Off-Market-Sanierungsobjekte in Murcia: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Murcia wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Murcia liegt an der Costa Cálida und verbindet Küstenorte mit ländlichem Hinterland. Käufer sind häufig preisbewusste Ausländer, die ruhigere, weniger überlaufene Gegenden im Vergleich zu benachbarten Provinzen suchen, oft mit Interesse an Golfresorts.

Der Flughafen Región de Murcia sowie der nahegelegene Flughafen Alicante ermöglichen gute Anbindung. Typisch sind Apartments und Reihenhäuser in Wohnanlagen, häufig mit saisonaler Auslastung im Sommer.

In der Provinz Murcia konzentriert sich das Angebot an Off-Market-Objekten häufig auf die zahlreichen Golfresorts und Wohnanlagen im Hinterland der Costa Cálida. Viele dieser Anlagen wurden vor mehreren Jahren in mehreren Bauabschnitten errichtet, und gerade die älteren Abschnitte bieten häufig ein Renovierungspotenzial, das sich erst bei genauerem Hinsehen zeigt und deshalb selten in klassischen Immobilienportalen auftaucht. Gerade in den Sommermonaten sind viele Eigentümer zudem stärker mit der Vermietung als mit dem Verkauf beschäftigt, was zusätzliche Gelegenheiten für einen diskreten Ankauf außerhalb der Hauptsaison schafft.

Für ein Managed Investment sind gerade Apartments und Reihenhäuser in solchen Wohnanlagen interessant, weil sie sich nach einer sorgfältigen Renovierung sowohl für den Wiederverkauf an ausländische Käufer als auch für die saisonale Vermietung eignen. Unser Netzwerk aus Verwaltern, lokalen Maklern und Kontakten innerhalb dieser Anlagen erlaubt es, geeignete Objekte zu identifizieren, bevor sie öffentlich angeboten werden, was gerade bei preisbewussten Käufern, die ruhigere Lagen als in benachbarten Provinzen suchen, einen entscheidenden Vorteil darstellen kann.

Die Costa Cálida lebt stark vom Sommergeschäft, während die übrige Zeit des Jahres in vielen Orten der Provinz Murcia deutlich ruhiger verläuft als an belebteren Küstenabschnitten weiter nördlich. Wer ein renoviertes Objekt in dieser Region langfristig vermieten möchte, sollte diese saisonale Auslastung von Anfang an in die Planung einbeziehen, da sie sich unmittelbar auf die Nutzung nach der Sanierung und auf die realistische Belegung über das Jahr auswirkt. Diese Schwankung betrifft nicht nur die Vermietung, sondern auch das Tempo, mit dem Off-Market-Objekte überhaupt auf den Markt kommen, da viele Eigentümer erst nach der Saison verkaufsbereit sind.

Für eine kurzfristige touristische Vermietung ist zusätzlich eine regionale Genehmigung erforderlich, und einzelne Wohnanlagen oder Gemeinden können die touristische Vermietung weiter einschränken oder an zusätzliche Bedingungen knüpfen. Diese Punkte sollten bereits vor dem Ankauf eines off-market angebotenen Objekts geklärt werden, damit die spätere Nutzung nach der Renovierung tatsächlich zu dem ursprünglichen Konzept des Managed Investment passt.

Die Nähe zum Flughafen Región de Murcia und zusätzlich zum nahegelegenen Flughafen Alicante macht viele Zielorte in der Provinz für internationale Käufer erreichbar, die aus dem Ausland anreisen und dennoch abgelegenere, ruhigere Lagen bevorzugen als in den unmittelbaren Küstenorten der Nachbarprovinz. Diese doppelte Anbindung ist häufig einer der Gründe, warum Käufer die Region Murcia als Alternative zu belebteren Küstenabschnitten überhaupt in Betracht ziehen. Zugleich sorgt die Kombination beider Flughäfen dafür, dass Interessenten aus unterschiedlichen Herkunftsländern die Provinz unabhängig voneinander für sich entdecken.

Für die Suche nach Off-Market-Objekten bedeutet das, dass wir Anfragen von Eigentümern aus einem größeren Einzugsgebiet erhalten, das sich über beide Flughafenkorridore erstreckt und dadurch mehr Auswahl an potenziellen Sanierungsobjekten bietet. Für ein Managed Investment lohnt es sich, gezielt Objekte zu betrachten, die von beiden Flughäfen aus gut erreichbar sind, da dies die spätere Vermarktung nach der Renovierung an internationale Käufer erheblich erleichtert. So lässt sich ein saniertes Objekt am Ende einem breiteren Kreis möglicher Käufer oder Mieter präsentieren.

