Ohne Anreise kaufen: Wie Video-Besichtigungen in Spanien funktionieren
Wer nicht nach Spanien reisen kann, muss beim Immobilienkauf nicht auf Sicherheit verzichten: Video-Besichtigungen, gezielte Zusatzaufnahmen und die parallele Prüfung von Grundbuch, Lasten und Energieausweis ersetzen die erste Reise vor Ort. So lässt sich eine Immobilie fundiert einschätzen, bevor Sie überhaupt ein Angebot abgeben.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Deutsch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Kaufen, ohne vorher selbst dort gewesen zu sein
Für Käufer aus Deutschland ist die Distanz nach Spanien meist kein Hindernis mehr: Ein gut geführter Videoanruf zeigt Zustand, Licht und Ausstattung oft ehrlicher als eine hastige Besichtigung zwischen zwei Flügen. Ergänzt um Zusatzaufnahmen und Dokumente, entsteht ein Bild, das eine fundierte Entscheidung erlaubt.
Diese Seite erklärt, wie eine Video-Besichtigung in der Praxis abläuft, welche Prüfungen wir parallel dazu aus der Ferne einholen, und was Sie trotzdem selbst vor Ort sehen sollten, sobald es möglich ist.
Eine Video-Besichtigung ersetzt niemals die rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt vor der Unterschrift.
Wie eine Video-Besichtigung in der Praxis abläuft
Bei einer Video-Besichtigung führt unser Team Sie live per Videoanruf durch die Immobilie – Zimmer für Zimmer, mit Blick auf Böden, Fenster, Bäder und Küche. Sie können in Echtzeit Fragen stellen, um Nachbarschaft, Lichteinfall oder Geräusche bitten und den Makler auf Details hinweisen, die Ihnen aus den Fotos nicht klar waren.
Auf Wunsch reichen wir zusätzliches Material nach: kurze Clips vom Wasserdruck in Bad und Küche, vom Stromzähler, vom Zugang zu Keller oder Dachboden, von Treppenhaus und Gemeinschaftsbereichen sowie Aufnahmen der Straße zu unterschiedlichen Tageszeiten. So entsteht ein deutlich vollständigeres Bild als bei einer einmaligen Besichtigung vor Ort.
Welche Prüfungen wir zusätzlich aus der Ferne einholen
Parallel zur Video-Besichtigung prüfen wir Grundbuchauszug, Energieausweis und den baurechtlichen Status der Immobilie. Wir klären, ob Lasten oder Schulden eingetragen sind, ob die im Grundbuch verzeichnete Fläche mit der tatsächlichen übereinstimmt und ob eventuelle Umbauten legalisiert wurden.
Diese Unterlagen leiten wir an einen unabhängigen Anwalt Ihrer Wahl weiter, der die rechtliche Prüfung übernimmt, sowie an die Gestoría, die Notar- und Grundbuchtermine vorbereitet. So lässt sich ein Großteil der Prüfung erledigen, bevor Sie überhaupt ein Angebot abgeben.
Eine Video-Besichtigung liefert einen ehrlichen ersten Eindruck – sie ersetzt jedoch nie die Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt vor der Unterschrift.
NIE, Bankkonto und Notartermin ohne Anreise
Für den Kauf benötigen Sie in jedem Fall eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Beides lässt sich häufig aus Deutschland heraus vorbereiten, etwa über eine Vollmacht, die wir gemeinsam mit Ihrem Anwalt aufsetzen, sodass ein Vertreter die Behördengänge vor Ort erledigt.
Die Eigentumsübertragung selbst erfolgt vor einem spanischen Notar und wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Wenn eine persönliche Anreise nicht möglich ist, kann auch der Notartermin über eine Vollmacht abgewickelt werden – viele Käufer entscheiden sich dennoch für eine Reise zur Unterschrift, allein um das Haus einmal selbst zu sehen.
NIE
Steuer-Identifikationsnummer
Ohne NIE ist kein Immobilienkauf in Spanien möglich – wir begleiten die Beantragung, ob Sie anreisen oder nicht.
3 %
Einbehalt beim späteren Verkauf
Verkauft ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer später, behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein.
EU
Freizügigkeit für deutsche Staatsbürger
Als EU-Bürger dürfen Sie sich in Spanien niederlassen und dort wohnen, ohne ein Visum zu benötigen – Sie melden sich lediglich als Resident an.
Kosten und Steuern, die Sie von Deutschland aus einplanen sollten
Zum Kaufpreis kommen bei Bestandsimmobilien die regional festgelegte Übertragungssteuer (ITP) hinzu, bei Neubauten stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Dazu kommen Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren; ein Anwalt ist nicht verpflichtend, für ausländische Käufer aber üblich und empfehlenswert.
Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein; Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, dazu kommen die Grundsteuer IBI und Gemeinschaftskosten. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen – ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall klären, wie diese Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
| Schritt | Ort der Prüfung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Video-Besichtigung | Fern | Erster verlässlicher Eindruck von Zustand und Umgebung |
| Zusatzaufnahmen (Wasserdruck, Zähler, Gemeinschaftsbereiche) | Fern, auf Anfrage | Detailprüfung ohne Anreise |
| Rechtliche Prüfung (Grundbuch, Lasten, Energieausweis) | Fern, durch Anwalt | Rechtssicherheit vor dem Angebot |
| NIE und Bankkonto | Fern möglich, per Vollmacht | Voraussetzung für den Notartermin |
| Notartermin und Grundbucheintragung | Vor Ort oder per Vollmacht | Eigentumsübergang |
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Was eine Video-Besichtigung nicht ersetzen kann
Was eine Video-Besichtigung nicht leisten kann, ist der Geruch eines Treppenhauses, das Gefühl der Nachbarschaft an einem Sonntagvormittag oder der Verkehrslärm zur Hauptverkehrszeit. Deshalb empfehlen wir, wann immer möglich, vor der Unterschrift wenigstens einmal selbst vor Ort zu sein – notfalls kurz vor dem Notartermin.
Wer eine Immobilie mit Renovierungspotenzial sucht, statt fertig zu kaufen, kann auf unsere betreute Investition zurückgreifen: Sie erwerben auf Ihren eigenen Namen, das Renovierungsteam unserer Gruppe saniert, und wir verkaufen oder vermieten anschließend für Sie. Seit 2022 hat dieses Team 18 Wohnungen gekauft, saniert und wieder verkauft, mit einem mittleren Renovierungsbudget von 22 % des Kaufpreises – Vergangenheitswerte, keine Zusage für künftige Projekte.
Für die Finanzierung arbeiten wir mit unserem Partner Colibrí Finances zusammen, der auf Hypotheken für nicht in Spanien ansässige Käufer spezialisiert ist – eine Finanzierungszusage kann dabei nie garantiert werden.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich für den Kauf nach Spanien reisen?
Nein, zwingend nicht: Viele Schritte – Besichtigung per Video, Prüfung der Unterlagen, Beantragung von NIE und Bankkonto per Vollmacht – lassen sich aus Deutschland erledigen. Der Notartermin kann ebenfalls über eine Vollmacht abgewickelt werden. Trotzdem empfehlen die meisten Käufer, wenigstens einmal vor der Unterschrift selbst vor Ort zu sein, um Nachbarschaft und Zustand mit eigenen Augen zu prüfen.
Wie sicher sind Video-Besichtigungen wirklich?
Eine Video-Besichtigung zeigt Zustand, Ausstattung und Umgebung ehrlich, ersetzt aber nicht die juristische Prüfung. Wir kombinieren sie deshalb immer mit Grundbuchauszug, Energieausweis und der Kontrolle auf Lasten durch einen unabhängigen Anwalt. Erst wenn diese Unterlagen unauffällig sind, sprechen wir von einer wirklich geprüften Immobilie – die Aufnahme allein reicht dafür nicht aus.
Brauche ich als Deutscher ein Visum für den Kauf oder Aufenthalt in Spanien?
Nein. Als EU-Bürger genießen Sie im Rahmen der Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne ein Visum zu benötigen; Sie melden sich lediglich vor Ort als Resident an, sobald Sie dort leben möchten. Für den reinen Immobilienkauf ist ohnehin kein Aufenthaltstitel erforderlich, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit.
Wie funktioniert die Bezahlung, wenn ich in Euro von einem deutschen Konto überweise?
Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen nach Spanien jegliches Wechselkursrisiko – anders als bei Käufern aus Ländern außerhalb der Eurozone. Für den Notartermin und laufende Kosten wie Grundsteuer oder Gemeinschaftsgebühren ist dennoch ein spanisches Bankkonto üblich, das Sie meist auch ohne persönliche Anreise eröffnen können.
Was passiert steuerlich, wenn ich die Immobilie vermiete oder später verkaufe?
Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert und über die jährliche Erklärung Modelo 210 gemeldet. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuer ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer an. Wegen des Doppelbesteuerungsabkommens sollte ein deutscher Steuerberater klären, wie diese Einkünfte in Ihrer deutschen Erklärung erscheinen.