Golden Visa en Espagne : quelles alternatives après 2025 ?

Pendant plusieurs années, le Golden Visa permettait à des acheteurs non européens d'obtenir un titre de séjour en contrepartie d'un investissement immobilier d'un certain montant en Espagne. Ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025 et il n'existe aujourd'hui aucun visa d'investisseur de remplacement : aucune agence, y compris la nôtre, ne peut vous proposer une voie de résidence liée au prix d'un bien.

Pour un acheteur résidant en France, cette évolution change en réalité assez peu de choses. En tant que citoyen de l'Union européenne, vous n'avez jamais eu besoin d'un visa particulier pour acheter, séjourner ou vous installer en Espagne. Ce qui mérite d'être clarifié, en revanche, ce sont les démarches ordinaires d'inscription, la règle des 90/180 jours pour les personnes non européennes de votre entourage, et les obligations fiscales qui accompagnent la détention d'un bien.

Le Golden Visa s'adressait principalement à des acheteurs extra-européens pour lesquels l'achat immobilier constituait la seule voie d'accès à un titre de séjour espagnol. Sa disparition, le 3 avril 2025, ne crée aucun vide juridique pour les citoyens français : elle met simplement fin à un raccourci qui ne vous concernait pas directement.

Il est important de le dire clairement, car certaines offres continuent de circuler en mentionnant ce dispositif comme s'il existait encore : aucun achat immobilier, quel que soit son montant, ne donne aujourd'hui droit à un titre de séjour en Espagne. Les voies de résidence qui subsistent sont des procédures ordinaires, indépendantes de la valeur d'un bien.

En tant que ressortissant français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez d'un droit de circuler et de résider en Espagne sans limitation de durée. Aucune autorisation préalable n'est nécessaire pour acheter un bien, y séjourner occasionnellement ou vous y installer de façon permanente.

La seule obligation administrative apparaît lorsque le séjour dépasse trois mois consécutifs : il convient alors de s'inscrire auprès des autorités locales espagnoles, généralement via un certificat d'enregistrement. Pour un achat destiné à des vacances ou à la location, cette démarche n'est pas requise tant que vos séjours restent ponctuels.

La règle des 90 jours sur 180 concerne les voyageurs qui ne possèdent pas la nationalité d'un pays de l'espace Schengen. En tant que Français, elle ne s'applique pas à vous : vous pouvez rester en Espagne aussi longtemps que vous le souhaitez, dans la limite de l'inscription évoquée plus haut au-delà de trois mois.

Elle redevient pertinente dans deux situations courantes : si un membre de votre famille ou un ami possédant un passeport non européen souhaite utiliser le bien de façon prolongée, ou si vous envisagez de prêter ou louer occasionnellement le logement à des proches venant de pays tiers. Dans ces cas, des démarches de résidence ordinaires existent, indépendamment de tout achat immobilier, mais elles relèvent du droit général des étrangers et non d'un dispositif lié à l'investissement.

Indépendamment de votre projet de résidence, l'achat lui-même suit un parcours identique pour tout acheteur étranger : obtention du NIE, ouverture généralement d'un compte bancaire espagnol, signature de l'acte devant notaire, puis inscription au registre de la propriété, qui prend habituellement quelques semaines.

Notre équipe accompagne cette partie du processus en anglais, aussi bien pour la coordination avec le notaire et la banque que pour les vérifications préalables sur le bien. Si vous ne parlez pas espagnol, il est utile de prévoir un interlocuteur à l'aise dans cette langue de travail, ou un avocat francophone indépendant pour les points juridiques les plus sensibles.

Posséder un bien en Espagne entraîne des obligations fiscales même sans y résider : déclaration annuelle de revenus pour non-résident (Modelo 210), taxe foncière locale (IBI) et charges de copropriété s'ajoutent chaque année. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer ces revenus dans votre pays de résidence.

Le jour où vous revendrez, l'acheteur retiendra 3 % du prix sur le montant dû au titre de votre fiscalité, auquel s'ajoute la plus-value municipale sur la valeur du terrain. Enfin, la France utilisant déjà l'euro, aucun risque de change ne vient compliquer vos paiements ou transferts liés à l'achat.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.