Die Transfersteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird in der Region Murcia von der regionalen Regierung festgelegt und unterscheidet sich damit von der Regelung in benachbarten Regionen wie der Comunitat Valenciana. Der genaue Satz für die Provinz Murcia findet sich in der Tabelle im Anschluss an diesen Text und sollte bei der Kalkulation eines Managed Investment von Beginn an vollständig berücksichtigt werden. Da sich regionale Steuersätze in Spanien unterscheiden können, lohnt sich für Käufer aus dem Ausland ein direkter Blick in diese Tabelle, statt sich auf Erfahrungswerte aus anderen Regionen zu verlassen.

Neben der Transfersteuer fallen bei einem off-market erworbenen Sanierungsobjekt in Murcia die üblichen Kosten für Notar, Grundbuch und Gestoría an, dazu kommt das Renovierungsbudget, das im Median unserer bisherigen, bereits abgeschlossenen Projekte 22 Prozent des Kaufpreises betrug. Dieser Vergangenheitswert dient nur der ersten Einschätzung eines Objekts, ist keine Prognose oder Zusage für zukünftige Projekte und ersetzt keine sorgfältige, objektbezogene Kalkulation direkt vor Ort in der jeweiligen Wohnanlage.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Murcia (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Für Investoren von außerhalb ergibt sich daraus ein realistischeres Bild der Lage, bevor eine Entscheidung fällt.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Murcia 1.586.989 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Rund 16 von 100 Einwohnern der Provinz Murcia besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 252.671 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Murcia nur 1.654 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Zum 1. Januar 2025 waren in Murcia (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Murcia vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

7.255 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Murcia einen Median von 1.590 €/m² und einen mittleren Preis von 175.000 €. Beide Werte bleiben unter dem Referenzwert von 3.135 €/m² aus 130 Orten in ganz Spanien, was die Provinz zu einer der eher erschwinglicheren in unserem Vergleich macht. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.030 € und 2.400 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Wer in Murcia (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 175.000 € kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer zum regionalen Satz von 7,75 %, umgerechnet etwa 13.600 €. Dazu kommen rund 2.100 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 15.700 € als Eigenmittel bereitstehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-11-01 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Murcia nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Die experimentelle INE-Statistik, die auf Inseraten der Ferienplattformen beruht, zählte in Murcia (Provinz) für 05/2026 6.382 touristisch vermietete Wohnungen mit 32.966 Schlafplätzen, nur etwa 4 je 1.000 Einwohner. Das ist ein niedriger Wert und spricht für einen überwiegend residentiellen Wohnungsmarkt. Die amtliche Statistik des Wohnungsministeriums nennt für Murcia (Provinz) im Jahr 2024 eine mediane Miete von 450 €, gestützt auf 47.487 steuerlich deklarierte Mietverhältnisse. Der Wert betrifft ausschließlich bereits abgeschlossene Langzeitmieten, nicht Ferienvermietungen oder Prognosen, und künftige Mieten können sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Nach denselben amtlichen Daten lag die mittlere Hälfte der Langzeitmieten für Wohnungen zwischen 360 € und 580 € im Monat.

Innerhalb der Provinz Murcia steht mit Aeropuerto Internacional de la Región de Murcia (RMU) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Murcia, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Mit 10,6 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 4,7 °C) und 27,6 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 34,2 °C) ist der Winter spürbar kühler als an der Südküste. Deshalb lohnt sich bei jeder Immobilie ein Blick auf Heizung und Dämmung. Mit rund 297 mm Niederschlag im Jahr an etwa 36 Tagen mit messbarem Regen gilt die Gegend als sehr trocken. Regen spielt im Alltag kaum eine Rolle. Die Region verzeichnet im Schnitt rund 2.967 Sonnenstunden pro Jahr. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1984-2010) der Station Murcia, rund 9 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

In der Provinz Murcia wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 26.641 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Murcia und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Murcia beträgt der allgemeine Satz 7,75 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Murcia gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Murcia, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Murcia niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.