Off-market renovatiekansen in Madrid

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Madrid verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Madrid.

Madrid is de provincie rond de hoofdstad van Spanje, een binnenlandse regio zonder kust, met de stad zelf als economisch en cultureel centrum en een omliggend gebied met dorpen en natuur.

Kopers zijn vaak mensen die voor werk, studie of het stadsleven kiezen, en investeerders met interesse in de hoofdstad. Madrid-Barajas is een grote internationale luchthaven met veel verbindingen, en het aanbod bestaat vooral uit appartementen in de stad en huizen in omliggende dorpen; er zijn duidelijke seizoenen met warme zomers en koude winters.

In de stad Madrid en de dorpen eromheen ontstaan renovatiekansen vaak binnen wijken en gebouwen die generaties lang in dezelfde familie zijn gebleven. Een appartement in een vooroorlogs pand in het centrum, of een huis in een dorp in de omliggende natuur, komt regelmatig pas te koop na een erfenis, een verhuizing van de oudere eigenaar naar een kleinere woning, of een familiale beslissing om te verkopen aan meerdere erfgenamen. Dit soort verkopen bereikt niet altijd de grote portalen, zeker niet wanneer de eigenaar liever snel en discreet regelt via een bekend kantoor dan via een openbare advertentie.

Ons netwerk van ongeveer duizend samenwerkende kantoren door heel Spanje omvat ook partners die actief zijn in de stad Madrid zelf en in de dorpen van de provincie. Zij horen als eerste over een pand dat toe is aan volledige renovatie, nog voordat het publiek wordt aangeboden. Voor een managed investment in Madrid betekent dit dat wij kansen kunnen beoordelen op het moment dat ze ontstaan, terwijl u vanuit het buitenland de zoektocht niet zelf hoeft te voeren.

Binnen de stad Madrid bestaat het aanbod voor renovatie vooral uit appartementen in oudere gebouwen, waar leidingen, elektriciteit en soms de aanwezigheid van een lift volledig herzien moeten worden voordat een woning weer verhuurbaar of verkoopbaar is. In veel van deze gebouwen is de indeling nog die van decennia geleden, met kleine, gescheiden ruimtes die investeerders vaak laten samenvoegen tot een opener plattegrond. Buiten de stad, in de dorpen van de provincie, gaat het eerder om vrijstaande of geschakelde huizen waar de renovatie zich richt op isolatie, verwarming en het aanpassen van oudere structuren aan hedendaags comfort.

Ons eigen renovatieteam beoordeelt bij elk pand in Madrid welke ingrepen structureel noodzakelijk zijn en welke vooral esthetisch. Als achtergrond: sinds 2022 lag het mediane renovatiebudget van onze afgeronde projecten op 22% van de aankoopprijs, een resultaat uit het verleden en geen voorspelling voor een nieuw project. Bij een appartement in het centrum van Madrid kan de nadruk liggen op leidingwerk en indeling, terwijl bij een dorpshuis in de provincie isolatie en verwarming vaak een groter aandeel van het budget vragen vanwege de koude winters.

Madrid-Barajas is een van de grote internationale luchthavens van Spanje, met veel rechtstreekse verbindingen vanuit het buitenland, wat de stad en haar omgeving goed bereikbaar maakt voor wie een off-market pand vanop afstand wil beoordelen. Een eerste kennismaking gebeurt bij ons meestal via video, waarna een fysiek bezoek wordt gepland zodra een concrete kans zich aandient via het netwerk van samenwerkende kantoren. Voor investeerders die niet in Spanje wonen, scheelt dit veel onnodige reizen naar panden die uiteindelijk niet aan de verwachtingen voldoen.

Madrid kent, in tegenstelling tot een kustprovincie, geen toeristisch hoogseizoen dat de renovatiemarkt beïnvloedt, maar wel een uitgesproken jaarritme met warme zomers en koude winters. In de zomer ligt het bouwtempo in de stad en de dorpen vaak lager, onder meer door de hitte en de vakantieperiode van veel lokale bedrijven, terwijl het najaar en voorjaar doorgaans de meest productieve periodes zijn voor ons renovatieteam. Wie een project in Madrid plant, houdt hier best rekening mee bij het inschatten van de doorlooptijd.

Madrid trekt een ander soort koper aan dan een kustregio: mensen die voor werk, studie of het stadsleven naar de hoofdstad verhuizen, en investeerders die inzetten op de aanhoudende vraag naar huurwoningen in een economisch centrum als Madrid. Die vraag zorgt ervoor dat een goed gerenoveerd appartement in de stad relatief snel een huurder of koper vindt, maar het betekent ook dat de concurrentie om interessante panden, ook off-market, groter is dan in rustigere provincies. Wie via ons netwerk een kans krijgt aangeboden, moet doorgaans vlot kunnen beslissen.

