Toeristische verhuur in Spanje: vergunning en regels
Een woning in Spanje kopen om te verhuren aan toeristen klinkt aantrekkelijk, maar zonder geldige vergunning mag dat niet. Regio's en zelfs individuele gebouwen stellen eigen voorwaarden, en wie dit over het hoofd ziet loopt het risico op boetes of een verhuurverbod. Wij leggen uit waar u vóór de aankoop op moet letten.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Vergunningen en regels: de basis voor Spanje
Wie een woning in Spanje wil kopen met het oog op toeristische verhuur, moet eerst uitzoeken of dat ter plaatse is toegestaan. In Spanje regelen de autonome regio's de voorwaarden voor een toeristische verhuurvergunning, en binnen Spanje kunnen gemeenten of zelfs gebouwen via de vereniging van eigenaars aanvullende beperkingen opleggen. Een vergunning die in de ene straat probleemloos wordt verleend, kan in de buurt al geweigerd worden.
Voor kopers uit Nederland is dit een cruciaal punt, want de aankoop zelf verandert niets aan de regelgeving: u koopt de muren, niet automatisch het recht om er toeristen in te ontvangen. Wij raden aan dit te laten controleren vóórdat u een bod uitbrengt, zodat de verwachte bestemming van de woning aansluit bij wat wettelijk mogelijk is.
Een vergunning geldt per regio en soms per gebouw: controleer dit vóór u een bod uitbrengt, niet erna.
Vergunningsplicht en lokale verschillen in Spanje
Spanje kent geen landelijke toeristenvergunning: elke regio bepaalt zelf de voorwaarden, en binnen Spanje kunnen gemeenten verschillende eisen stellen aan oppervlakte, brandveiligheid of het aantal nachten dat u mag verhuren. Sommige steden hebben de uitgifte van nieuwe vergunningen zelfs tijdelijk stopgezet om het aanbod te beperken.
Daarnaast kan de vereniging van eigenaars van een gebouw toeristische verhuur via de statuten verbieden of beperken, ook als de regionale vergunning wel wordt toegekend. Dit is een van de meest voorkomende valkuilen voor kopers uit Nederland: zij gaan ervan uit dat een vergunning voldoende is, terwijl het gebouw zelf andere regels stelt.
Vraag vóór het tekenen van het voorlopig koopcontract de statuten van de vereniging van eigenaars op: een verbod op toeristische verhuur staat vaak pas in de kleine lettertjes.
NIE
Een Spaans fiscaal nummer is verplicht
Zodra u in Spanje verhuurt, heeft u een NIE nodig om de huurinkomsten aan te geven via de Modelo 210, de jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen. Zonder dit nummer kunt u geen eigenaar worden ingeschreven, laat staan legaal verhuren.
| Stap | Duur | Wie beoordeelt |
|---|---|---|
| Regionale vergunning aanvragen | enkele weken | Regionale toerismedienst |
| Statuten vereniging van eigenaars checken | enkele dagen | Lokale advocaat of notaris |
| Inschrijving na aankoop | enkele weken | Spaans Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) |
- Vraag de regionale toerismedienst om het actuele reglement voor Spanje.
- Laat een lokale advocaat de statuten van de vereniging van eigenaars nakijken.
- Controleer of de gemeente een maximum aantal vergunningen of een moratorium hanteert.
- Vraag na of eerdere eigenaars al een vergunning hadden en of die overdraagbaar is.
- Hou rekening met brandveiligheids- en oppervlakte-eisen voordat u verbouwt.
Fiscale gevolgen als u gaat verhuren
Huurinkomsten uit toeristische verhuur worden in Spanje belast, ongeacht waar u woont. Niet-ingezeten eigenaars dienen jaarlijks de Modelo 210 in, en daarnaast blijven de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en de servicekosten van de vereniging van eigenaars jaarlijkse vaste lasten. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe deze inkomsten in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verkoopt u de woning later, dan houdt de koper 3 % van de prijs in als voorschot op uw belasting, en komt er een gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) bovenop. Dit zijn vaste regels, los van of u de woning ooit heeft verhuurd of niet.
Wat als u zelf (deels) in Spanje wilt verblijven?
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. Dit staat los van de toeristische verhuurvergunning: u kunt de woning een deel van het jaar zelf gebruiken en de rest verhuren, mits de vergunning dat toelaat.
De Spaanse 'Golden Visa' voor woninginvesteerders bestaat niet meer; die regeling eindigde op 3 april 2025. Niet-EU-burgers kunnen zonder visum 90 dagen op 180 in Spanje verblijven; voor een langer verblijf is een ander traject nodig.
Hoe Sókerim u hierbij kan helpen
Voor kopers vanuit Nederland bieden wij begeleiding bij de aankoop (zoeken, bezichtigen op afstand of ter plaatse, onderhandelen, controles, samenwerking met notaris en bank) en, als u dat wilt, een volledig beheerde investering: wij vinden een woning met renovatiepotentieel, u koopt die op uw eigen naam, ons eigen renovatieteam verbouwt de woning en wij verzorgen de verkoop of verhuur. U betaalt afgesproken vergoedingen; wij bundelen nooit het geld van investeerders en dit is geen fonds.
Sinds 2022 heeft onze groep 18 woningen gekocht, gerenoveerd en weer verkocht voor investeringsprojecten, met een mediaan renovatiebudget van 22 % van de aankoopprijs. Dit zijn resultaten uit het verleden, geen belofte: rendementen verschillen per project en kunnen lager uitvallen dan gehoopt, of negatief zijn.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Heb ik altijd een vergunning nodig om mijn woning in Spanje te verhuren aan toeristen?
Ja, zodra u een woning aanbiedt voor kort verblijf aan toeristen, is in vrijwel alle Spaanse regio's een vergunning verplicht. De precieze voorwaarden, zoals oppervlakte, brandveiligheid en het maximumaantal vergunningen, verschillen per regio en gemeente. Controleer dit altijd vóór de aankoop en niet pas erna, om verrassingen te voorkomen.
Kan de vereniging van eigenaars verhuur verbieden, ook als ik een vergunning heb?
Ja. Een regionale vergunning garandeert niet dat verhuur in uw gebouw is toegestaan. De vereniging van eigenaars kan toeristische verhuur via de statuten beperken of verbieden. Laat dit altijd door een lokale advocaat nakijken voordat u tekent, zodat u niet voor verrassingen komt te staan na de aankoop.
Hoe geef ik de huurinkomsten aan als ik in Nederland woon?
Als niet-ingezetene dient u jaarlijks de Modelo 210 in bij de Spaanse belastingdienst over de huurinkomsten. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe u deze inkomsten in uw eigen aangifte verwerkt.
Verandert er iets aan mijn visumstatus als ik een woning koop om te verhuren?
Nee. De aankoop van een woning geeft op zichzelf geen verblijfsrecht. Als EU-burger mag u zich al vrij in Spanje vestigen; de Golden Visa voor investeerders bestaat sinds 3 april 2025 niet meer. Niet-EU-burgers blijven gebonden aan de standaardregel van 90 dagen op 180.
Wat gebeurt er met de vergunning als ik de woning later verkoop?
Een toeristische vergunning staat meestal op naam van de eigenaar en gaat niet automatisch over bij verkoop. De koper moet vaak opnieuw een aanvraag indienen bij de regionale toerismedienst. Vraag bij aankoop na of de bestaande vergunning overdraagbaar is, zodat u niet zonder geldige vergunning komt te zitten.