Off-Market-Sanierungsobjekte in Madrid: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Madrid wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Anders als an Küstenprovinzen entsteht das Angebot an Sanierungsobjekten in der Provinz Madrid überwiegend im urbanen Bestand der Hauptstadt selbst sowie in den umliegenden Gemeinden des Umlands. Viele Gebäude in zentralen und traditionsreichen Vierteln stammen aus früheren Jahrzehnten und werden häufig erst dann verkauft, wenn ein Eigentümerwechsel innerhalb der Familie ansteht oder ein Gebäude im Rahmen einer Erbschaft aufgeteilt wird. Diese Wohnungen erreichen oft gar nicht die großen Portale, sondern werden über Hausverwaltungen, lokale Anwälte oder direkte Kontakte innerhalb der Nachbarschaft weitergegeben.

Unser Netzwerk aus rund 1.000 kollaborierenden Agenturen in ganz Spanien ist in einer Metropolregion wie Madrid besonders wirksam, da hier die Dichte an Ansprechpartnern – Verwaltungen, Notare, Handwerksbetriebe – deutlich höher ist als in ländlicheren Provinzen. Das ermöglicht es, Objekte mit Sanierungsbedarf frühzeitig zu identifizieren, bevor sie öffentlich inseriert werden, was gerade für Investoren aus dem Ausland, die nicht selbst vor Ort suchen können, einen klaren Vorteil bedeutet.

Das Angebot in der Provinz Madrid besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, deren Sanierungsbedarf sich deutlich von dem eines Ferienhauses an der Küste unterscheidet. Typisch sind veraltete Elektro- und Wasserinstallationen, ineffiziente Heizsysteme sowie Fassaden und Treppenhäuser, die im Rahmen der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) gemeinsam beschlossen und finanziert werden müssen. Wer eine Wohnung in einem älteren Gebäude saniert, sollte daher nicht nur die eigene Einheit, sondern auch den Zustand und die Beschlusslage der gesamten Gemeinschaft prüfen, bevor Sanierungsarbeiten geplant werden.

Unser eigenes Renovierungsteam übernimmt diese Prüfung als Teil des Ablaufs bei einem Managed Investment und stimmt Arbeiten innerhalb der Wohnung mit möglichen Beschlüssen der Gemeinschaft ab. Bei den seit 2022 von unserer Gruppe sanierten und verkauften 18 Objekten lag der mediane Sanierungsanteil bei 22 % des Kaufpreises; dieser Wert ist ein vergangenes Ergebnis und keine Erwartung für ein einzelnes künftiges Projekt in Madrid, dessen Umfang stark vom Alter und Zustand des jeweiligen Gebäudes abhängt.

Im Gegensatz zu Küstenregionen mit ausgeprägter touristischer Saison zeigt der Markt in der Provinz Madrid eine über das Jahr verteilte Nachfrage. Käufer und Mieter sind hier vor allem Berufstätige, internationale Fachkräfte und Familien, die durch den Arbeitsmarkt der Hauptstadt, internationale Schulen und die städtische Infrastruktur angezogen werden. Diese Zielgruppe sucht in der Regel keine touristische, sondern eine langfristige Nutzung der Immobilie, sei es zur eigenen Wohnnutzung oder zur Vermietung an Berufstätige und Familien.

Für ein Managed Investment bedeutet das, dass die Vermietungsstrategie nach der Sanierung meist auf klassische Wohnraumvermietung statt auf touristische Kurzzeitvermietung ausgerichtet wird. Das reduziert die Abhängigkeit von saisonalen Schwankungen, wie sie an Küstenorten typisch sind, ersetzt sie aber nicht durch garantierte Erträge – die Nachfrage in einzelnen Vierteln kann sich je nach Lage, Anbindung und Zustand des Gebäudes weiterhin unterschiedlich entwickeln.

Die Übertragungssteuer (ITP) beim Erwerb einer Bestandswohnung wird von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegt, in diesem Fall von der Region Madrid (Comunidad de Madrid). Den aktuellen Satz entnehmen Sie der Tabelle auf dieser Seite; er kommt zu Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu, wobei ein Anwalt gerade für ausländische Käufer bei Fragen rund um Eigentümergemeinschaft und Gebäudeprüfung üblich und empfehlenswert ist. Der Flughafen Madrid-Barajas als einer der größten Drehkreuze Spaniens erleichtert internationalen Investoren die Anreise zu Besichtigungen und Notarterminen erheblich.

Beim Verkauf einer Immobilie durch einen nicht-residenten Eigentümer behält der Käufer 3 % des Kaufpreises auf Rechnung der spanischen Steuer des Verkäufers ein, hinzu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert. Während der Haltedauer sind die jährliche Steuererklärung für Nicht-Residenten (Modelo 210), die Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten einzuplanen. Der spanische Golden Visa für Investoren wurde zum 3. April 2025 abgeschafft und ist daher für Käufer in der Region Madrid nicht mehr verfügbar.

Die Daten zu Madrid (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Madrid (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Madrid 7.113.886 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Die Provinz Madrid verzeichnet 1.181.319 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 17 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Madrid nur 8.252 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Zum 1. Januar 2025 waren in Madrid (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Madrid. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

32.271 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Madrid einen Median von 3.920 €/m² und einen mittleren Preis von 360.000 €. Beides liegt oberhalb des Referenzwerts von 3.135 €/m², den wir aus 130 Orten in ganz Spanien errechnen. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 2.820 € und 6.030 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

In Madrid (Provinz) liegt der mediane Angebotspreis bei 360.000 €; darauf entfällt die Grunderwerbsteuer zum Satz von 6 %, also etwa 21.600 €. Zusammen mit rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría summieren sich die Nebenkosten auf etwa 25.900 €, ein Betrag, der zusätzlich zur Kreditsumme aus Erspartem kommen muss. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-11-01 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Innerhalb der Provinz Madrid unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

In Madrid (Provinz) wies die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Angeboten für 05/2026 lediglich 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Betten aus, umgerechnet 2 pro 1.000 Einwohner. Diese geringe Dichte deutet auf einen Markt hin, der überwiegend von dauerhaftem Wohnen geprägt ist. 474.935 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Madrid (Provinz), der für 2024 bei 800 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. Die amtliche Statistik zeigt, dass die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen monatlich zwischen 650 € und 1.050 € lag.

Innerhalb der Provinz Madrid steht mit Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Madrid, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Mit 6,3 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 2,7 °C) und 25,1 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 31,3 °C) fallen die Winter kühl bis kalt aus, deutlich kälter als an der Küste üblich. Entsprechend schlagen Heizkosten und der Zustand der Dämmung spürbar zu Buche. Mit rund 421 mm Niederschlag im Jahr an etwa 59 Tagen mit messbarem Regen zeigt sich ein moderates Regenklima. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Madrid, Retiro, etwa 2 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

77.763 Immobilienverkäufe zählte das INE in der Provinz Madrid für die zwölf Monate bis 07/2026. Ein solch aktiver Markt liefert in der Regel mehr Vergleichsdaten und eine größere Auswahl an Objekten. Diese Daten gelten für die Provinz Madrid insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Madrid gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Madrid, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Madrid niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.