Off-market renovatiekansen in Murcia

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Murcia verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Murcia.

Murcia, met de Costa Cálida als kustlijn, combineert kustplaatsen zoals Mazarrón en San Pedro del Pinatar met een rustiger achterland. De regio staat bekend om golfresorts en nieuwbouwprojecten, naast traditionele huizen in het binnenland.

Kopers zoeken hier vaak rust, golf en een minder drukke omgeving dan sommige andere kustregio's. De provincie wordt bediend door de luchthavens van Murcia-Corvera en het nabijgelegen Alicante, en het milde klimaat maakt de streek het hele jaar door aantrekkelijk.

In de provincie Murcia liggen de interessantste renovatiekansen vaak niet in de etalages van de grote portals, maar bij lokale makelaars, notarissen en erfgenamen in plaatsen als Mazarrón en San Pedro del Pinatar. Veel huizen in het binnenland zijn generaties in dezelfde familie gebleven en komen pas te koop wanneer een erfenis wordt afgewikkeld, vaak lang voordat er een bordje in de tuin verschijnt. Ons netwerk van aangesloten makelaars in de regio hoort van dit soort verkopen via lokale contacten, nog voordat een woning breed wordt geadverteerd.

Rond de golfresorts nabij de kust ontstaat een ander soort aanbod: eigenaren die hun tweede huis na jaren willen verkopen, vaak zonder ingrijpende opknapbeurt sinds de bouw. Voor Managed Investment zoeken wij juist dat soort woningen, waar de vraagprijs de renovatiebehoefte weerspiegelt en waar onze eigen renovatieploeg waarde kan toevoegen voordat het huis wordt doorverkocht of verhuurd. Deze aanpak is vooral waardevol in Murcia, waar geschikte panden vaak al onderhands van eigenaar wisselen voordat een advertentie ooit online komt.

De provincie kent een duidelijke tweedeling tussen kust en achterland. Aan de Costa Cálida, rond plaatsen als Mazarrón en San Pedro del Pinatar, gaat het vaak om bungalows en appartementen uit een eerdere bouwgolf, met verouderde badkamers, keukens en installaties die aan vervanging toe zijn. In het binnenland vindt u traditionele huizen van steen met dikke muren, soms met een stuk grond eromheen, waar een structurele renovatie nodig is om het huis geschikt te maken voor permanent gebruik of verhuur.

Rond de golfresorts gaat het doorgaans om villa's of rijwoningen die functioneel maar gedateerd zijn: de body van het huis is in orde, maar indeling, isolatie en afwerking zijn toe aan een grondige update. Onze renovatieploeg beoordeelt bij elk pand of de ingreep zich beperkt tot afwerking of dat er ook installaties en indeling worden aangepakt, wat direct van invloed is op het renovatiebudget van het project.

Het milde klimaat van Murcia maakt het mogelijk om vrijwel het hele jaar door te bouwen, zonder de vorstperiodes die renovaties in andere delen van Europa kunnen vertragen. Dat is een praktisch voordeel voor Managed Investment: onze renovatieploeg kan de werkzaamheden plannen op het moment dat het beste past bij de aankoop, zonder te wachten op een specifiek bouwseizoen zoals elders wel nodig is.

Toch spelen er lokale factoren mee. In de zomer trekken de kustplaatsen veel bezoekers aan en zijn aannemers en leveranciers drukker bezet, terwijl golfresorts vaak eigen reglementen hebben over bouwlawaai en werktijden binnen de gemeenschap. In het binnenland is de planning eenvoudiger, maar de bereikbaarheid van een afgelegen huis kan de aanvoer van materiaal beïnvloeden. Wij houden hier vooraf rekening mee bij het opstellen van de planning voor elk project in de provincie.

De regionale overheid van de Regio Murcia stelt het tarief van de overdrachtsbelasting (ITP) vast voor de aankoop van bestaande woningen; het geldende tarief vindt u in de tabel hieronder. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw plus zegelrecht. Voor Managed Investment betekent dit dat de overdrachtsbelasting samen met het renovatiebudget en de gebruikelijke notaris-, registratie- en gestoriakosten het totale investeringsbedrag bepaalt.

De provincie wordt bediend door de luchthaven van Murcia-Corvera en de nabijgelegen luchthaven van Alicante, wat viewings in persoon vergemakkelijkt voor kopers die vanuit het buitenland komen kijken naar hun project. Wilt u de woning na renovatie verhuren aan toeristen, dan is een regionale vergunning vereist; golfresorts en gemeenschappen kunnen daarnaast eigen beperkingen opleggen aan kortetermijnverhuur, wat wij vooraf controleren bij de keuze van een pand.

Wat hier volgt zijn gemeten, gedateerde gegevens over Murcia (provincie): bevolking, vraagprijzen, bereikbaarheid en klimaat, telkens met bron. Zo kan een investeerder vanuit het buitenland zich een realistisch beeld vormen van de lokale situatie in Murcia (provincie) voordat er geïnvesteerd wordt.

