Acheter en Espagne : la nationalité change-t-elle les règles ?

Chaque année, des milliers de Français achètent un bien en Espagne pour y vivre, passer leurs vacances ou le mettre en location. Beaucoup se demandent si leur nationalité européenne change quoi que ce soit à la procédure, par rapport à un acheteur venant d'un pays plus lointain.

La réponse tient en deux temps : l'achat lui-même suit les mêmes règles pour tous, mais le droit de s'installer durablement en Espagne dépend directement de votre nationalité.

Sur le plan strictement juridique, la réponse est non : que vous soyez citoyen français, ressortissant d'un autre pays de l'Union européenne ou originaire d'un pays tiers, la procédure d'achat immobilier en Espagne reste identique. Il faut obtenir un numéro d'identité fiscale, le NIE, ouvrir généralement un compte bancaire espagnol, signer l'acte de vente devant un notaire espagnol puis faire inscrire le bien au registre foncier (Registro de la Propiedad).

Les frais qui s'ajoutent au prix — impôt de transfert (ITP) pour un bien ancien, TVA et droits d'enregistrement pour un logement neuf, frais de notaire, de registre et de gestoría — s'appliquent de la même manière à tous les acheteurs étrangers, quelle que soit leur nationalité. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais il est d'usage pour les acheteurs venant de l'étranger, car il facilite la vérification des documents et la coordination avec le notaire.

Là où votre passeport change réellement les choses, c'est sur le droit de séjour, pas sur l'achat lui-même. En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. Posséder un bien ne vous dispense pas de cette inscription si vous souhaitez y vivre durablement.

Pour un acheteur venant d'un pays hors Union européenne, la règle est différente : il peut séjourner en Espagne, comme dans le reste de l'espace Schengen, pendant 90 jours sur toute période de 180 jours sans visa. Au-delà, un visa ou un titre de séjour est nécessaire. Le dispositif dit « Golden Visa », qui permettait auparavant d'obtenir un titre de séjour lié à un investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option disponible.

Au moment de constituer le dossier, les banques et les intermédiaires espagnols demandent sensiblement les mêmes documents à tous les acheteurs étrangers, qu'ils viennent de France ou d'un pays non membre de l'Union européenne. Il s'agit avant tout de prouver l'origine des fonds et la stabilité de la situation financière.

Pour un acheteur résidant en France, la liste type comprend généralement :

Sur le plan fiscal, la nationalité importe moins que le statut de résident. Qu'il soit citoyen français ou non, tout propriétaire non-résident en Espagne doit déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le Modelo 210, dès lors qu'il perçoit des revenus locatifs ou même s'il ne loue pas le bien. S'ajoutent la taxe foncière locale, l'IBI, et les charges de copropriété, qui sont dues chaque année.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence. Lors de la revente, si le vendeur est non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt du vendeur, et une plus-value municipale (plusvalía) peut également s'appliquer selon la valeur du terrain.

Pour un acheteur français, un avantage concret subsiste indépendamment de ces différences de statut : la France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier. Ce n'est pas le cas pour tous les acheteurs non européens, qui doivent parfois convertir une autre devise.

Enfin, qu'il s'agisse d'un achat pour y vivre, pour les vacances ou pour louer, le financement reste une question à traiter avec un partenaire spécialisé : des solutions de crédit existent pour les non-résidents, sans qu'aucun pourcentage ni aucune approbation ne puisse être garanti à l'avance. De la même façon, si vous envisagez un projet de rénovation-revente, les résultats passés de ce type d'opérations varient d'un bien à l'autre et ne préjugent jamais des résultats futurs.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.