Villa, appartement ou maison de ville en Espagne : quel bien choisir ?

Un acheteur français qui regarde Espagne pense souvent d'abord à l'emplacement, puis se rend compte que le type de bien change tout : charges, entretien, fiscalité des locations et usage au quotidien. La villa séduit par l'espace et le jardin, l'appartement par la simplicité, la maison de ville par l'équilibre entre les deux.

Ce choix dépend aussi du projet : y vivre à l'année, passer des vacances, louer une partie de l'année, ou préparer une retraite. Nous accompagnons des acheteurs de tous pays, en anglais, pour la recherche, les visites, les vérifications sur le bien et la coordination avec le notaire, l'avocat et la banque en Espagne.

La villa offre de l'espace, souvent une piscine et un jardin, mais elle demande un entretien régulier et des charges qui lui sont propres : jardinage, piscine, clôtures. C'est un choix fréquent pour les familles qui cherchent de l'intimité ou pour une location de vacances haut de gamme, à condition que la zone l'autorise.

L'appartement, lui, simplifie la vie : les parties communes, souvent la piscine et parfois un gardien, sont gérées par la copropriété. C'est une option pratique pour un usage occasionnel ou pour louer sans avoir à gérer l'entretien extérieur, mais les règles de l'immeuble peuvent restreindre les locations courtes.

La maison de ville se situe entre les deux : plus d'espace qu'un appartement, moins d'entretien qu'une villa, souvent proche des commerces. Elle convient bien à ceux qui envisagent Espagne comme future résidence de retraite, avec un accès facile au quotidien sans dépendre d'une voiture.

Quel que soit le bien choisi en Espagne, les étapes restent les mêmes : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol généralement nécessaire, signature de l'acte devant notaire et inscription au registre foncier. S'ajoutent les frais d'acquisition : droit de mutation (ITP) fixé par la région pour l'ancien, ou TVA à 10 % plus droits d'enregistrement pour le neuf, notaire, registre foncier et gestoría ; un avocat n'est pas obligatoire mais reste habituel pour les acheteurs étrangers.

Pour un projet avec potentiel de rénovation, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 logements depuis 2022 pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, jamais une promesse, et les résultats futurs peuvent être différents, plus faibles ou négatifs.

Avant même de choisir entre villa, appartement ou maison de ville, mieux vaut préparer un dossier solide : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours, et passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité.

Si le bien est loué, les revenus sont imposés en Espagne via une déclaration annuelle (modelo 210), et la taxe foncière municipale (IBI) ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année, quel que soit le type de bien. L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition ; il est conseillé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus chez vous.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.