De 90/180-dagenregel en uw woning in Spanje: wat telt voor u als Nederlander?

De Schengen 90/180-regel bepaalt dat burgers van landen buiten de Europese Unie binnen een periode van 180 dagen maximaal 90 dagen in het hele Schengengebied mogen verblijven zonder visum of verblijfsvergunning. Deze dagen worden opgeteld over alle Schengenlanden samen, niet per land apart. Het bezit van een woning in Spanje verandert hier niets aan: een eigen huis geeft geen extra verblijfsdagen.

Voor Nederlanders ligt dit anders. Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De regel blijft wel relevant wanneer u samen koopt met een partner of familielid zonder EU-paspoort, of wanneer u later aan een niet-EU-burger verkoopt of verhuurt.

De regel geldt voor burgers van landen buiten de Europese Unie: zij mogen in elke periode van 180 dagen in totaal niet meer dan 90 dagen in het Schengengebied doorbrengen, zonder visum of verblijfsvergunning. De teller loopt doorlopend mee, zodat men steeds terug moet rekenen over de afgelopen 180 dagen. Het maakt daarbij niet uit of iemand die dagen in Spanje, Portugal of Frankrijk doorbrengt; alles telt samen.

Voor een eigenaar van een tweede woning betekent dit dat het bezit van een huis geen enkele extra speling geeft. Wie als niet-EU-burger langer wil blijven, moet vooraf een visum of verblijfsvergunning aanvragen; overschrijding van de termijn kan bij grenscontrole tot problemen leiden.

Omdat Nederland lid is van de Europese Unie, valt u niet onder de 90/180-regel. U mag zonder tijdslimiet naar Spanje reizen en er verblijven, zonder visum en zonder dat dagen worden geteld. Wilt u echter langere tijd of permanent in Spanje wonen, dan bent u verplicht zich als resident in te schrijven bij de gemeente en de vreemdelingenpolitie.

De regel blijft wel relevant als u een niet-EU-partner, familielid of mede-investeerder heeft die samen met u de woning gebruikt. Zij vallen wél onder de 90/180-telling en moeten hun eigen verblijf apart regelen, los van uw eigendomsrecht.

Zodra u meer tijd in Spanje doorbrengt dan incidenteel vakantiegebruik, is inschrijving als resident verplicht, ongeacht uw EU-status. Dit raakt ook uw fiscale positie: wie meer dan ongeveer de helft van het jaar in Spanje verblijft, kan daar fiscaal inwoner worden. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit uw Spaanse woning in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Voor de aankoop zelf is een Spaans fiscaal nummer (NIE) hoe dan ook nodig, ongeacht hoe lang u van plan bent te blijven. De notaris gebruikt dit nummer bij het ondertekenen van de akte, en het Kadaster (Registro de la Propiedad) registreert de eigendomsoverdracht.

Onafhankelijk van de 90/180-regel vraagt de Spaanse administratie bepaalde documenten, zowel voor de aankoop als bij een eventuele inschrijving als resident of bij een hypotheekaanvraag. Het is verstandig deze op tijd te verzamelen, zeker omdat vertalingen soms nodig zijn.

Voor niet-residenten die de woning verhuren, komt daar jaarlijks de aangifte via het Modelo 210 bij, naast de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en eventuele gemeenschapskosten.

De Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedinvesteerders is op 3 april 2025 beëindigd; het kopen van een woning geeft sindsdien geen enkele residentieroute meer, ook niet voor niet-EU-kopers. Voor u als Nederlander verandert dit niets, omdat u als EU-burger al vrij verkeer heeft; het is vooral relevant als u ooit verkoopt aan of samenwerkt met een niet-EU-burger.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico. Verder gelden de gebruikelijke kosten: overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande woningen, of 10% btw plus zegelrecht bij nieuwbouw, naast notaris, Kadaster en gestoría; een advocaat is niet verplicht maar wel gebruikelijk voor buitenlandse kopers. Bij verkoop als niet-resident houdt de koper 3% van de prijs in op uw belasting, en komt daar de gemeentelijke plusvalía bovenop. Toeristische verhuur vraagt een regionale vergunning, die niet overal wordt toegekend. Ons team begeleidt kopers in het Engels bij zoektocht, bezichtigingen, onderhandeling, controles en de coördinatie met notaris, bank en advocaat, inclusief hulp bij NIE en bankrekening; voor hypotheken werken we samen met Colibrí Finances. Wie liever een woning met renovatiepotentieel laat opknappen en verhuren of verkopen, kan kiezen voor onze volledig begeleide aanpak met een eigen renovatieteam; sinds 2022 hebben we zo 19 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht, met een mediaan renovatiebudget van 22% van de aankoopprijs — resultaten uit het verleden, nooit een belofte voor de toekomst.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.