Off-market renovatiekansen in Las Palmas

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Las Palmas verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Las Palmas.

Las Palmas omvat eilanden zoals Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura, met een subtropisch klimaat dat het hele jaar door mild blijft. Het aanbod varieert van appartementen in kustplaatsen tot villa's in rustigere gebieden.

De eilanden trekken kopers die op zoek zijn naar een zonnige omgeving gedurende het hele jaar, vaak voor permanente verhuizing of als winterverblijf. Elk eiland heeft een eigen luchthaven met internationale verbindingen, en het klimaat zorgt voor een minder uitgesproken laagseizoen dan op het Spaanse vasteland.

De provincie Las Palmas bestaat uit meerdere eilanden met een eigen karakter, en dat vertaalt zich rechtstreeks naar het type renovatiepand dat er te vinden is. Op Gran Canaria liggen de meest interessante kansen vaak niet aan de drukke, toeristische kuststrook, maar in rustigere binnenlandse dorpen en oudere wijken waar villa's en woningen van vorige generaties eigenaren wachten op een grondige opknapbeurt. Op Lanzarote en Fuerteventura gaat het vaker om traditionele, laagbouwwoningen op vulkanische bodem, soms in handen van buitenlandse eigenaren die zich er decennia geleden vestigden en nu willen verkopen.

Juist doordat elk eiland zijn eigen lokale kring van makelaars, notarissen en gestorías heeft, bereikt een deel van dit aanbod nooit een breed portaal: de verkoop wordt eerst binnen dat eilandcircuit besproken. Voor een managed investment betekent dit dat toegang tot dit soort panden sterk afhangt van aanwezigheid en vertrouwen op het eiland zelf, eiland per eiland, en niet van één centrale markt voor heel de Canarische provincie.

Omdat elk eiland in Las Palmas zijn eigen dynamiek heeft, werken wij met samenwerkende kantoren die specifiek op Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura actief zijn, in plaats van met één aanpak voor de hele provincie. Die lokale aanwezigheid is essentieel: eigenaren op de eilanden verkopen vaak liever via iemand die de plaatselijke situatie kent dan via een portaal dat zich richt op heel Spanje.

Op de eilanden wonen bovendien al lang veel buitenlandse eigenaren, en binnen die gemeenschappen circuleert informatie over een naderende verkoop vaak eerst mondeling, via de notaris, de gestoría of gewoon via buren, voordat er iets openbaar wordt gemaakt. Door aanwezig te zijn in dat netwerk, op elk eiland apart, krijgen wij zicht op panden met renovatiepotentieel al voordat de eigenaar een keuze heeft gemaakt over hoe breed de verkoop wordt aangeboden.

Bouwen en renoveren op de eilanden van Las Palmas verschilt van het Spaanse vasteland doordat veel woningen op vulkanische ondergrond staan. Funderingen en vochtwerende lagen vragen daardoor om een specifieke technische beoordeling, en op sommige plekken moet materiaal per boot of vliegtuig tussen de eilanden worden aangevoerd, wat de planning van een renovatie beïnvloedt. Op Lanzarote komt daar nog een architectonisch element bij: de traditionele, witgekalkte bouwstijl met beperkte kleuraccenten is er wettelijk verankerd, en een renovatie moet zich daaraan houden, ook bij een volledige interne vernieuwing.

Op alle eilanden spelen wind en zilte lucht een grote rol in de slijtage van gevels, kozijns en buitenschilderwerk, en watervoorziening verdient extra aandacht, aangezien niet elk pand is aangesloten op hetzelfde net en sommige woningen nog werken met regenwateropvang of eigen tanks. Ons renovatieteam houdt bij elk project rekening met deze eilandspecifieke factoren, van funderingscontrole tot de juiste materialen tegen wind en zout.

Elk eiland binnen Las Palmas heeft een eigen luchthaven met internationale verbindingen, wat het voor kopers vanuit het buitenland relatief eenvoudig maakt om zelf te komen kijken, ongeacht op welk eiland het pand ligt. Het milde klimaat dat het hele jaar door aanhoudt, zorgt ervoor dat er geen uitgesproken laagseizoen bestaat zoals op het vasteland, wat betekent dat een renovatieplanning zorgvuldig moet worden afgestemd om de bijna continue belangstelling niet onnodig te verstoren.

Voor de aankoop zelf geldt dat de regionale overheid van de Canarische Eilanden de overdrachtsbelasting vaststelt, met een eigen tarief dat afwijkt van dat op het vasteland; u vindt het bijbehorende percentage in de tabel op deze pagina. Deze eilandspecifieke context, van luchthaventoegang tot het ontbreken van een echt rustig seizoen, is precies waarom lokale aanwezigheid op elk eiland in Las Palmas zo bepalend is voor toegang tot off-market renovatiepanden.

De cijfers in dit onderdeel over Las Palmas (provincie) zijn gemeten en gedateerd, met bron: bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat. Voor een investeerder die vanuit het buitenland kijkt, geven ze een realistisch, feitelijk beeld van de lokale markt voordat er een keuze wordt gemaakt.