Volgens de jaarlijkse telling van het INE stonden op 1 januari 2025 in de gehele provincie Murcia 1.586.989 inwoners ingeschreven. Dit cijfer omvat dus alle gemeenten van de provincie, niet uitsluitend de stad die dezelfde naam als de provincie draagt. In de provincie Murcia beschikken 252.671 inwoners over een buitenlandse nationaliteit, zo'n 16 per honderd. Dit aandeel is substantieel zonder overheersend te zijn, en verschilt sterk tussen de afzonderlijke plaatsen in de provincie.

Volgens het INE stonden op 1 januari 2022 maar 1.052 Nederlanders ingeschreven in de hele provincie Murcia. Omdat het padrón enkel permanente bewoners telt, blijven eigenaars van een tweede woning in deze cijfers buiten beeld. Welke buitenlandse nationaliteiten op 1 januari 2025 het meest voorkwamen in Murcia (provincie), laat de tabel hieronder zien, gebaseerd op de officiële gemeentelijke cijfers van het INE.

De volgende tabel toont nationaliteiten die de jaarlijkse telling niet apart vermeldt, zoals Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, geregistreerd in de gehele provincie Murcia op 1 januari 2022. Dit is de laatste INE-editie met volledige landendetail, en een ander jaar dan hierboven.

De 5.769 woningen die wij in de provincie Murcia registreren, hebben een mediane prijs van 1.630 €/m² en een mediaan bedrag van 175.000 €. Daarmee blijft de provincie onder de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we in heel Spanje volgen, een van de betaalbaardere opties binnen ons bestand. Wie de vraagprijzen op een rij zet, ziet dat de middelste helft zich beweegt tussen 1.040 € en 2.400 € per vierkante meter, met uitschieters naar boven en naar beneden.

Bij een mediane vraagprijs van 175.000 € in Murcia (provincie) loopt de overdrachtsbelasting tegen 7,75 % op tot zo'n 13.600 €; notaris, kadaster en gestoría tellen daar nog eens ongeveer 2.100 € bij op. Wie met een hypotheek koopt, moet dit totaalbedrag van 15.700 € zelf aanvullen uit spaargeld, want de lening dekt dit bedrag niet. De cijfers weerspiegelen vraagprijzen van advertenties die op 2026-10-05 nog actief waren, niet de werkelijke verkoopprijs. Die komt tot stand via onderhandeling en hangt af van de staat van de woning, de exacte locatie en de oriëntatie.

De volgende tabel brengt de plaatsen in kaart die wij volgen in de provincie Murcia: inwoneraantal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, telkens naast elkaar gezet.

INE schat op basis van platformaanbiedingen dat Murcia (provincie) in 05/2026 6.382 toeristische verhuurwoningen telde (32.966 slaapplaatsen), ongeveer 4 per duizend inwoners. Dat is weinig: de woningmarkt is er vooral residentieel, met toeristische verhuur als uitzondering eerder dan regel. Op basis van 47.487 fiscaal aangegeven huurcontracten noteerde het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting voor 2024 een mediane huur van 450 € per maand voor appartementen in Murcia (provincie) onder langetermijncontracten. Het betreft uitsluitend een officieel cijfer uit het verleden, geen prognose en geen vakantieverhuur; huren kunnen in beide richtingen bewegen. In diezelfde officiële cijfers lag de middelste helft van de langetermijnhuren voor appartementen tussen 360 € en 580 € per maand.

Wie in Murcia een woning overweegt, heeft te maken met één enkele commerciële luchthaven, Aeropuerto Internacional de la Región de Murcia (RMU). Ga na of deze luchthaven in het reisseizoen verbonden is met de thuisluchthaven, want afhankelijk van de locatie van de woning binnen de provincie kan een andere luchthaven dichterbij liggen. De onderstaande klimaatwaarden zijn afkomstig uit metingen bij Murcia, de hoofdstad van de provincie, en gelden niet noodzakelijk voor het binnenland, hooggelegen gebieden of andere eilanden binnen dezelfde provincie. Met 10,6 °C gemiddeld in januari en een minimum van 4,7 °C voelt de winter er koel-mild aan, tegenover 27,6 °C gemiddeld en een maximum van 34,2 °C in augustus. Verwarming is dan ook een punt om in elke woning te controleren. Het regent hier weinig: zo'n 297 mm per jaar, verdeeld over ongeveer 36 dagen met meetbare neerslag. De zonneschijn bedraagt gemiddeld circa 2.967 uur per jaar. De cijfers zijn de officiële klimaatnormalen (1984-2010) van AEMET, de Spaanse weerdienst, gemeten bij station Murcia op circa 9 kilometer afstand, met dien verstande dat de exacte plek landinwaarts of in hoogte kan afwijken.

In de provincie Murcia werden in de twaalf maanden tot 06/2026 26.475 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. De cijfers over de provincie Murcia geven een gemiddeld beeld en wijken per plaats en per woning vaak sterk af. Deel met ons waar u naar op zoek bent, dan nemen we de details samen door.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Murcia bedraagt het algemene tarief 7,75 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Murcia altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Murcia heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Murcia kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.