Quelles zones de Castellón offrent le meilleur potentiel de rénovation ?

Quand nos clients français nous demandent quelles zones privilégier au sein de Castellón, la question cache souvent une autre interrogation : vaut-il mieux acheter pour revendre après travaux, ou pour louer sur la durée ? Les deux stratégies existent dans Castellón, mais elles ne pointent pas vers les mêmes rues.

Un bien à fort potentiel de revente n'est pas nécessairement celui qui se loue le mieux, et inversement. Notre équipe a accompagné dix-huit opérations d'achat-rénovation-revente depuis 2022 pour des clients investisseurs, avec un budget de travaux médian représentant 22 % du prix d'achat : cette expérience nous aide à repérer, quartier par quartier, où la rénovation a le plus de sens.

La province de Castellón, sur la Costa del Azahar, présente un littoral plus tranquille que ses voisines du sud, avec des stations comme Peñíscola ou Benicàssim.

Elle attire principalement des acheteurs espagnols et quelques Français ou Belges cherchant un cadre paisible en bord de mer. L'accès se fait via les aéroports de Valencia ou Castellón. Le marché comprend des appartements en front de mer et des villas dans des zones résidentielles plus calmes.

Peñíscola, avec son château et sa vieille ville perchée sur la presqu'île, concentre l'essentiel de la demande touristique de la province. Les appartements en front de mer, souvent construits dans les années 1970-1980, attirent des acheteurs qui cherchent un bien à rénover puis à louer sur la saison estivale, la ville restant très animée de Pâques à septembre. Benicàssim, plus au sud, propose un profil différent : des villas dans des lotissements résidentiels calmes, prisées par des familles espagnoles et quelques acheteurs français ou belges en quête d'une résidence secondaire durable plutôt que d'un investissement locatif pur.

Cette différence de vocation change la nature du chantier. À Peñíscola, la rénovation vise surtout la remise aux normes des salles de bains, l'isolation contre le sel marin et l'aménagement de terrasses, pour un bien loué semaine par semaine. À Benicàssim, on rénove davantage pour la revente à un acheteur qui s'installera lui-même : cuisine, jardin, piscine et finitions comptent plus que la capacité d'accueil.

Castellón de la Plana, capitale de la province, et Vinaròs, plus au nord près de la frontière catalane, offrent un marché moins tourné vers le tourisme balnéaire. Les centres-villes conservent un parc d'immeubles anciens occupés par une population locale, avec une demande locative stable de résidents plutôt que de vacanciers. Les acheteurs y sont majoritairement espagnols, complétés par quelques investisseurs étrangers qui privilégient la régularité du loyer à la rentabilité saisonnière.

Dans ces deux villes, la rénovation vise le plus souvent la mise aux normes d'appartements anciens pour une location à l'année : électricité, plomberie, isolation thermique, ascenseur quand l'immeuble n'en a pas. Le potentiel de revente existe aussi, notamment vers de jeunes actifs ou des retraités locaux qui cherchent un bien déjà rénové plutôt qu'à rénover eux-mêmes.

Entre les deux profils précédents, des stations plus petites comme Oropesa del Mar et Alcossebre proposent un marché intermédiaire : villas et bungalows dans des lotissements construits dans les années 1980-1990, souvent autour d'une marina ou d'un parcours de golf. La clientèle y est mixte, entre Espagnols possédant une résidence de vacances et acheteurs étrangers cherchant un bien plus abordable que sur la Costa Blanca voisine.

La rénovation y porte souvent sur des biens vieillissants dont les installations (chauffe-eau, réseaux électriques, étanchéité des toitures-terrasses) n'ont pas été mises à jour depuis la construction. Moderniser ces villas permet de les revendre à un public qui recherche un confort actuel sans renoncer au calme de ces petites stations, moins denses que les grandes villes côtières.

