Off-market renovatiekansen in Valencia

Een aanzienlijk deel van de woningen met renovatiepotentieel in Valencia verandert van eigenaar zonder ooit op een openbaar portaal te hebben gestaan. Eigenaren die snel willen verkopen, erfenissen die geregeld moeten worden, of makelaars die eerst hun eigen netwerk raadplegen: dat zijn de gangbare routes waarlangs zulk aanbod circuleert, lang voordat het een advertentie wordt.

Voor een belegger die vanuit Nederland investeert, is toegang tot dat netwerk vaak belangrijker dan de zoekmachine zelf. Wij werken samen met ongeveer 1.000 aangesloten kantoren door heel Spanje, wat betekent dat een deel van de panden ons bereikt vóórdat ze breed worden aangeboden, ook in Valencia.

Valencia is zowel een levendige stad als een provincie met kustplaatsen en landelijke gebieden in het achterland. De stad zelf biedt een breed aanbod aan appartementen, terwijl de kust en het platteland meer villa's en traditionele huizen kennen.

De regio trekt een mix van kopers, van stedelingen die het culturele en culinaire leven waarderen tot mensen die een rustiger bestaan aan zee of in het binnenland zoeken. De luchthaven van Valencia zorgt voor goede verbindingen, en de stad kent minder uitgesproken seizoensschommelingen dan puur toeristische kustgebieden.

In de stad Valencia zelf liggen de kansen vooral in de oudere wijken: Ciutat Vella met zijn nauwe straten en gevels uit vorige eeuwen, Russafa met zijn compacte appartementsgebouwen, en de voormalige vissersbuurt El Cabanyal aan de kant van de haven. Hier staan panden die al generaties in dezelfde familie zijn en pas te koop komen wanneer een erfenis wordt afgewikkeld, vaak lang voordat ze op een portaal verschijnen. Ons netwerk van samenwerkende kantoren in de regio krijgt dit type aanbod regelmatig eerst te zien, precies omdat de eigenaar liever rustig en discreet verkoopt dan met bezichtigingen door vreemden.

Buiten de stad verschuift het beeld. Aan de kust ten zuiden van Valencia, in comarca's als La Safor en de Ribera Baixa, gaat het om vrijstaande woningen en villa's die na decennia gebruik toe zijn aan een grondige opknapbeurt. In het achterland, in comarca's zoals Camp de Túria of Utiel-Requena, gaat het eerder om dorpshuizen en kleine fincas met wat land eromheen, vaak aangeboden via een lokale notaris, de gemeente of via mond-tot-mondreclame binnen het dorp zelf, nog voordat een makelaar er iets van weet.

De renovatiebehoefte verschilt sterk tussen stad, kust en binnenland. In Ciutat Vella en El Cabanyal gaat het vaak om gebouwen met beschermde gevels, waarvoor bij verbouwing rekening moet worden gehouden met erfgoedvoorschriften van de gemeente; de leidingen, elektriciteit en indeling zijn intern meestal volledig aan vervanging toe, terwijl de buitenkant grotendeels intact moet blijven. In Russafa gaat het eerder om kleinere appartementen waar een complete indeling en installatie-update het verschil maakt tussen een onverhuurbare en een aantrekkelijke woning.

Aan de kust in La Safor en de Ribera Baixa betreft het doorgaans villa's uit eerdere decennia met een verouderde badkamer- en keukenindeling, weinig isolatie en soms een verwaarloosd zwembad; de renovatie richt zich hier op comfort en energie-efficiëntie. In het binnenland, rond Camp de Túria of Utiel-Requena, gaat het om traditionele dorpswoningen of fincas met dikke muren, een eigen waterput of aangrenzend landbouwperceel, waarbij naast de woning zelf ook de toegangsweg, de aansluiting op nutsvoorzieningen en soms de agrarische bestemming van het perceel aandacht vragen.

Een van de voordelen van de provincie Valencia is dat de stad zelf, in tegenstelling tot puur toeristische kustplaatsen, geen uitgesproken laagseizoen kent. De luchthaven van Valencia biedt het hele jaar door verbindingen, zodat bezichtigingen, taxaties en gesprekken met de gestoría niet hoeven te wachten tot een gunstig moment in de kalender. Dat betekent dat een pand in Ciutat Vella of Russafa in januari even goed te bezichtigen en te onderhandelen is als in juli, en dat het managed-investmentproces vlot kan doorlopen zonder seizoensgebonden vertraging.

Aan de kust ligt dat anders: eigenaren van een villa in La Safor of de Ribera Baixa nemen de beslissing om te verkopen vaak pas na afloop van het zomerseizoen, wanneer duidelijk is geworden hoe de verhuur of het eigen gebruik is uitgepakt. Dat maakt het najaar doorgaans een moment waarop meer off-market aanbod loskomt. In het binnenland spelen seizoenen nauwelijks een rol voor de verkoopbeslissing, maar wel voor de bereikbaarheid van sommige dorpen, waar toegangswegen in de zomer drukker zijn met agrarisch verkeer.

De overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning in de provincie Valencia wordt vastgesteld door de Generalitat Valenciana; het geldende tarief staat in de tabel bij dit artikel en geldt gelijk voor een appartement in de stad, een villa aan de kust of een finca in het binnenland. Bij nieuwbouw gelden in plaats daarvan de btw van 10 procent en het zegelrecht. Bij verkoop door een niet-ingezetene houdt de koper daarnaast 3 procent van de prijs in voor de Spaanse fiscus, en int de gemeente waar het pand staat de plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor verhuur aan toeristen geldt in de hele Comunitat Valenciana een vergunningsplicht als vivienda de uso turístico, maar de uitwerking verschilt per gemeente. De stad Valencia kan in wijken als Ciutat Vella en Russafa het aantal nieuwe vergunningen beperken, wat het belang onderstreept om dit vóór aankoop te controleren. Kustgemeenten in La Safor hanteren eigen quota en voorwaarden, terwijl dorpen in het binnenland zelden toeristische verhuur reguleren omdat de vraag daar doorgaans van langdurig verblijf of eigen gebruik komt in plaats van kortdurende verhuur.

In dit onderdeel staan gemeten, gedateerde cijfers over Valencia (provincie), telkens met bron: over de bevolking, de vraagprijzen van woningen, de bereikbaarheid en het klimaat. Een investeerder vanuit het buitenland kan daarmee, voordat er een keuze wordt gemaakt, een realistisch beeld van de markt vormen.

De provincie Valencia als geheel telde op 1 januari 2025 2.763.996 ingeschreven inwoners, zo blijkt uit de jaarlijkse bevolkingstelling van het INE. Alle cijfers in dit onderdeel hebben betrekking op de volledige provincie en niet alleen op de hoofdstad die vaak dezelfde naam draagt. In de provincie Valencia beschikken 439.728 inwoners over een buitenlandse nationaliteit, zo'n 16 per honderd. Dit aandeel is substantieel zonder overheersend te zijn, en verschilt sterk tussen de afzonderlijke plaatsen in de provincie.

Het INE telde op 1 januari 2022 slechts 2.333 Nederlanders ingeschreven in de provincie Valencia. Het padrón registreert echter alleen wie er het grootste deel van het jaar woont, niet de eigenaars van een tweede woning. Onderstaand overzicht geeft de grootste groepen buitenlandse ingezetenen van Valencia (provincie) op 1 januari 2025, zoals het INE die per gemeente bijhoudt.

Hieronder staan nationaliteiten die in de reguliere jaarcijfers niet apart worden genoemd, bijvoorbeeld Duitsers, Italianen, Nederlanders, Belgen of Scandinaviërs, zoals ingeschreven in heel de provincie Valencia op 1 januari 2022, de laatste INE-telling met deze landendetails. Het jaartal wijkt daarmee af van de tabel hierboven.

In onze prijsdatabank tellen we 4.529 woningen te koop in de provincie Valencia, met een mediane prijs van 2.080 €/m² en een mediaan bedrag van 231.000 €. Dat ligt onder de 3.210 €/m² mediaan van de 127 plaatsen die we landelijk volgen, wat deze provincie tot een van de meer betaalbare maakt binnen ons overzicht. De helft van alle advertenties ligt tussen 1.360 € en 2.970 € per vierkante meter; aan weerszijden van deze middenmoot staan zowel goedkopere als duurdere woningen te koop.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning in Valencia (provincie) geldt tegen 9 %, wat op de mediane vraagprijs van 231.000 € neerkomt op ongeveer 20.800 €. Tel daar circa 2.800 € aan vaste kosten bij en de koper heeft in totaal 23.600 € nodig bovenop de prijs, geld dat los staat van de hypotheek. Het gaat hier om vraagprijzen zoals geadverteerd op 2026-10-05, niet om gerealiseerde verkoopprijzen. Wat uiteindelijk wordt betaald, is onderhandelbaar en verschilt per woning naargelang de staat, de ligging en de oriëntatie.

De tabel hieronder toont de plaatsen die wij volgen in de provincie Valencia, met inwonertal, buitenlandse bewoners per honderd inwoners en mediane vraagprijs per vierkante meter, zodat de onderlinge verschillen zichtbaar worden.

