Licence touristique en Espagne : peut-on louer légalement ?
Avant d'acheter un bien en Espagne pour le louer aux touristes, mieux vaut connaître les règles en vigueur. Licence obligatoire, numéro d'enregistrement, restrictions de copropriété : ces éléments déterminent si votre projet locatif est réalisable. Nous vous expliquons comment vérifier ces points avant de signer.
Qui se cache derrière cette page. Sókerim est une agence immobilière espagnole (Lyrio Home Solutions, S.L.) disposant de bureaux dans la région de Madrid et à Alicante, ainsi que d'un réseau d'environ 1 000 agences partenaires à travers l'Espagne. Nous aidons les personnes qui vivent à l'étranger à trouver, acheter et gérer un bien en Espagne, en anglais, de la première recherche jusqu'à la remise des clés.
Pourquoi la licence touristique est essentielle en Espagne
Posséder un bien en Espagne ne donne pas automatiquement le droit de le louer à la nuitée. La location touristique y est une activité encadrée : elle exige une licence délivrée par l'autorité compétente, un numéro d'enregistrement affiché sur les annonces, et le respect de conditions techniques précises concernant le logement lui-même.
Pour un acheteur résidant en France, ce point mérite d'être vérifié avant même de faire une offre, et non après la signature. Les revenus tirés d'une location sont par ailleurs imposables en Espagne via la déclaration des non-résidents (Modelo 210), tout en restant couverts par la convention de non-double imposition entre les deux pays, ce qui évite d'être taxé deux fois sur les mêmes revenus.
Une licence touristique en cours de validité ne suffit pas toujours : le règlement de copropriété peut, lui aussi, interdire la location saisonnière, même si le bien a déjà été loué par le passé.
Ce que dit la réglementation en Espagne
Chaque région espagnole fixe ses propres règles pour la location touristique de courte durée, et Espagne ne fait pas exception. En pratique, cela signifie une demande de licence auprès de l'autorité du tourisme ou de la mairie, l'obtention d'un numéro d'enregistrement officiel, et l'inscription au registre régional correspondant avant toute publication d'annonce.
Ces obligations s'appliquent à tout propriétaire, qu'il réside en Espagne ou non. Le fait d'être étranger ne dispense d'aucune démarche : le bien doit répondre aux mêmes conditions techniques que pour un propriétaire espagnol, qu'il s'agisse de l'accès, de la ventilation ou des issues de secours.
Un logement loué sans licence active expose le propriétaire à des sanctions administratives et au retrait de l'annonce des plateformes, ce qui peut compromettre tout un projet de rénovation locative.
Copropriétés et zones qui limitent la location saisonnière
Au-delà de la licence régionale, de nombreuses copropriétés ont voté des règlements internes restreignant ou interdisant la location touristique, parfois après l'achat. Certaines communes, elles, suspendent temporairement la délivrance de nouvelles licences dans les zones jugées saturées.
Avant d'acheter en Espagne dans cette optique, il est donc indispensable de consulter le règlement de copropriété et de vérifier auprès de la mairie si des restrictions locales s'appliquent. C'est l'un des contrôles que nous effectuons sur chaque bien que nous recommandons à nos clients.
NIE
Un numéro fiscal indispensable
Que vous achetiez pour louer ou pour un usage personnel, un numéro d'identification fiscale espagnol (NIE) est nécessaire pour signer chez le notaire et pour déclarer d'éventuels revenus locatifs.
90/180
Une question distincte de votre séjour
La licence touristique concerne la location du bien, pas votre propre droit de séjour. En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous pouvez résider en Espagne sans limitation de durée en vous inscrivant au-delà de trois mois, contrairement aux citoyens hors UE limités à 90 jours sur 180.
| Étape | Délai approximatif (semaines) | Organisme concerné |
|---|---|---|
| Demande de licence touristique | 4 | Mairie ou communauté autonome |
| Enregistrement au registre régional | 2 | Registre régional du tourisme |
| Vérification des conditions techniques | 3 | Autorité locale de l'habitat |
Les points à vérifier avant d'acheter pour louer
- Le règlement de copropriété autorise-t-il la location saisonnière ?
- Le bien dispose-t-il déjà d'une licence active, ou peut-il en obtenir une ?
- La zone est-elle soumise à un moratoire municipal sur les nouvelles licences ?
- Le logement remplit-il les conditions techniques requises par la région ?
- Les obligations fiscales liées aux loyers (Modelo 210) sont-elles anticipées avec un conseiller ?
Un projet locatif qui se prépare avant l'achat
Louer sans licence valide expose à des sanctions et peut rendre un bien invendable en tant que projet locatif rentable. C'est pourquoi, dans notre accompagnement à l'achat comme dans nos opérations d'investissement géré, nous vérifions systématiquement la faisabilité locative avant de recommander un bien : statut de la licence, règlement de copropriété, restrictions municipales.
Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 logements pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, jamais une promesse : chaque projet varie, les résultats peuvent être inférieurs aux attentes, et le passé ne préjuge pas de l'avenir. Nos échanges se font en anglais, et le paiement en euros élimine tout risque de change pour un acheteur résidant en France.
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Dois-je obtenir une licence même si je ne loue que quelques semaines par an ?
Oui, la durée de location ne dispense pas de l'obligation de licence dès lors qu'il s'agit d'une location de courte durée à des touristes. Le statut saisonnier ou occasionnel n'exonère pas de l'enregistrement auprès de l'autorité régionale, ni de l'affichage du numéro de licence sur les annonces.
La copropriété peut-elle m'interdire de louer après mon achat ?
Oui, un règlement de copropriété peut être modifié après votre achat pour restreindre ou interdire la location touristique, sous réserve des majorités requises par la loi. C'est pourquoi il est recommandé de vérifier non seulement le règlement actuel mais aussi l'ambiance générale des copropriétaires avant d'acheter.
Le Golden Visa espagnol permet-il encore d'obtenir un titre de séjour par l'achat ?
Non, ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025 et n'est plus disponible pour les nouveaux acheteurs. En tant que citoyen français, cette question ne vous concerne toutefois pas directement : la libre circulation au sein de l'Union européenne vous permet déjà de résider en Espagne sans visa particulier.
Comment sont imposés les revenus locatifs que je perçois en Espagne ?
En tant que non-résident, vous devez déclarer ces revenus via le Modelo 210 en Espagne. La convention de non-double imposition entre la France et l'Espagne évite une taxation sur les mêmes sommes dans les deux pays, mais il est conseillé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment les déclarer également chez vous.
Sókerim peut-il m'aider à vérifier si un bien dispose d'une licence valide avant l'achat ?
Oui, cette vérification fait partie des contrôles que nous réalisons sur chaque bien que nous recommandons, que ce soit pour un achat classique ou pour un projet d'investissement géré. Nous échangeons en anglais avec nos clients tout au long du processus, de la recherche jusqu'à l'après-vente.