Uw Spaanse woning verkopen: de 3% inhouding en de gemeentelijke plusvalía
Wie vanuit Nederland een woning in Spanje koopt, denkt zelden meteen aan de verkoop. Toch bepalen de 3% inhouding op de prijs en de gemeentelijke plusvalía mede hoeveel er bij verkoop uiteindelijk overblijft, en daar kunt u nu al rekening mee houden.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Waarom dit nu al relevant is
Een woning in Spanje kopen is één stap; haar ooit weer verkopen is een andere, met eigen belastingregels voor wie niet in Spanje woont. Als niet-ingezetene krijgt u bij verkoop te maken met een inhouding op de prijs én met een gemeentelijke belasting op de grondwaardestijging, los van elkaar en los van wat u in Nederland aangeeft.
Dit artikel legt uit hoe beide mechanismen werken, wat Spanje en Nederland onderling hebben afgesproken om dubbele belasting te voorkomen, en welke documentatie u verstandig doet nu al te bewaren.
Bewaar vanaf de aankoop alle facturen van de woning en van eventuele renovaties: ze kunnen later de belastbare winst bij verkoop verlagen.
De 3% inhouding bij verkoop door een niet-ingezetene
Wanneer een niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt, houdt de koper 3% van de verkoopprijs in en stort dit rechtstreeks bij de Spaanse belastingdienst. Dit bedrag is geen eindafrekening, maar een voorschot op de belasting die de verkoper over de eventuele winst verschuldigd is.
Na de verkoop moet de verkoper zelf berekenen wat de werkelijke winst was, rekening houdend met de oorspronkelijke aankoopprijs, de aankoopkosten en eventuele bewezen verbeteringen aan de woning. Is de ingehouden 3% hoger dan de verschuldigde belasting, dan kan het verschil worden teruggevraagd; is het lager, dan moet worden bijbetaald.
3 %
Inhouding op de verkoopprijs
De koper is wettelijk verplicht dit percentage in te houden en af te dragen namens de niet-ingezeten verkoper, als voorschot op diens belasting in Spanje.
De gemeentelijke plusvalía: een aparte belasting
Naast de inhouding op de prijs bestaat er de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond sinds de vorige eigendomsoverdracht. Deze belasting staat los van de 3% inhouding en wordt berekend volgens regels die per gemeente kunnen verschillen.
De plusvalía is in beginsel voor rekening van de verkoper en wordt meestal via de notaris of gestoría afgehandeld rond het moment van de verkoop. Het is een lokale heffing, niet te verwarren met de nationale inkomstenbelasting over de winst zelf.
| Kostenpost | Moment | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting of btw | Bij aankoop | Regionaal tarief voor bestaande woningen; bij nieuwbouw 10% btw plus zegelrecht |
| Notaris en Kadaster | Bij aankoop en verkoop | Vastlegging en registratie van de eigendomsoverdracht |
| Inhouding op de prijs | Bij verkoop | 3% van de verkoopprijs, voorschot op de belasting van de niet-ingezeten verkoper |
| Gemeentelijke plusvalía | Bij verkoop | Belasting op de waardestijging van de grond, onafhankelijk van de inhouding |
Dubbele belasting en de aangifte in Nederland
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting. Dat betekent dat wat u in Spanje al over de verkoopwinst betaalt, in principe niet nogmaals volledig in Nederland wordt belast, maar de precieze verrekening hangt af van uw persoonlijke situatie.
Een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe de opbrengst en eventuele winst uit uw Spaanse woning in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt, en hoe die zich verhoudt tot wat u al in Spanje heeft afgedragen via de inhouding en de eindafrekening.
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Praktische zaken om vooraf te regelen
Om later soepel te kunnen verkopen, heeft u als niet-ingezetene uw Spaanse fiscaal nummer (NIE) en doorgaans een Spaanse bankrekening nodig, en dient u jaarlijks de aangifte voor niet-ingezetenen (Modelo 210) in te dienen, ook als u de woning verhuurt. Gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en gemeenschapskosten lopen intussen gewoon door.
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf; dit raakt uw fiscale status en dus ook hoe een latere verkoop wordt belast. Ons team begeleidt kopers en verkopers in het Engels, onder meer bij de coördinatie met notaris en gestoría rond zo'n verkoop.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Is de 3% inhouding dezelfde belasting als de plusvalía?
Nee, het zijn twee verschillende heffingen. De 3% is een voorschot op de nationale belasting over de winst van een niet-ingezeten verkoper, ingehouden door de koper. De plusvalía is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond en wordt apart berekend en afgedragen.
Kan ik de ingehouden 3% terugkrijgen als ik geen winst heb gemaakt?
Ja, dat kan. Na de verkoop berekent u de werkelijke winst op basis van aankoop- en verkoopprijs en bewezen kosten. Is er geen winst of minder winst dan de ingehouden 3%, dan kan het teveel ingehouden bedrag via de Spaanse belastingdienst worden teruggevraagd.
Moet ik in Nederland ook belasting betalen over de verkoop van mijn Spaanse woning?
Dat hangt af van uw persoonlijke situatie en hoe de Nederlandse belastingdienst Spaans vastgoed in uw aangifte behandelt. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar alleen een Nederlandse belastingadviseur kan bevestigen hoe dit in uw geval precies uitpakt.
Tellen renovatiekosten mee om de belastbare winst te verlagen?
Bewezen kosten voor verbeteringen aan de woning kunnen in de berekening van de winst worden meegenomen, mits goed gedocumenteerd met facturen. Daarom is het verstandig om vanaf de aankoop alle bonnen en facturen van werkzaamheden aan de woning zorgvuldig te bewaren.
Verandert er iets als ik de woning eerst verhuur voordat ik ze verkoop?
Verhuur brengt een eigen fiscale verplichting met zich mee: als niet-ingezetene geeft u de huurinkomsten jaarlijks aan via de Modelo 210. Dit staat los van de latere verkoop, maar beide trajecten vragen om zorgvuldige administratie en afstemming met uw adviseurs in Spanje en Nederland.