Off-Market-Sanierungsobjekte in Valencia: vor dem Markt zuschlagen

Ein Großteil der sanierungsbedürftigen Häuser und Wohnungen in Valencia wechselt den Besitzer, ohne je in einem Online-Portal aufzutauchen. Eigentümer sprechen zunächst mit einer vertrauten lokalen Agentur, oft aus familiären, erbrechtlichen oder steuerlichen Gründen. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an, ergänzt durch unsere eigenen Büros in der Region Madrid und in der Provinz Alicante.

Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Informationsvorsprung besonders wertvoll: Wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung eignen. Wir prüfen Lage, Bausubstanz und rechtliche Situation, bevor wir ein Objekt vorschlagen – unabhängig davon, ob Sie es persönlich besichtigen oder sich zunächst per Videoschaltung einen Eindruck verschaffen.

Valencia als Provinz vereint die Landeshauptstadt mit Küstenabschnitten und ländlichem Umland. Käufer sind eine Mischung aus lokalen Interessenten und zunehmend internationalen Käufern, die urbanes Leben mit Nähe zum Meer verbinden möchten.

Der Flughafen Valencia bietet gute Verbindungen, ergänzt durch Bahnanschluss. Das Angebot reicht von Stadtwohnungen bis zu Villen an der Küste, mit wachsender Nachfrage außerhalb der Hauptsaison.

In der Stadt Valencia laufen Off-Market-Angebote häufig über administradores de fincas, Hausverwalter und Notare, die auf Gebäude in der Ciutat Vella oder im Ensanche spezialisiert sind: Sanierungsobjekte werden dort oft zunächst diesen Kontakten angeboten, bevor sie überhaupt auf ein Portal gelangen. An der Küste der Provinz verkaufen Familien oder Feriennutzer ihre Villen oder Wohnungen häufig direkt über lokale Vermittler, ohne breite öffentliche Vermarktung. Im ländlichen Hinterland der Provinz, in den Comarcas mit ihren typischen Dörfern, werden Häuser oft nur über Mundpropaganda, das Rathaus oder einen einzigen ortsansässigen Vermittler bekannt.

Für eine Managed Investment in der Provinz Valencia bedeutet das, je Teilmarkt unterschiedliche Kanäle zu nutzen: In der Stadt sind es Hausverwalter und auf Altbauten spezialisierte Makler, an der Küste lokale Agenturen mit Kontakt zu Feriennutzern, im Hinterland persönliche Beziehungen zu Dorfbewohnern und Rathausmitarbeitern. Unser Netzwerk kooperierender Agenturen wird gezielt so eingesetzt, dass Sanierungsobjekte in allen drei Teilmärkten der Provinz erkannt werden, bevor sie öffentlich inseriert sind.

Wohnungen in der Ciutat Vella oder im Ensanche der Stadt Valencia haben häufig veraltete Installationen für Strom, Wasser und Abwasser, und bei denkmalgeschützten Fassaden sind Eingriffe an der Außenhülle nur eingeschränkt möglich. Innenhöfe und Lichtschächte, die in diesen Gebäuden typisch sind, erfordern bei der Sanierung besondere Lösungen für Belüftung und Belichtung, was den Planungsaufwand gegenüber einem freistehenden Gebäude erhöht.

An der Küste der Provinz stehen bei Villen meist die Modernisierung von Pool, Terrasse und Wärmedämmung im Vordergrund, um sowohl sommerlichen Komfort als auch die Eignung für eine spätere Vermietung sicherzustellen. Im Hinterland dagegen handelt es sich häufig um klassische Dorfhäuser aus Stein oder Mauerwerk, die eine strukturelle Verstärkung, ein neues Dach und eine komplette Erneuerung der Haustechnik benötigen, wobei sowohl der Ankauf als auch die Sanierung solcher Häuser meist deutlich einfacher zu kalkulieren sind als bei Stadtaltbauten.

Der Flughafen Valencia und der Bahnanschluss machen die Stadt und die nahe Küste gut erreichbar, sowohl für Besichtigungen als auch für die laufende Begleitung von Sanierungsarbeiten durch unser Team vor Ort. Im ländlichen Hinterland der Provinz ist die Anbindung dagegen fast ausschließlich straßengebunden, was bei der Planung von Materiallieferungen und dem Einsatz von Fachbetrieben zusätzliche Vorlaufzeit erfordert.

Während die Küstenorte der Provinz eine klar ausgeprägte Sommersaison mit entsprechend höherer Nachfrage nach Ferienimmobilien zeigen, ist die Nachfrage nach Stadtwohnungen in Valencia über das Jahr verteilt und wächst zunehmend auch außerhalb der Hauptsaison. Dörfer im Hinterland zeigen kaum saisonale Schwankungen, dafür aber eine sehr lokal begrenzte Nachfrage, die bei der Planung einer Managed Investment realistisch eingeschätzt werden sollte.

Die Regierung der Comunitat Valenciana legt den Steuersatz der Übertragungssteuer für den Kauf von Bestandsimmobilien eigenständig fest; die entsprechende Tabelle folgt im Anschluss an diesen Text. Auch die Vermietung an Touristen wird regional und kommunal geregelt, wobei einzelne Küstengemeinden der Provinz strengere Vorgaben für kurzfristige Vermietungen machen als andere. Wer ein Sanierungsobjekt an der Küste für eine spätere touristische Vermietung erwägt, sollte deshalb vor dem Ankauf prüfen, welche Lizenzregelung in der konkreten Gemeinde gilt.

