La règle des 90/180 jours s'applique-t-elle aux propriétaires français en Espagne ?
Beaucoup de futurs propriétaires lisent que l'Espagne limite les séjours à 90 jours sur 180. Pour un citoyen français, membre de l'Union européenne, cette règle ne s'applique pourtant pas de la même façon. Voici ce qu'il faut réellement surveiller.
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Une question fréquente, une réponse différente pour les Français
La règle des 90/180 jours est devenue un repère familier pour quiconque s'intéresse à l'achat immobilier en Espagne : elle encadre le temps que les ressortissants de pays tiers peuvent passer dans l'espace Schengen sans visa de long séjour. Beaucoup de propriétaires étrangers s'en inquiètent dès qu'ils envisagent de passer plusieurs mois par an dans leur résidence secondaire espagnole.
Pour un acheteur résidant en France, la situation est toutefois différente, et il est utile de comprendre pourquoi avant de s'imaginer limité dans l'usage de son propre bien.
En tant que citoyen français, vous ne relevez pas de la limite des 90/180 jours : votre appartenance à l'Union européenne vous permet de résider en Espagne sans durée maximale.
La règle Schengen des 90/180 jours : à qui s'adresse-t-elle ?
La règle des 90/180 jours concerne les ressortissants de pays situés hors de l'Union européenne et de l'espace Schengen. Elle leur permet de séjourner dans l'ensemble de la zone Schengen pendant 90 jours au maximum sur toute période de 180 jours, sans nécessiter de visa de long séjour ni de titre de résidence.
Cette règle s'applique quel que soit le motif du séjour : tourisme, visite familiale ou occupation d'un bien immobilier possédé en Espagne. C'est précisément cette dernière situation qui inquiète certains propriétaires non européens, qui craignent de ne pouvoir profiter pleinement de leur logement.
Pour un citoyen français, cette contrainte ne s'applique pas : elle vise les ressortissants de pays tiers, pas les citoyens de l'Union européenne.
Citoyen français : liberté de circulation, pas de compte à rebours
En tant que citoyen français, vous bénéficiez de la liberté de circulation garantie aux membres de l'Union européenne. Vous pouvez entrer, sortir et résider en Espagne sans limite de durée, que ce soit pour y passer quelques semaines par an ou pour y vivre une grande partie de l'année dans votre bien.
La seule formalité à anticiper concerne l'inscription auprès des autorités locales espagnoles si votre séjour continu dépasse trois mois. Il ne s'agit pas d'une autorisation à obtenir, mais d'une déclaration administrative qui officialise votre présence sur le territoire.
90/180
Une règle qui ne vous concerne pas directement
Ce repère reste utile si votre foyer compte des proches non européens, par exemple en cas d'achat ou de séjour partagé avec un conjoint ou un co-acquéreur ressortissant d'un pays tiers.
La vraie limite à surveiller : la résidence fiscale
Au-delà de la question du séjour, la limite qui mérite une attention réelle pour un propriétaire français est celle de la résidence fiscale. Passer plus de la moitié de l'année en Espagne peut, selon les règles fiscales espagnoles, faire basculer une personne vers une résidence fiscale dans ce pays, avec des conséquences sur l'imposition de l'ensemble de ses revenus, pas seulement ceux liés au bien immobilier.
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence, et comment éviter une double imposition sur ces mêmes revenus.
| Notion | Seuil | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Règle Schengen 90/180 | 90/180 | Vise les non-UE ; sans objet pour un citoyen français |
| Inscription locale | 3 mois | Déclaration obligatoire au-delà d'un séjour continu de cette durée |
| Résidence fiscale espagnole | 183 jours | Peut entraîner une imposition en Espagne sur l'ensemble des revenus |
NIE et documents : des démarches nécessaires quelle que soit la durée de séjour
Que vous comptiez occuper votre bien quelques semaines ou plusieurs mois par an, l'achat lui-même suppose certaines démarches incontournables : obtention d'un numéro d'identification fiscal espagnol (NIE), ouverture généralement d'un compte bancaire local, signature de l'acte devant notaire et inscription au registre foncier. Ces étapes sont indépendantes de votre statut de résident ou de visiteur.
Si vous envisagez un financement auprès d'une banque espagnole, certains documents sont habituellement demandés pour constituer le dossier, quel que soit le temps que vous prévoyez de passer sur place.
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Le Golden Visa a disparu : une précision utile
Le "Golden Visa" espagnol, qui accordait un titre de séjour aux investisseurs immobiliers non européens, a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être sollicité. Pour un citoyen français, ce dispositif n'a jamais eu d'utilité directe puisque la liberté de circulation européenne couvre déjà l'essentiel de ses besoins de séjour.
Cette précision reste néanmoins importante si votre entourage inclut des proches non européens susceptibles de s'interroger sur leurs propres options de séjour en lien avec un achat immobilier en Espagne.
Ce que Sókerim peut faire pour vous
Que votre projet soit d'acheter pour y vivre, pour les vacances ou pour louer, notre équipe accompagne les acheteurs à distance, en anglais, à chaque étape : recherche de biens, visites en personne ou par vidéo, vérifications sur le bien, coordination avec le notaire, l'avocat et la banque, puis démarches après-vente.
Pour ceux qui préfèrent une solution clé en main, notre service d'investissement géré permet d'acheter un bien avec potentiel de rénovation, réalisé en votre nom, avec notre propre équipe de rénovation qui s'occupe des travaux avant la revente ou la mise en location. Les résultats varient selon chaque projet, peuvent être inférieurs aux attentes et ne sont jamais garantis.
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
En tant que Français, dois-je demander un visa pour vivre dans mon logement espagnol plus de 90 jours ?
Non. La règle des 90/180 jours concerne les ressortissants de pays hors Union européenne. En tant que citoyen français, vous pouvez résider en Espagne sans limite de durée. Vous devez simplement vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour continu dépasse trois mois, ce qui reste une formalité administrative et non une autorisation à obtenir.
Si je passe la moitié de l'année en Espagne, vais-je devenir résident fiscal espagnol ?
C'est possible : dépasser un certain nombre de jours de présence en Espagne peut entraîner une résidence fiscale dans ce pays, avec des conséquences sur l'imposition de l'ensemble de vos revenus. La convention franco-espagnole de non-double imposition encadre ces situations ; un conseiller fiscal en France pourra préciser votre cas.
Ai-je besoin d'un NIE même si je ne reste jamais plus de 90 jours en Espagne ?
Oui. Le NIE est un numéro fiscal nécessaire pour acheter un bien, signer chez le notaire, ouvrir un compte bancaire et payer les impôts liés à la propriété, indépendamment de la durée de vos séjours. Il s'agit d'une démarche administrative liée à l'achat, pas au statut de résident.
Le Golden Visa pourrait-il m'intéresser en tant que citoyen français ?
Non, et il n'est de toute façon plus disponible : ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025. Il concernait surtout les investisseurs non européens souhaitant obtenir un titre de séjour. En tant que citoyen de l'Union européenne, vous bénéficiez déjà d'un droit de résidence sans démarche équivalente.
Dois-je payer des impôts en Espagne si je loue mon bien sans y résider la majeure partie de l'année ?
Oui. Les revenus locatifs générés par un bien situé en Espagne y sont imposables via la déclaration annuelle des non-résidents (Modelo 210), même si vous restez résident fiscal en France. La convention entre les deux pays vise à éviter que ces mêmes revenus soient imposés deux fois.