Spaans vastgoed kopen: maakt het uit of u EU-burger bent of niet?

Een woning kopen in Spanje staat in principe los van uw nationaliteit. Iedereen die onroerend goed koopt, heeft een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig, ondertekent de akte voor een Spaanse notaris en laat de eigendom inschrijven in het Kadaster. Dit geldt voor een Nederlander net zo goed als voor iemand van buiten de Europese Unie.

Het verschil zit niet in de aankoop zelf, maar in wat u na de aankoop met Spanje mag doen: er wonen, er werken, of er alleen op vakantie komen. Als EU-burger geniet u vrij verkeer; wie van buiten de EU komt, moet rekening houden met een verblijf van maximaal 90 dagen per periode van 180 dagen zonder visum.

Nee, niet voor het kopen zelf. Een vastgoedtransactie in Spanje verloopt via dezelfde stappen voor een Nederlandse koper als voor een koper van buiten de Europese Unie: een NIE-nummer aanvragen, meestal een Spaanse bankrekening openen, documenten verzamelen voor de notaris en de eigendom laten registreren. Spaanse wetgeving maakt op dit punt geen onderscheid tussen EU- en niet-EU-burgers.

Wat wel verschilt, is de juridische basis waarop u in Spanje mag verblijven zodra u eigenaar bent. Dat raakt niet de aankoop, maar wel de manier waarop u de woning kunt gebruiken: permanent wonen, lange periodes doorbrengen, of alleen af en toe op vakantie.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen. Dat betekent niet dat u zich nergens voor hoeft te melden: bij een verblijf van langere duur is inschrijving als resident bij de Spaanse autoriteiten verplicht. Voor Nederlanders verandert de aankoop van een woning dus weinig aan wat zij al als EU-burger mogen: wonen, werken of met pensioen gaan in Spanje.

Voor niet-EU-burgers ligt dit anders. Zonder visum mag u 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven, waar Spanje deel van uitmaakt. Een woning bezitten in Spanje verandert dat verblijfsrecht niet vanzelf; wie langer wil blijven, heeft een ander soort visum of verblijfsvergunning nodig, los van het eigendom van de woning.

Onafhankelijk van uw nationaliteit vraagt een Spaanse notaris en de bank in de praktijk om vergelijkbare documenten: een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden, een overzicht van lopende leningen of hypotheken, en jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen. Deze documenten dienen om uw identiteit en financiële situatie te checken, niet om uw nationaliteit te beoordelen.

Na ondertekening van de akte bij de notaris wordt de eigendom ingeschreven in het Kadaster; dat duurt doorgaans enkele weken. Een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers vrijwel altijd aangeraden, juist omdat de stappen – NIE, bankrekening, notaris, registratie – voor iedereen identiek zijn en precisie vereisen.

Voor de Spaanse belastingdienst telt niet uw paspoort, maar uw fiscale woonplaats. Woont u niet permanent in Spanje, dan dient u jaarlijks een aangifte voor niet-ingezetenen (Modelo 210) in over inkomsten uit de woning, naast de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en eventuele gemeenschapskosten. Dit geldt voor een Nederlandse eigenaar net zo goed als voor een eigenaar van buiten de EU.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar dat regelt alleen hoe de twee landen de belasting onderling verdelen. Een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed precies in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt; dat hangt af van uw persoonlijke situatie, niet alleen van uw nationaliteit.

Tot voor kort bestond er een regeling die buitenlandse investeerders bij aankoop van een woning boven een bepaald bedrag een verblijfsvergunning gaf: de zogenoemde Golden Visa. Die regeling is sinds 3 april 2025 beëindigd en bestaat niet meer.

Voor Nederlanders had deze regeling sowieso geen betekenis, omdat zij als EU-burgers al vrij verkeer genieten. Voor kopers van buiten de EU betekent het einde van de Golden Visa dat een woningaankoop op zichzelf geen pad meer biedt naar een verblijfsvergunning in Spanje.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico: de prijs die u in de koopovereenkomst ziet, is de prijs die u ook daadwerkelijk betaalt. Dat is een voordeel ten opzichte van kopers uit landen buiten de eurozone.

Een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen is mogelijk; onze partner Colibrí Finances begeleidt die aanvragen. De voorwaarden en uitkomst hangen af van uw persoonlijke dossier en worden per geval beoordeeld, niet van uw nationaliteit.

Of u via Nederland of van buiten de Europese Unie koopt, ons team begeleidt het hele traject in het Engels: van zoeken en bezichtigen, persoonlijk of via video, tot onderhandeling, controles op de woning en coördinatie met advocaat, notaris en bank. Ook de aanvraag van uw NIE en de opening van een Spaanse bankrekening nemen we mee.

Wilt u liever dat wij het hele traject voor u uitvoeren, inclusief renovatie? Bij een beheerde investering koopt u de woning op uw eigen naam, renoveert ons eigen team de woning en verkopen of verhuren wij die voor u. Sinds 2022 heeft onze groep zo 19 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht, met een mediaan renovatiebudget van 22% van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden, nooit een belofte, en resultaten per project kunnen lager uitvallen dan gehoopt.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.