Een woning in een Spaanse nalatenschap kopen: wat kopers uit Nederland moeten weten

In Spanje gaat een woning pas officieel over naar de erfgenamen wanneer zij de nalatenschap notarieel hebben aanvaard en laten inschrijven in het Kadaster (Registro de la Propiedad). Tot die tijd staat de woning nog op naam van de overleden eigenaar, ook al zijn de erfgenamen het onderling al eens over de verkoop.

Voor kopers uit Nederland is dat geen reden om af te haken, maar wel om goed te controleren wie precies mag ondertekenen en in welke fase het proces zich bevindt. Een aankoop kan pas notarieel worden afgerond als de erfenis is afgewikkeld en de verkopende partij daadwerkelijk eigenaar is.

Onderhandelen kan, maar het is verstandig een reserveringsovereenkomst of optie pas te ondertekenen nadat een advocaat heeft gecontroleerd wie de erfgenamen zijn en of zij allemaal akkoord gaan met de verkoop. Een nota simple van het Kadaster laat zien op wiens naam de woning nu staat en of er lasten of hypotheken op rusten.

Zodra alle erfgenamen de akte van aanvaarding en verdeling van de nalatenschap hebben ondertekend, kan de woning formeel op hun naam worden gezet en pas dan op naam van de koper. Tot die tijd is elke toezegging afhankelijk van het afronden van dat proces.

De kern is de escritura de aceptación y adjudicación de herencia: de notariële akte waarin de erfgenamen de nalatenschap aanvaarden en de woning onderling verdelen of aan één van hen toewijzen om te verkopen. Zonder die akte kan niemand rechtsgeldig als eigenaar optreden.

Als niet alle erfgenamen bij het tekenen aanwezig kunnen zijn, regelen zij meestal een notariële volmacht (poder) voor één persoon of voor de advocaat die de verkoop namens iedereen afhandelt. Voor niet-ingezeten erfgenamen is bovendien een eigen Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig, ook als zij zelf niet in Spanje wonen.

De doorlooptijd hangt sterk af van het aantal erfgenamen, of er een testament is, of alle erfgenamen bereikbaar zijn en het eens zijn, en of er onbetaalde schulden of erfbelasting op de woning rusten. Bij een eenvoudige situatie met één testament en erfgenamen die snel reageren, kan de notariële akte van aanvaarding binnen enkele weken klaar zijn.

Zijn er meerdere erfgenamen in verschillende landen, een onduidelijk testament of onderlinge onenigheid, dan kan het proces enkele maanden in beslag nemen voordat de woning daadwerkelijk aan u kan worden overgedragen. Een advocaat ter plaatse kan vooraf een realistische inschatting geven.

Wonen de erfgenamen die verkopen zelf niet in Spanje, dan moet u als koper 3 % van de koopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst, als voorschot op de belasting die de verkoper over de transactie verschuldigd is. Daarnaast is er de gemeentelijke plusvalía, een belasting over de waardestijging van de grond, die normaal voor rekening van de verkoper komt.

Voor u als koper uit Nederland verandert er verder weinig: u heeft nog steeds een NIE en meestal een Spaanse bankrekening nodig, de akte wordt bij een Spaanse notaris ondertekend en ingeschreven in het Kadaster, en u betaalt de gebruikelijke overdrachtsbelasting, notaris-, registratie- en gestoríakosten. Nederland betaalt al met de euro, dus u loopt geen wisselkoersrisico bij de aankoop. Wel moet een Nederlandse belastingadviseur bevestigen hoe u eventuele huurinkomsten uit de woning later in uw eigen aangifte verwerkt, ondanks het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en Nederland.

Zolang de erfenis nog niet is afgerond, kunt u als koper al wel starten met de beoordeling van een eventuele hypotheek. Onze partner Colibrí Finances kan vooraf een dossier opbouwen, zodat er geen tijd verloren gaat zodra de erfgenamen klaar zijn om te tekenen.

Gevraagd wordt doorgaans om een jaaropgave of loonstroken, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden, een overzicht van lopende leningen of hypotheken en een geldig paspoort of identiteitskaart. Zo kunt u, zodra de notariële akte van de erfenis rond is, snel door naar de eigen koopakte.

Ons team werkt in het Engels en controleert bij dit soort aankopen eerst wie de erfgenamen zijn, in welke fase de nalatenschap zich bevindt en of de verkopende partij daadwerkelijk bevoegd is om te tekenen. We coördineren met uw advocaat, de notaris en de bank, en helpen met de NIE-aanvraag en het openen van een Spaanse bankrekening.

Gaat het om een woning die renovatie nodig heeft, dan kan dit ook passen binnen onze volledig begeleide investering: u koopt op eigen naam, ons eigen renovatieteam voert het werk uit en wij verkopen of verhuren de woning voor u. Sinds 2022 heeft onze groep op die manier 19 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht, met een mediaan renovatiebudget van 22 % van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden, geen belofte voor een nieuw project.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.