Spaans vastgoed kopen: privé of via een vennootschap?
Veel Nederlandse kopers vragen zich af of een vennootschap fiscaal voordeliger is dan een aankoop op eigen naam. Het antwoord hangt af van uw persoonlijke situatie, want Spanje kent voor beide routes dezelfde notaris-, registratie- en belastingverplichtingen. Dit artikel legt uit wat wél verschilt en wat niet.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Dezelfde regels, een andere structuur
Wie vanuit Nederland een woning in Spanje koopt, stuit vroeg of laat op de vraag of een vennootschap zin heeft. De gedachte erachter is vaak dat een bedrijfsstructuur belasting bespaart of de aankoop makkelijker maakt, maar in de praktijk verandert een vennootschap weinig aan de Spaanse formaliteiten zelf.
Dit artikel zet op een rij wat voor beide routes hetzelfde blijft - van het Spaanse fiscale nummer tot de notariskosten - en wat echt verschilt, zodat u samen met uw eigen belastingadviseur een onderbouwde keuze kunt maken.
Een vennootschap maakt de Spaanse aankoop niet vanzelf goedkoper of eenvoudiger; de juiste keuze hangt af van uw persoonlijke situatie.
Privé kopen: de gangbare route voor de meeste kopers
De meeste particuliere kopers uit Nederland kopen hun Spaanse woning op persoonlijke naam. Dat is de eenvoudigste weg: u heeft een Spaans fiscaal identificatienummer (NIE) nodig, meestal een Spaanse bankrekening, en de notaris tekent de akte die vervolgens in het Kadaster wordt ingeschreven. Er komt geen aparte boekhouding of vennootschapsstructuur bij kijken.
Als niet-ingezetene betaalt u vervolgens jaarlijks de niet-ingezetenenbelasting (Modelo 210), ook als de woning leeg staat of alleen voor eigen gebruik dient. Verhuurt u de woning, dan wordt die huurinkomst in Spanje belast. Daarnaast komen de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en eventuele gemeenschapskosten jaarlijks terug. Voor de meeste kopers die één woning kopen om te wonen, voor vakanties of om te verhuren, is dit de meest praktische route.
Een vennootschap: wanneer is dat zinvol?
Een Spaanse of Nederlandse vennootschap als eigenaar kan overwogen worden bij meerdere panden, bij een duidelijke bedrijfsmatige exploitatie, of met het oog op opvolging binnen een familie. Een vennootschap heeft echter ook een eigen Spaans fiscaal nummer nodig, een lokale vertegenwoordiger, jaarlijkse boekhouding en administratiekosten die bij een privéaankoop niet bestaan.
De aankoopkosten zelf - overdrachtsbelasting op bestaande woningen, of btw en zegelrecht op nieuwbouw, plus notaris, Kadaster en gestoría - gelden voor beide structuren op dezelfde manier. Het verschil zit vooral in de lopende administratie en in hoe de winst bij verkoop of verhuur uiteindelijk wordt belast, en dat hangt sterk af van uw persoonlijke situatie. Daarom is dit altijd een beslissing voor een belastingadviseur, niet iets dat een makelaar voor u kan invullen.
Een vennootschap verandert niets aan de Spaanse formaliteiten bij aankoop of verkoop; laat u altijd adviseren door een Spaanse én een Nederlandse belastingadviseur voordat u kiest, want Spanje en Nederland hebben wel een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar de verwerking in uw Nederlandse aangifte vraagt specifiek advies.
NIE
Altijd verplicht
Of u nu privé of via een vennootschap koopt: zonder Spaans fiscaal nummer kan de notaris de akte niet passeren en wordt de woning niet ingeschreven in het Kadaster.
3 %
Inhouding bij verkoop
Verkoopt een niet-ingezetene - privé of via een vennootschap - de woning, dan houdt de koper 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst, vooruitlopend op de definitieve afrekening.
19
Afgeronde projecten sinds 2022
Onze groep kocht, renoveerde en verkocht 19 woningen voor investeerders, zowel voor kopers die privé als via hun eigen vennootschap optraden. Dit zijn resultaten uit het verleden, geen voorspelling voor nieuwe projecten.