L'accès à la province se fait par l'aéroport de Valencia, mieux connecté à l'international, ou par celui de Castellón, plus modeste et davantage tourné vers des vols régionaux. Cette différence pèse sur le profil des acheteurs : les secteurs proches de Valencia bénéficient d'une clientèle internationale plus large, tandis que le nord de la province, autour de Vinaròs, reste davantage tourné vers une clientèle espagnole et catalane.

La Generalitat Valenciana fixe le taux de l'impôt de transfert (ITP) applicable à l'achat, dont le taux figure dans le tableau ci-après, et encadre également la location touristique par le biais d'une licence régionale. Un bien acheté pour être loué aux vacanciers à Peñíscola ou Benicàssim doit donc s'inscrire dans ce cadre avant d'être mis sur le marché locatif.

Qui habite Castellón (province), à quel prix les logements y sont proposés, comment on y accède et quel climat y règne : ces données datées, chacune sourcée, dressent un portrait fiable de la zone. Elles offrent à un investisseur basé à l'étranger une base concrète pour juger du projet avant de s'engager.

Selon le recensement officiel de l'INE, la province de Castellón totalisait 627 620 habitants au 1er janvier 2025. Ce total correspond à l'ensemble des communes de la province, et non au seul chef-lieu qui porte souvent un nom identique. Sur l'ensemble de la province de Castellón, 118 810 personnes déclarent une nationalité étrangère, ce qui correspond à environ 19 pour 100 habitants. Cette proportion reste intermédiaire, avec de fortes disparités d'une commune à l'autre.

L'INE dénombrait seulement 2 021 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans l'ensemble de la province de Castellón. Ce chiffre ne reflète que les personnes inscrites au padrón, et exclut donc les propriétaires de résidences secondaires qui ne vivent pas sur place à l'année. Les chiffres montrent une croissance constante de cette communauté au fil des recensements. En 2021, elle rassemblait 1 706 personnes, un nombre sensiblement inférieur à celui constaté aujourd'hui dans les données officielles. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Castellón (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Ce second tableau, consacré à la province de Castellón, détaille des nationalités absentes du recensement annuel, comme les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, d'après la dernière édition détaillée de l'INE, en 2022, une année différente de celle du tableau précédent.

Notre base de prix recense 2 822 biens dans la province de Castellón, avec un prix médian de 1 780 €/m² et un ticket médian de 175 000 €. Ces niveaux comptent parmi les plus modérés des 127 communes que nous suivons en Espagne, sous la référence de 3 210 €/m². Dans cette zone, la moitié des annonces affichent un prix au mètre carré compris entre 1 260 € et 2 400 €. Certains logements se négocient en dessous, d'autres nettement au-dessus de cet intervalle.

À Castellón (province), pour un prix médian de 175 000 €, l'impôt de transmission sur un logement d'occasion, calculé au taux régional de 9 %, s'élève à environ 15 800 €. En y ajoutant environ 2 100 € de frais de notaire, de registre et de gestoría, le total à prévoir hors financement atteint environ 17 800 €. Les montants indiqués sont des prix demandés par les vendeurs dans des annonces actives au 2026-10-05, non des prix conclus. Le prix effectivement payé dépend ensuite de l'état du logement, de sa localisation précise et de son orientation.

Voici un aperçu comparatif des villes suivies dans la province de Castellón: nombre d'habitants, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour chacune d'elles.

L'INE, à partir des annonces publiées sur les plateformes de location, estime à 6 990 le nombre de logements touristiques (37 362 places) en 05/2026 à Castellón (province), soit 11 pour 1 000 habitants. Cette proportion modérée n'exonère pas les propriétaires d'obtenir la licence régionale requise pour ce type de location. Le système de référence du ministère du Logement situe à 440 € par mois le loyer médian effectivement payé à Castellón (province) en 2024, pour un appartement en bail de longue durée, à partir de 29 530 locations déclarées. Ce n'est ni une projection ni un revenu issu de la location saisonnière, et les loyers varient à la hausse comme à la baisse. Selon ces mêmes données officielles, la moitié des loyers mensuels des appartements loués à long terme se situait entre 350 € et 550 €.

