilien nicht auf den klassischen europäischen Sommer beschränkt bleibt, sondern insbesondere in den Wintermonaten durch Gäste aus nördlicheren Ländern getragen wird. Für ein Managed Investment ist das relevant, weil ein saniertes Objekt hier oft über weite Teile des Jahres genutzt oder vermietet werden kann, statt nur in einer kurzen touristischen Hochsaison, was die Planung von Verkauf oder Vermietung von Beginn an beeinflusst.

Die Übertragungssteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien wird auch hier von der Regionalregierung festgelegt, in diesem Fall von der Regierung der Kanarischen Inseln; den geltenden Satz finden Sie in der Tabelle auf dieser Seite. Eine kanarische Besonderheit betrifft Neubauten: Statt der landesweiten Mehrwertsteuer gilt auf den Inseln eine eigene indirekte Steuer, die IGIC, die bei einem Neubaukauf anstelle der sonst üblichen Mehrwertsteuer erhoben wird. Diese Besonderheit sollte bei der Kalkulation eines Neubauobjekts auf Gran Canaria, Lanzarote oder Fuerteventura berücksichtigt werden.

Auch die Regulierung touristischer Vermietung ist inselspezifisch geprägt: Manche Gemeinden auf Gran Canaria haben aufgrund hoher Nachfrage Beschränkungen für neue Ferienvermietungslizenzen eingeführt, während dies auf anderen Inseln oder in ruhigeren Gemeinden anders gehandhabt wird. Vor dem Kauf eines Sanierungsobjekts lohnt sich deshalb immer eine lokale Prüfung, ob und unter welchen Bedingungen eine spätere touristische Vermietung auf genau dieser Insel und in genau dieser Gemeinde überhaupt möglich ist.

Zu Las Palmas (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Als Investor aus dem Ausland können Sie damit die Lage vor einer Entscheidung realistischer einschätzen.

1.171.547 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Las Palmas insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. Rund 15 von 100 Einwohnern der Provinz Las Palmas besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 171.235 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Las Palmas 10.849 deutsche Staatsangehörige gemeldet. Diese Gruppe ist spürbar vertreten, gehört aber nicht zu den größten ausländischen Communities der Provinz. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Las Palmas (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Las Palmas zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

Die 4.501 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Las Palmas erfassen, zeigen einen Median von 2.750 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 250.000 €. Damit bewegt sich die Provinz in der Mitte des Spektrums, nahe am Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 von uns beobachteten Orten. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 1.840 € und 4.020 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Auf den medianen Angebotspreis von 250.000 € in Las Palmas (Provinz) fällt die Grunderwerbsteuer mit 6,5 % an, also rund 16.200 €. Zusammen mit etwa 3.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergibt das etwa 19.200 €, die aus Ersparnissen stammen müssen, da ein Darlehen diese Nebenkosten üblicherweise nicht übernimmt. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Las Palmas. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

In Las Palmas (Provinz) ermittelte die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Inseraten für 05/2026 26.998 Ferienwohnungen mit 115.284 Betten, umgerechnet 23 pro 1.000 Einwohner. Diese Dichte liegt im mittleren Bereich; für die touristische Vermietung ist dennoch stets eine regionale Lizenz nötig. Für 2024 weist das Referenzsystem des Ministeriums für Wohnungswesen für Las Palmas (Provinz) eine mittlere tatsächlich gezahlte Monatsmiete von 550 € aus, ermittelt aus 48.341 steuerlich gemeldeten Mietverträgen. Dieser amtliche Wert bezieht sich ausschließlich auf Langzeitvermietung in der Vergangenheit, nicht auf Ferienvermietung oder künftige Entwicklungen, und Mieten unterliegen Schwankungen nach oben wie nach unten. Laut denselben offiziellen Zahlen rangierte die Hälfte der monatlichen Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 450 € und 690 €.

In Las Palmas (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Da die Messstation in oder bei Las Palmas de Gran Canaria, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Mit 17,9 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 15,0 °C) und 24,6 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 27,5 °C) fällt der Winter hier mild aus. Wer ganzjährig wohnt, kommt meist mit geringem Heizbedarf aus. Mit rund 151 mm Niederschlag im Jahr an etwa 22 Tagen mit messbarem Regen gilt die Gegend als sehr trocken. Regen spielt im Alltag kaum eine Rolle. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Gran Canaria Aeropuerto, etwa 24 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

In der Provinz Las Palmas wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 13.337 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Las Palmas als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Las Palmas beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Las Palmas gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Las Palmas, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Las Palmas niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.