Praktische documenten die u sowieso nodig heeft
Of u nu privé of via een vennootschap koopt: een Spaanse notaris en, bij financiering, een Spaanse bank vragen in de praktijk om vergelijkbare bewijsstukken van de koper als natuurlijk persoon. Onze partner Colibrí Finances begeleidt niet-ingezetenen bij hypotheekaanvragen, maar beoordeelt elke aanvraag individueel; wij noemen hier bewust geen percentage of toezegging.
Houd onderstaande documenten gereed, ook als de uiteindelijke koper een vennootschap wordt - de bank wil dan alsnog de achterliggende persoon beoordelen.
| Document | Aantal | Waarvoor |
|---|---|---|
| Jaaropgave of loonstroken | 1-2 | Bewijs van inkomen |
| Laatste aangifte inkomstenbelasting | 1 | Fiscale situatie in Nederland |
| Bankafschriften | 3 | Recente maanden, herkomst van middelen |
| Overzicht lopende leningen | 1 | Bestaande verplichtingen |
| Paspoort of identiteitskaart | 1 | Identificatie bij notaris en bank |
Wat gelijk blijft, ongeacht de structuur
Sommige regels gelden hoe dan ook, los van de vraag of de eigenaar een privépersoon of een vennootschap is. Het is goed deze vooraf helder te hebben, zodat de keuze voor een structuur niet wordt gebaseerd op verkeerde aannames.
Als EU-burger geniet u bovendien vrij verkeer: u mag zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De Spaanse "Golden Visa" voor vastgoedinvesteerders bestaat sinds 3 april 2025 niet meer en is dus geen overweging bij deze keuze.
- Overdrachtsbelasting (ITP) op bestaande woningen, geregeld per regio; op nieuwbouw geldt 10% btw plus zegelrecht.
- Notaris, Kadaster en gestoría-kosten komen bovenop de prijs, ongeacht de eigenaarsvorm.
- Jaarlijkse aangifte Modelo 210 voor niet-ingezetenen, plus IBI en gemeenschapskosten.
- Bij verkoop: 3% inhouding op de prijs en de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.
- Toeristische verhuur vraagt altijd een regionale vergunning; veel regio's en gebouwen beperken dit.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Is kopen via een vennootschap fiscaal voordeliger dan privé kopen in Spanje?
Dat hangt volledig af van uw persoonlijke situatie en kan niet in algemene zin bevestigd worden. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar hoe huurinkomsten of een verkoopwinst via een vennootschap worden belast, verschilt van een privéaankoop. Laat dit altijd beoordelen door een Spaanse en een Nederlandse belastingadviseur voordat u kiest.
Heb ik als particuliere koper ook een Spaans fiscaal nummer nodig?
Ja. Iedereen die in Spanje een woning koopt heeft een NIE nodig, ongeacht of de koper een privépersoon of een vennootschap is. Zonder dit nummer kan de notaris de akte niet passeren en wordt de eigendom niet ingeschreven in het Kadaster. Wij begeleiden deze aanvraag als onderdeel van onze dienstverlening.
Kan ik later alsnog overstappen van privébezit naar een vennootschap?
Dat kan, maar het is geen eenvoudige administratieve wijziging. De woning moet juridisch worden overgedragen aan de vennootschap, wat opnieuw overdrachtsbelasting, notariskosten en Kadasterkosten met zich meebrengt. Overweeg daarom vooraf goed welke structuur past, in plaats van achteraf te wisselen.
Moet ik als Nederlander een visum aanvragen om in Spanje te wonen?
Nee. Als EU-burger geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen; bij een langer verblijf is inschrijving als resident wel verplicht. De voormalige Spaanse 'Golden Visa' voor vastgoedinvesteerders bestaat sinds 3 april 2025 niet meer en speelt voor Nederlandse kopers sowieso geen rol.
Welke documenten vraagt de bank als ik met hulp van Sókerim een hypotheek aanvraag?
Spaanse banken vragen doorgaans een jaaropgave of loonstroken, uw laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften, een overzicht van lopende leningen en een geldig paspoort of identiteitskaart. Onze partner Colibrí Finances begeleidt niet-ingezetenen bij de aanvraag; elke aanvraag wordt individueel beoordeeld, zonder dat wij een uitkomst kunnen toezeggen.