Dans la province de Castellón, Aeropuerto de Castellón (CDT) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Ces chiffres climatiques proviennent de mesures effectuées à Castellón de la Plana, capitale provinciale, alors que l'intérieur des terres, les zones d'altitude ou les autres îles peuvent connaître des conditions assez différentes. L'hiver y est tempéré: 10,6 °C de moyenne en janvier et 5,8 °C de minimum moyen, tandis qu'août affiche 25,6 °C avec un maximum moyen de 30,3 °C. Un système de chauffage adapté reste un point à contrôler avant l'achat. Les précipitations annuelles s'élèvent à environ 467 mm, réparties sur près de 46 jours de pluie mesurable: un niveau modéré. Ni sécheresse marquée ni excès d'humidité ne caractérisent particulièrement ce climat. Environ 2 755 heures de soleil sont enregistrées ici chaque année. Les données proviennent des normales (1981-2010) établies par l'agence météorologique nationale AEMET à sa station, Castelló - Almassora, située à 4 km environ; un écart localisé est possible, surtout loin du littoral ou en altitude.

Castellón (province) a enregistré 14 203 ventes de logements sur les douze mois précédant 06/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Castellón dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Castellón, le taux général est de 9 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Dans Castellón, comme ailleurs en Espagne, l'état du bâti pèse autant que l'emplacement. Un immeuble ancien proche des commerces et des transports peut valoir la rénovation même si la façade paraît fatiguée, tandis qu'un bien récent mais mal situé limitera vos options à la revente comme à la location.

Nous regardons systématiquement l'ancienneté de la construction, l'état des parties communes, la présence d'un ascenseur, la demande locative locale et les éventuelles restrictions de copropriété avant de conseiller un secteur plutôt qu'un autre.

Les centres historiques de Castellón attirent souvent une clientèle qui cherche du caractère : plafonds hauts, matériaux d'origine, proximité immédiate des commerces. Ces biens se prêtent bien à une revente après rénovation, à condition que la structure du bâtiment le permette.

Les secteurs plus récents ou légèrement excentrés offrent en général des surfaces plus faciles à agencer et un entretien plus simple, ce qui convient à une stratégie de location longue durée. Quant aux zones à vocation touristique, elles impliquent de vérifier au préalable si une licence de location saisonnière est possible, car de nombreuses communes et copropriétés d'Espagne l'encadrent ou la refusent.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu dix-huit biens pour des projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce chiffre reste une donnée passée, jamais une promesse : chaque bien a son histoire et ses surprises, bonnes ou mauvaises.

Ce que ces opérations confirment, en revanche, c'est l'intérêt de disposer d'une équipe de rénovation qui connaît les artisans locaux et les délais réels de Castellón, plutôt que de découvrir ces contraintes une fois le bien acheté.

Au-delà du prix affiché, le calcul doit intégrer les frais d'acquisition : impôt de transfert fixé par la région pour un bien ancien (ou TVA de 10 % et droits d'enregistrement pour le neuf), notaire, registre foncier et gestoría. Un avocat, bien que facultatif, est généralement recommandé pour les acheteurs résidant hors d'Espagne.

À la revente, si vous êtes non-résident, l'acheteur retiendra 3 % du prix au titre de votre imposition, et la plus-value municipale sur la valeur du terrain s'ajoutera à la facture fiscale. Ces éléments ne dépendent pas du quartier, mais ils changent la lecture réelle d'un secteur à l'autre selon les prix de départ.

Un même quartier de Castellón peut convenir à deux stratégies opposées selon le bien concerné. Un rez-de-chaussée avec extérieur se prêtera mieux à la location, tandis qu'un étage lumineux avec vue dégagée intéressera davantage un acheteur final après travaux.

C'est pourquoi nous raisonnons toujours bien par immeuble et par lot, jamais uniquement par nom de quartier : deux adresses voisines dans Castellón peuvent avoir des potentiels très différents.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.