Acheter en Espagne : en nom propre ou via une société ?

La question revient souvent chez les acheteurs français : acheter un appartement ou une maison en Espagne directement en votre nom, ou créer une structure, espagnole ou française, pour porter l'achat ? Les deux options existent légalement et sont utilisées en Espagne, mais elles ne répondent pas aux mêmes besoins ni n'entraînent les mêmes obligations.

Pour un achat destiné à un usage personnel, aux vacances ou à une location classique, l'achat en nom propre reste, dans la grande majorité des cas, la solution la plus simple à mettre en place et à suivre dans la durée. La société prend tout son sens dans des configurations précises, notamment pour des investisseurs qui enchaînent plusieurs opérations d'achat-rénovation-revente.

Pour la majorité des acheteurs français, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un pied-à-terre pour les vacances ou d'un bien mis en location de façon classique, l'achat se fait directement au nom de la personne physique. Le parcours est balisé : obtention d'un NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, signature de l'acte devant notaire et inscription au registre foncier. Les frais s'ajoutent au prix : droits de mutation (ITP) fixés par chaque région pour un bien ancien, ou TVA à 10 % plus droits d'enregistrement pour un bien neuf, auxquels s'ajoutent notaire, registre foncier et gestoría ; l'avocat est facultatif mais fréquent pour un acheteur étranger.

Une fois propriétaire, en tant que non-résident vous déposez chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), et les revenus locatifs éventuels sont imposés en Espagne. S'y ajoutent la taxe foncière (IBI) et les charges de copropriété, à régler chaque année. Rien de tout cela n'exige de société : une personne physique peut gérer ces obligations seule ou avec un gestoría, sans comptabilité d'entreprise à produire.

La structure sociétaire devient pertinente surtout pour des profils d'investisseurs qui multiplient les opérations : achat d'un bien avec potentiel de rénovation, travaux, revente, puis nouvel achat. Dans ce schéma, certains préfèrent isoler ces opérations d'un patrimoine personnel. Mais une société espagnole propriétaire d'un bien reste soumise aux mêmes grandes catégories d'impôts que vous payeriez en nom propre sur les loyers, plus l'impôt sur les sociétés, la comptabilité annuelle et des formalités de constitution et de tenue à jour auprès du registre du commerce.

Faire porter l'achat par une société française n'évite pas non plus la fiscalité espagnole : le bien étant situé en Espagne, les revenus et la plus-value y restent imposables selon les règles locales, et il faut ensuite articuler cela avec votre situation en France grâce à la convention de non-double imposition qui lie l'Espagne et la France. C'est précisément pour cette articulation qu'il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France avant de choisir une structure, et non après la signature.

Certains acheteurs envisageaient autrefois une société pour appuyer une demande de "Golden Visa" liée à l'investissement immobilier ; ce dispositif a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme une option disponible, ni en nom propre ni via une société. Pour un ressortissant français, la question se pose d'ailleurs différemment : en tant que citoyen de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

Autre point pratique souvent sous-estimé : la France utilisant l'euro, comme l'Espagne, il n'existe aucun risque de change sur les paiements ou virements liés à l'achat, que vous achetiez en nom propre ou que des fonds transitent par une société.

Avant de discuter financement avec une banque, en nom propre comme pour une société, un dossier de base est généralement demandé pour instruire un éventuel prêt pour non-résident, par exemple via notre partenaire Colibrí Finances, sans qu'aucune approbation ni pourcentage de financement ne puisse être promis à l'avance.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.