Vendre votre bien en Espagne : la retenue de 3 % et la plus-value municipale
Acheter en Espagne, c'est aussi préparer la sortie. Avant même de signer, il est utile de connaître la retenue de 3 % imposée aux vendeurs non-résidents et la plus-value municipale, deux mécanismes fiscaux qui s'appliqueront le jour où vous déciderez de revendre.
Qui se cache derrière cette page. Sókerim est une agence immobilière espagnole (Lyrio Home Solutions, S.L.) disposant de bureaux dans la région de Madrid et à Alicante, ainsi que d'un réseau d'environ 1 000 agences partenaires à travers l'Espagne. Nous aidons les personnes qui vivent à l'étranger à trouver, acheter et gérer un bien en Espagne, en anglais, de la première recherche jusqu'à la remise des clés.
Anticiper la revente dès l'achat
Un achat immobilier en Espagne ne se limite pas à la signature chez le notaire : il implique aussi de comprendre, dès le départ, comment se déroulera une éventuelle revente. Pour un propriétaire résidant en France, deux éléments fiscaux méritent une attention particulière, car ils concernent spécifiquement les non-résidents.
Le premier est une retenue appliquée par l'acheteur au moment de la vente, sur le prix payé. Le second est un impôt local, la plusvalía, qui taxe l'augmentation de la valeur du terrain depuis la dernière transmission. Les deux coexistent et s'ajoutent, le cas échéant, à l'impôt sur le revenu des non-résidents.
La retenue de 3 % n'est pas l'impôt final : c'est une avance sur l'impôt dû, régularisée ensuite par une déclaration auprès de l'administration fiscale espagnole.
Comprendre la retenue de 3 % à la vente
Lorsqu'un propriétaire non-résident vend un bien situé en Espagne, la loi espagnole oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix de vente et à le verser directement à l'administration fiscale espagnole, pour le compte du vendeur. Ce mécanisme existe parce qu'un vendeur non-résident pourrait, en théorie, quitter le pays sans régler l'impôt correspondant à la plus-value réalisée.
Cette retenue n'est pas un impôt supplémentaire : c'est une avance. Le vendeur doit ensuite déposer sa propre déclaration pour calculer la plus-value réellement obtenue, en comparant le prix d'achat et le prix de vente, frais inclus. Si l'impôt dû est inférieur à la retenue versée, un remboursement peut être demandé ; s'il est supérieur, la différence reste à payer.
3 %
Retenue à la source
Montant prélevé par l'acheteur sur le prix de vente, versé au fisc espagnol comme avance sur l'impôt du vendeur non-résident.
NIE
Numéro fiscal indispensable
Sans NIE valide, ni l'achat ni la vente ne peuvent être formalisés devant notaire ni enregistrés au registre foncier.
Modelo 210
Déclaration du non-résident
Formulaire utilisé pour régulariser la retenue de 3 % et, chaque année, pour déclarer les revenus locatifs éventuels.
La plus-value municipale (plusvalía)
Indépendamment de la retenue de 3 %, la vente déclenche un second impôt, purement local : la plusvalía municipale. Elle taxe l'augmentation présumée de la valeur du terrain depuis la dernière transmission, et non la valeur de la construction. C'est en principe le vendeur qui la règle, auprès de la mairie où se situe le bien.
Le calcul et le mode de paiement varient selon chaque commune et selon l'ancienneté de la propriété ; il n'existe pas de barème unique applicable partout en Espagne. Pour un propriétaire vivant en France, il est recommandé de faire vérifier ce calcul par un gestor ou un avocat local avant la signature de vente, afin d'éviter toute mauvaise surprise au moment du virement final.
| Étape | Qui règle | Nature du coût |
|---|---|---|
| Achat | Acheteur | Droits de mutation (ou TVA à 10 % sur le neuf), notaire, registre foncier, gestoría |
| Vente (non-résident) | Acheteur puis vendeur | Retenue de 3 % sur le prix, plusvalía municipale, régularisation via le Modelo 210 |
Documents à préparer avant la vente
Au moment de vendre, la banque, le notaire ou votre représentant fiscal demanderont souvent les mêmes documents que lors de l'achat initial, actualisés. Les réunir à l'avance facilite le processus et évite des allers-retours entre la France et l'Espagne dans les dernières semaines avant la signature.
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Conservez les factures de notaire, de gestoría et des travaux éventuels : elles permettent de justifier le prix d'achat réel et de réduire la plus-value imposable au moment de la revente.
Double imposition et déclaration en France
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Concrètement, l'impôt payé en Espagne sur la plus-value de vente peut, selon les règles applicables, être pris en compte dans votre déclaration française, afin d'éviter d'être imposé deux fois sur le même gain.
Les modalités précises dépendent de votre situation personnelle et peuvent évoluer ; il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal en France avant la vente, pour déterminer comment déclarer ce revenu dans votre pays de résidence et anticiper le calendrier des deux administrations.
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
La retenue de 3 % est-elle définitive ou puis-je en récupérer une partie ?
Elle n'est pas définitive : c'est une avance sur l'impôt dû. Une fois le gain réel calculé via le Modelo 210, si la retenue versée dépasse l'impôt effectivement dû, le vendeur peut demander le remboursement de la différence à l'administration fiscale espagnole.
Dois-je payer la plusvalía municipale même si je vends à perte ?
La plusvalía taxe l'augmentation théorique de la valeur du terrain, pas le résultat global de la vente. Selon les communes et la durée de détention, une vente sans plus-value peut parfois réduire ou annuler cet impôt local, mais cela dépend du calcul propre à chaque mairie.
Comment la convention franco-espagnole évite-t-elle la double imposition ?
Elle organise la répartition du droit d'imposer entre les deux pays et permet, sous certaines conditions, d'imputer l'impôt déjà payé en Espagne sur votre impôt français. Les règles exactes dépendent de votre situation ; un conseiller fiscal en France saura préciser leur application.
Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol pour recevoir le prix de vente ?
Un compte bancaire espagnol facilite généralement le règlement du prix de vente, le paiement de la plusvalía et des frais associés, ainsi que les démarches avec le notaire. Il n'est pas strictement imposé par la loi, mais il simplifie nettement le processus pour un non-résident.
Sókerim peut-il m'accompagner lors de la revente de mon bien ?
Oui, notre équipe accompagne la coordination avec le notaire, le gestor et la banque lors d'une vente, en anglais. Si vous aviez acheté dans le cadre d'un investissement géré avec rénovation, nous pouvons aussi gérer la mise en vente, selon les modalités convenues au départ.