Bij de aankoop in de provincie Madrid stelt de regionale overheid van de Comunidad de Madrid de overdrachtsbelasting op bestaande woningen vast; het geldende tarief staat in de tabel op deze pagina. Voor nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw plus zegelrecht. Bij een latere verkoop als niet-ingezetene houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op de Spaanse belasting, met daarnaast de gemeentelijke meerwaardebelasting op de grondwaarde. De Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is sinds 3 april 2025 niet meer beschikbaar, ook niet voor een investering in de hoofdstad zelf.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Madrid (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

Volgens de jaarlijkse telling van het INE stonden op 1 januari 2025 in de gehele provincie Madrid 7.113.886 inwoners ingeschreven. Dit cijfer omvat dus alle gemeenten van de provincie, niet uitsluitend de stad die dezelfde naam als de provincie draagt. Cijfers voor de provincie Madrid tonen dat 1.181.319 inwoners een buitenlandse nationaliteit hebben, zo'n 17 op honderd. Dat is een reële maar niet overheersende aanwezigheid, met grote verschillen tussen de plaatsen binnen de provincie.

Volgens het INE stonden op 1 januari 2022 maar 3.042 Nederlanders ingeschreven in de hele provincie Madrid. Omdat het padrón enkel permanente bewoners telt, blijven eigenaars van een tweede woning in deze cijfers buiten beeld. Welke buitenlandse nationaliteiten op 1 januari 2025 het meest voorkwamen in Madrid (provincie), laat de tabel hieronder zien, gebaseerd op de officiële gemeentelijke cijfers van het INE.

Deze tweede tabel geeft nationaliteiten weer die het INE niet los vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geteld in de volledige provincie Madrid op 1 januari 2022. Dit is de laatste editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

De 24.729 woningen die wij momenteel in de provincie Madrid registreren, hebben een mediane prijs van 3.830 €/m² en een mediaan bedrag van 360.000 €. Beide liggen boven de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje in de gaten houden. Tussen 2.750 € en 5.910 € per vierkante meter bevindt zich de kern van het aanbod, daarnaast bestaan er merkbaar goedkopere en merkbaar duurdere woningen.

In Madrid (provincie) bedraagt de mediane vraagprijs 360.000 €; daarover is 6 % overdrachtsbelasting verschuldigd, ongeveer 21.600 €. Samen met circa 4.300 € voor notaris, kadaster en gestoría loopt het totaal op tot 25.900 €, een bedrag dat de koper uit eigen middelen moet voorschieten naast de hypotheek. Dit zijn vraagprijzen uit advertenties die actief waren op 2026-10-05, geen daadwerkelijke verkoopprijzen. De uiteindelijk betaalde prijs wordt onderhandeld en hangt af van de staat, de exacte ligging en de oriëntatie van elke woning.

Binnen één provincie kunnen de verschillen groot zijn: deze tabel zet de door ons gevolgde plaatsen in Madrid naast elkaar, met inwoners, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter.

In 05/2026 telde Madrid (provincie) volgens een experimentele INE-raming 13.431 woningen die als toeristische verhuur worden aangeboden, samen 51.387 slaapplaatsen, oftewel zo'n 2 per duizend inwoners. Die dichtheid is laag en wijst op een overwegend residentiële markt, waar permanente bewoners de toon zetten. In Madrid (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 800 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 474.935 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. De officiële data laten zien dat de helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 650 € en 1.050 € per maand ligt.

Wie in Madrid een woning overweegt, heeft te maken met één enkele commerciële luchthaven, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Ga na of deze luchthaven in het reisseizoen verbonden is met de thuisluchthaven, want afhankelijk van de locatie van de woning binnen de provincie kan een andere luchthaven dichterbij liggen. De onderstaande klimaatwaarden zijn afkomstig uit metingen bij Madrid, de hoofdstad van de provincie, en gelden niet noodzakelijk voor het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden binnen dezelfde provincie. Met slechts 6,3 °C gemiddeld en een minimum van 2,7 °C in januari, tegenover 25,1 °C en een maximum van 31,3 °C in augustus, is de winter hier uitgesproken koud naar Spaanse maatstaven. Goede isolatie en verwarming wegen dan ook mee in de woonlasten. De jaarlijkse neerslag ligt rond 421 mm, verdeeld over ongeveer 59 dagen met meetbare regen: een gematigd regenpatroon. Bron: de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van AEMET bij het station Madrid, Retiro, ongeveer 2 kilometer verderop, waarbij de precieze locatie met name landinwaarts of op hoogte licht kan verschillen.

Met 78.375 geregistreerde woningverkopen in de twaalf maanden tot 06/2026 is de provincie Madrid, volgens het INE, een actief deel van de Spaanse woningmarkt. Meer transacties betekenen doorgaans ook meer vergelijkbare woningen om een aankoop op te baseren. Wat hier over de provincie Madrid staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Madrid bedraagt het algemene tarief 6 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Madrid altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Madrid heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Madrid kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.