Acheter un bien espagnol encore en indivision successorale

De nombreux acheteurs français découvrent, lors des premières vérifications, qu'une maison ou un appartement espagnol qui leur plaît n'a pas encore été formellement transmis aux héritiers du propriétaire décédé. Cette situation, appelée indivision successorale, ne doit pas être écartée d'office : elle est fréquente et se traite normalement, à condition de suivre les bonnes étapes avec un professionnel du droit espagnol.

Cette page explique, pour l'ensemble de l'Espagne, ce qui rend un tel achat sûr ou risqué, quels délais réalistes prévoir avant de pouvoir signer, et quels documents notariés prouvent réellement que tous les héritiers sont d'accord pour vendre leur part du bien.

Il arrive qu'un bien immobilier espagnol repéré par un acheteur français appartienne encore, sur le plan juridique, à plusieurs héritiers n'ayant pas finalisé la succession du propriétaire décédé. On parle alors d'indivision successorale : chaque héritier détient une quote-part du bien, mais aucun ne peut, à lui seul, en disposer tant que l'acte d'acceptation et de partage n'a pas été signé devant notaire par l'ensemble des parties.

Ce type de situation n'est pas rare en Espagne, notamment pour des maisons familiales transmises depuis plusieurs générations. Acheter un bien dans cette configuration n'est pas risqué en soi, à condition de vérifier que la procédure successorale est bien engagée, que tous les héritiers sont identifiés et qu'ils sont, dans les faits, d'accord pour vendre — ce qui doit être confirmé par des documents notariés précis, et non par une simple déclaration verbale.

Le délai dépend d'abord de l'existence ou non d'un testament espagnol et du nombre d'héritiers concernés. Lorsque tous résident en Espagne et s'entendent sur le partage, l'acte d'acceptation d'héritage peut être signé en quelques semaines. La situation se complique lorsque des héritiers vivent à l'étranger, qu'un héritier est mineur, ou qu'il n'existe pas de testament clair : il faut alors obtenir une déclaration d'héritiers, ce qui ajoute plusieurs semaines supplémentaires.

Avant même de parler de vente, l'impôt espagnol sur les successions doit être liquidé pour que le bien puisse être inscrit au nom des héritiers au registre foncier. Ce n'est qu'une fois cette inscription faite, ou au moins l'acceptation notariée signée, que la vente peut être programmée en toute sécurité. Le registre foncier espagnol demande ensuite quelques semaines supplémentaires pour enregistrer le changement de propriétaire.

La preuve ne repose jamais sur une parole donnée mais sur des actes notariés publics. Le premier document à demander est une note simple récente du registre foncier, qui indique si le bien est encore au nom du défunt ou déjà inscrit au nom des héritiers. Le second est l'acte d'acceptation et d'adjudication d'héritage, signé par la totalité des copropriétaires devant notaire espagnol.

Lorsqu'un héritier ne peut être présent le jour de la signature, il doit donner une procuration notariée à une autre personne ; un simple e-mail ou un accord verbal ne suffit jamais en droit espagnol. Il est également utile de demander le certificat des dernières volontés et, le cas échéant, une copie du testament, afin de vérifier que la liste des héritiers correspond bien aux personnes présentes à la vente.

En tant que citoyen français, vous bénéficiez de la liberté de circulation au sein de l'Union européenne et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois. La France et l'Espagne utilisant la même monnaie, aucun risque de change ne vient s'ajouter aux paiements liés à l'achat, qu'il s'agisse de l'acompte, du solde du prix ou des frais de notaire.

Les deux pays sont liés par une convention destinée à éviter la double imposition, mais la façon de déclarer en France des revenus issus d'un bien situé en Espagne mérite d'être vérifiée avec un conseiller fiscal français, en particulier si le bien est loué après l'achat. Lorsqu'un bien hérité nécessite une rénovation avant d'être occupé ou loué, notre équipe propose un accompagnement spécifique, en anglais : depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 19 logements pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat — des résultats passés, qui ne préjugent jamais des opérations futures.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.