Valencia (provincie) telde in 05/2026, volgens een experimentele INE-schatting op basis van platformadvertenties, 12.130 toeristische verhuurwoningen met 59.216 slaapplaatsen samen, ongeveer 4 per duizend inwoners. Dat is een laag cijfer: de buurt oogt vooral residentieel en toeristische verhuur speelt er maar een kleine rol. In Valencia (provincie) lag de mediane maandhuur voor appartementen onder langetermijncontracten in 2024 op 570 €, zo blijkt uit het referentiesysteem van het ministerie van Huisvesting, gebaseerd op 137.413 fiscaal aangegeven contracten. Dit historische cijfer zegt niets over vakantieverhuur en vormt geen voorspelling, want huren schommelen zowel omhoog als omlaag. Volgens dezelfde officiële gegevens bewoog de kern van de huurprijzen voor appartementen zich tussen 430 € en 750 € per maand.

Aeropuerto de Valencia (VLC) is de enige commerciële luchthaven binnen de provincie Valencia. Controleer voor vertrek of deze luchthaven in het gewenste reisseizoen wordt aangevlogen vanaf de eigen woonplaats, aangezien een luchthaven in een naburige provincie, afhankelijk van de locatie van de woning, soms praktischer kan zijn. Deze klimaatgegevens komen van metingen in of rond Valencia, de provinciehoofdstad, terwijl andere delen van de provincie, landinwaarts, op hoogte of op andere eilanden, een ander klimaat kunnen kennen. Januari gemiddeld 11,8 °C met een daglijks minimum van 7,1 °C, augustus gemiddeld 26,1 °C met een maximum van 30,2 °C: een winter die aandacht voor verwarming vraagt. Dat geldt voor vrijwel elke woning in dit klimaat. Het regent hier met mate: ongeveer 475 mm per jaar, verspreid over 46 dagen met meetbare neerslag. Het gebied telt gemiddeld ongeveer 2.696 uur zon per jaar. Dit zijn de officiële klimaatnormalen (1981-2010) van het Spaanse weerinstituut AEMET voor het station València, op ongeveer 1 kilometer afstand; de exacte locatie kan iets afwijken, vooral landinwaarts of op hoogte.

In de provincie Valencia werden in de twaalf maanden tot 06/2026 41.249 woningverkopen geregistreerd, volgens het INE. Een actieve markt als deze betekent doorgaans meer vergelijkbare woningen en dus meer keuze voor kopers. Wat hier over de provincie Valencia staat, is een algemeen beeld dat van plaats tot plaats en van woning tot woning flink kan verschillen. Laat ons weten wat u zoekt, zodat we de cijfers kunnen bekijken voor uw specifieke geval.

De overdrachtsbelasting op een bestaande woning wordt door elke Spaanse regio zelf vastgesteld. In Valencia bedraagt het algemene tarief 9 %, waarbij nog notaris-, kadaster- en gestoríakosten komen (ongeveer nog een procent extra). Bij nieuwbouw betaalt u 10 % btw plus zegelrecht in plaats van de overdrachtsbelasting. Dit bedrag wordt niet door de bank meegefinancierd.

Bij een managed investment koopt u de woning in Valencia altijd op eigen naam; wij treden niet op als fondsbeheerder en poolen geen geld van beleggers. Ons team zoekt eerst geschikte panden met renovatiepotentieel, zowel via openbare als off-market kanalen, en beoordeelt bouwkundige staat, ligging en juridische status voordat u een bod overweegt.

Na aankoop verzorgt ons eigen renovatieteam de verbouwing, en vervolgens verkopen of verhuren wij de woning namens u, tegen vooraf afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en eerdere resultaten voorspellen nooit een toekomstig rendement.

Bovenop de aankoopprijs betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), die per regio wordt vastgesteld voor bestaande woningen, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Daarnaast komen notariskosten, inschrijving in het kadaster en de gestoría erbij; een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers doorgaans wel aangeraden.

Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, en betaalt u belasting over eventuele huurinkomsten in Spanje, plus de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in namens de Spaanse belastingdienst, en is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.

Voor een aankoop in Valencia heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal een Spaanse bankrekening; de akte wordt getekend voor een Spaanse notaris en ingeschreven in het kadaster. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw eigen aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop loopt u geen wisselkoersrisico. Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen bestaan, en onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen, zonder dat een percentage of uitkomst wordt beloofd.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedbeleggers is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Voor niet-EU-burgers geldt de gangbare regel van 90 dagen op elke 180 dagen zonder visum binnen het Schengengebied; EU-burgers kunnen zich vrij vestigen en registreren als resident bij langer verblijf.

Wilt u de woning na renovatie als toeristische verhuur exploiteren, dan is een regionale vergunning vereist, en veel regio's of gebouwen beperken of verbieden dit type verhuur. Elk project in Valencia kent zijn eigen risico's: resultaten kunnen lager uitvallen dan verwacht, en eerdere projecten vormen geen garantie voor een toekomstig resultaat.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.