Der spanische „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar, auch nicht für Käufe in der Provinz Valencia. Unabhängig davon, ob eine Wohnung in der Stadt, eine Villa an der Küste oder ein Haus im Hinterland erworben wird, gelten für nicht in Spanien ansässige Eigentümer dieselben laufenden Pflichten: die jährliche Steuererklärung Modelo 210, die Grundsteuer IBI und die Gemeinschaftskosten, die bei der Kalkulation jeder Managed Investment in der Provinz von Anfang an berücksichtigt werden sollten.

Die Daten zu Valencia (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Wer von außerhalb Spaniens in Valencia (Provinz) investieren möchte, gewinnt damit eine realistischere Grundlage für die Entscheidung.

Die Provinz Valencia als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 2.763.996 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. Rund 16 von 100 Einwohnern der Provinz Valencia besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 439.728 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 3.729 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Valencia. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Valencia (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Valencia vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 5.843 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Valencia bei 2.040 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 227.000 €. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.135 €/m², den wir für 130 Orte in ganz Spanien ermitteln; die Provinz zählt damit zu den moderateren im Vergleich. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 1.340 €/m² und 2.930 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Für ein Objekt zum medianen Angebotspreis von 227.000 € in Valencia (Provinz) beträgt die Grunderwerbsteuer bei 9 % etwa 20.400 €. Notar, Grundbuch und Gestoría schlagen mit weiteren 2.700 € zu Buche, insgesamt also etwa 23.200 €, die nicht aus einem Hypothekendarlehen, sondern aus eigenen Rücklagen finanziert werden müssen. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-11-01 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Valencia im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

Für Valencia (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 12.130 Ferienwohnungen mit 59.216 Schlafplätzen aus, nur 4 je 1.000 Einwohner. Dieser niedrige Wert bestätigt einen Markt, in dem reguläres Wohnen klar überwiegt. 137.413 steuerlich erfasste Mietverträge bilden die Grundlage für den vom Wohnungsministerium ermittelten Medianwert der Monatsmiete in Valencia (Provinz), der für 2024 bei 570 € lag. Diese Zahl beschreibt ausschließlich Langzeitmieten der Vergangenheit, keine Ferienvermietung und keine Vorhersage, Mieten können sich in beide Richtungen verändern. In derselben offiziellen Erhebung bewegte sich die Hälfte der langfristigen Wohnungsmieten monatlich zwischen 430 € und 750 €.

Aeropuerto de Valencia (VLC) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Valencia. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Valencia, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Januar erreicht im Mittel 11,8 °C bei einem Tagesminimum von 7,1 °C, August 26,1 °C bei einem Tagesmaximum von 30,2 °C – ein kühl-milder Winter. Wer hier kauft, sollte die Heizanlage jeder Wohnung gezielt prüfen. Die Niederschlagswerte liegen im mittleren Bereich: rund 475 mm im Jahr an etwa 46 Tagen mit Regen. Das Klima ist damit weder besonders trocken noch besonders feucht. Rund 2.696 Sonnenstunden im Jahr prägen das Klima hier. Diese Klimawerte sind die offiziellen Klimanormalwerte (1981-2010) des staatlichen Wetterdienstes AEMET für die Station València, etwa 1 Kilometer entfernt; die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort können leicht abweichen, besonders im Landesinneren oder in größerer Höhe.

In der Provinz Valencia wurden in den zwölf Monaten bis 07/2026 laut INE 40.451 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Diese Daten gelten für die Provinz Valencia insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Valencia beträgt der allgemeine Satz 9 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

In Valencia gelangen viele sanierungsbedürftige Häuser und Wohnungen nie in ein öffentliches Portal. Eigentümer sprechen zuerst mit einer lokalen Agentur, bevor überhaupt ein Exposé entsteht. Genau an dieser Stelle setzt unser Netzwerk aus rund 1.000 Partneragenturen in ganz Spanien an: Informationen über solche Objekte erreichen uns häufig, bevor sie öffentlich beworben werden, was Ihnen als Käufer aus dem Ausland einen echten Vorsprung verschafft.

Wir arbeiten mit Käufern und Investoren aus jedem Land zusammen und begleiten den gesamten Prozess auf Englisch, von der ersten Anfrage bis zur Übergabe der Schlüssel. Für Investoren, die außerhalb Spaniens leben, ist dieser Vorsprung besonders wertvoll, denn wer nicht regelmäßig vor Ort ist, verpasst sonst genau jene Gelegenheiten, die sich für eine Sanierung lohnen könnten.

Bei der Managed Investment übernehmen wir die operative Arbeit, während Sie als Käufer im eigenen Namen Eigentümer bleiben. Wir suchen das Objekt in Valencia, begleiten Prüfung und Verhandlung, koordinieren Notar, Grundbuch, Anwalt und Bank – und unser eigenes Sanierungsteam führt anschließend die Renovierung durch. Danach verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie, je nach Ihrer Zielsetzung.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Objekte gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag dabei bei 22 % des Kaufpreises. Das sind dokumentierte Vergangenheitswerte aus unserer Buchhaltung, keine Zusage für künftige Projekte – jedes Ergebnis hängt vom einzelnen Objekt ab und kann niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein.

Zum Kaufpreis kommen bei einer Bestandsimmobilie die regional festgelegte Grunderwerbsteuer (ITP) sowie Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten hinzu; bei Neubauten fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Anwalt ist nicht verpflichtend, wird ausländischen Käufern aber meist empfohlen, um Verträge, Fristen und die Bausubstanz zu prüfen.

Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, und Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftskosten fallen laufend an. Verkaufen Sie später, behält der Käufer 3 % des Preises für Ihre Steuerschuld ein, hinzu kommt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) auf den Bodenwert.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, die Eintragung im Grundbuch dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. Als deutscher Staatsbürger dürfen Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Valencia niederlassen, falls Sie das wünschen.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Zwischen beiden Ländern besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Die spanische Investoren-Visa ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.