Op 1 januari 2025 telde de provincie Las Palmas in haar geheel 1.171.547 geregistreerde inwoners, blijkt uit INE-cijfers. De gegevens in deze sectie slaan steeds op de hele provincie, en niet alleen op de hoofdstad. In de provincie Las Palmas beschikken 171.235 inwoners over een buitenlandse nationaliteit, zo'n 15 per honderd. Dit aandeel is substantieel zonder overheersend te zijn, en verschilt sterk tussen de afzonderlijke plaatsen in de provincie.

In de provincie Las Palmas telde het INE op 1 januari 2022 slechts 1.655 Nederlanders als ingeschreven inwoners, een beperkt aantal. Deze registratie omvat alleen wie er grotendeels het jaar woont, en laat eigenaars van een tweede woning buiten beschouwing. Hieronder de grootste buitenlandse nationaliteiten die op 1 januari 2025 in Las Palmas (provincie) geregistreerd stonden, volgens de cijfers die het INE voor elke gemeente publiceert.

Voor nationaliteiten die niet standaard apart worden gepubliceerd, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, gebruiken we de INE-telling van 1 januari 2022 voor de gehele provincie Las Palmas, de laatste editie met die landspecifieke gegevens. Deze datum verschilt van die in de tabel hierboven.

Voor de provincie Las Palmas registreren we 2.871 actuele advertenties, met een mediane vraagprijs van 2.730 €/m² en een mediaan bedrag van 250.000 €. Dat komt vrij dicht in de buurt van de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die wij door heel Spanje volgen. Tussen 1.810 € en 3.990 € per vierkante meter bevindt zich de kern van het aanbod, daarnaast bestaan er merkbaar goedkopere en merkbaar duurdere woningen.

Op de mediane vraagprijs in Las Palmas (provincie) van 250.000 € bedraagt de overdrachtsbelasting tegen het regionale tarief van 6,5 % ongeveer 16.200 €, plus circa 3.000 € voor notaris, kadaster en gestoría. In totaal heeft de koper 19.200 € nodig bovenop de prijs, geld dat uit eigen middelen moet komen, niet uit de hypotheek. Dit zijn vraagprijzen uit advertenties die actief waren op 2026-10-05, geen daadwerkelijke verkoopprijzen. De uiteindelijk betaalde prijs wordt onderhandeld en hangt af van de staat, de exacte ligging en de oriëntatie van elke woning.

Om te laten zien hoe uiteenlopend de provincie Las Palmas is, geeft de tabel hieronder per gevolgde plaats het inwonertal, het aantal buitenlandse bewoners per honderd inwoners en de mediane vraagprijs per vierkante meter.

In 05/2026 telde Las Palmas (provincie) volgens een experimentele INE-raming 26.998 woningen die als toeristische verhuur worden aangeboden, samen 115.284 slaapplaatsen, oftewel zo'n 23 per duizend inwoners. Die dichtheid is gematigd: toeristenverhuur is aanwezig zonder de markt te domineren, en is altijd gebonden aan een regionale vergunning. Het ministerie van Huisvesting registreerde in 2024 een mediane huurprijs van 550 € per maand voor appartementen in Las Palmas (provincie) onder langetermijncontracten, op basis van 48.341 fiscaal aangegeven verhuringen. Dit is een officieel historisch cijfer dat niets zegt over vakantieverhuur of toekomstige huren, die zowel kunnen dalen als stijgen. Uit diezelfde officiële bron blijkt dat appartementen doorgaans tussen 450 € en 690 € per maand aan langetermijnhuur kosten.

De provincie Las Palmas telt deze commerciële luchthavens: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Het is raadzaam om, afhankelijk van het seizoen, na te gaan welke van deze het dichtst aansluit op uw vertrekluchthaven. Omdat deze klimaatcijfers gemeten zijn in of bij Las Palmas de Gran Canaria, de provinciehoofdstad, kunnen andere delen van de provincie, zoals het achterland, gebieden op hoogte of andere eilanden, duidelijk afwijkende omstandigheden kennen. Met een januarigemiddelde van 17,9 °C en een gemiddeld minimum van 15,0 °C blijft de winter hier mild, terwijl augustus oploopt tot gemiddeld 24,6 °C en een maximum van 27,5 °C. Wonen in de winterperiode voelt daardoor doorgaans aangenaam aan. Het regent hier weinig: zo'n 151 mm per jaar, verdeeld over ongeveer 22 dagen met meetbare neerslag. Bron: de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van AEMET bij het station Gran Canaria Aeropuerto, ongeveer 24 kilometer verderop, waarbij de precieze locatie met name landinwaarts of op hoogte licht kan verschillen.

In de provincie Las Palmas werden in de twaalf maanden tot 06/2026 13.258 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. Deze gegevens beschrijven de provincie Las Palmas in zijn geheel; van plaats tot plaats en van pand tot pand kunnen de verschillen groot zijn. Vertel ons wat u zoekt, dan gaan we de cijfers samen na.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Las Palmas bedraagt het algemene tarief 6,5 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Las Palmas altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Las Palmas heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Las Palmas kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.