Heeft u een bouwkundig onderzoek nodig voor uw aankoop in Spanje?
In Nederland is een bouwkundige keuring bijna vanzelfsprekend, maar in Spanje ligt dat anders. Wie een woning koopt in Spanje, doet er goed aan zelf te bepalen of een onafhankelijke technische inspectie nodig is, vooral bij oudere panden of renovatieprojecten. Dit artikel legt uit wat zo'n onderzoek kan onthullen en wanneer het verstandig is.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Waarom een technische controle de moeite waard is
In Spanje bestaat geen wettelijke verplichting om voor de aankoop van een woning een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren, zoals veel Nederlandse kopers die kennen uit eigen land. De notaris controleert bij de ondertekening van de akte vooral de juridische kant: eigendomstitel, lasten en de inschrijving in het Kadaster. Over de staat van de muren, de fundering of de elektrische installatie zegt dat niets.
Voor wie een woning koopt in Spanje, is het daarom verstandig zelf een onafhankelijke technisch architect (arquitecto técnico) in te schakelen, vooral bij oudere panden, dorpshuizen of woningen die al langer te koop staan. Zo'n inspectie geeft inzicht in de bouwkundige staat voordat u zich definitief vastlegt, en kan ook een rol spelen bij de onderhandeling over de prijs.
Een bouwkundig onderzoek is geen verplichting in Spanje, maar wel een verstandige stap om verrassingen na de aankoop te voorkomen.
Hoe gebruikelijk is een bouwkundig onderzoek in Spanje?
Anders dan in Nederland, waar een bouwkundige keuring bij de aankoop van een bestaande woning bijna standaard is, bestaat in Spanje geen vergelijkbare traditie. Makelaars en verkopers verwachten niet automatisch dat een koper een onafhankelijke technische inspectie laat uitvoeren, en de wet verplicht dit ook niet. Dat betekent niet dat het onverstandig is — juist omdat het geen gangbare stap is, valt er voor een goed geïnformeerde koper winst te behalen.
De notaris en het Kadaster richten zich op de juridische en administratieve kant van de transactie: wie de eigenaar is, of er schulden of lasten op de woning rusten, en of de inschrijving correct verloopt. Over scheuren in de muren, vochtproblemen, de staat van het dak of een illegale aanbouw zegt geen van beide iets. Die beoordeling vraagt om een andere deskundige.
Vooral bij woningen van voor pakweg de jaren tachtig, of bij panden die lang leeg hebben gestaan, is een onafhankelijke technische inspectie het overwegen waard voordat u de koopovereenkomst tekent.
Wat een technische inspectie kan onthullen
Een arquitecto técnico of bouwkundig ingenieur beoordeelt de woning op structurele en technische aspecten die bij een eerste bezichtiging makkelijk over het hoofd worden gezien. Dat is vooral relevant wanneer u de woning koopt in Spanje zonder dat u zelf regelmatig in Spanje aanwezig bent om de staat ter plaatse te volgen.
De bevindingen kunnen reden zijn om de prijs te heronderhandelen, aanvullende garanties te vragen, of in sommige gevallen juist van de aankoop af te zien.
- Staat van de fundering en eventuele scheurvorming in dragende muren
- Vocht- en lekkageproblemen, vaak zichtbaar in kelders of op platte daken
- Ouderdom en veiligheid van de elektrische installatie
- Staat van het leidingwerk en eventuele asbesthoudende materialen
- Of verbouwingen of aanbouwen met de juiste gemeentelijke vergunning zijn uitgevoerd
19
Ervaring met renovatieprojecten
Sinds 2022 heeft onze groep 19 woningen gekocht, gerenoveerd en weer verkocht voor investeerders, met een mediane renovatiebegroting van 22% van de aankoopprijs. Dit zijn resultaten uit het verleden, geen belofte en geen verwachte opbrengst, maar ze geven wel een indicatie van hoe vaak renovatiebehoeften pas na aankoop goed zichtbaar worden.
Welke controles vullen elkaar aan bij een aankoop in Spanje?
| Controle | Tijdlijn | Wat het oplevert |
|---|---|---|
| Technische inspectie door architect | enkele dagen | Structurele en bouwkundige staat van de woning |
| Notariële en kadastrale controle | enkele weken | Eigendomstitel, lasten en correcte registratie |
| Vergunningencontrole bij de gemeente | enkele dagen tot weken | Legaliteit van verbouwingen en bouwvergunningen |
Hoe wij u hierbij begeleiden
Als u vanuit Nederland een woning koopt in Spanje, begeleiden wij u bij bezichtigingen (ook op video), de onderhandeling, en de afstemming met uw advocaat, de notaris en de bank. Ons eigen renovatieteam kent de gangbare gebreken in oudere Spaanse woningen en kan, waar relevant, meedenken over wat een technische inspectie zou kunnen opleveren. Wij communiceren hierover in het Engels.
Voor wie kiest voor een beheerde investering zoeken wij een woning met renovatiepotentieel die u op uw eigen naam koopt, waarna ons team de renovatie uitvoert en de woning verhuurt of verkoopt. U betaalt daarvoor afgesproken vergoedingen; wij brengen nooit investeerdersgeld samen en dit is geen fonds. Resultaten verschillen per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of negatief zijn; eerdere resultaten zijn geen voorspelling voor de toekomst.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring verplicht als ik een woning koop in Spanje?
Nee, een bouwkundig onderzoek is in Spanje niet wettelijk verplicht, in tegenstelling tot wat veel Nederlandse kopers gewend zijn. De notaris en het Kadaster controleren alleen de juridische kant van de koop, niet de bouwkundige staat. Bij oudere woningen of twijfel over de kwaliteit is het daarom verstandig zelf een onafhankelijke technische inspectie te laten uitvoeren voordat u tekent.
Wie mag in Spanje een technische inspectie uitvoeren?
Een arquitecto técnico, vergelijkbaar met een bouwkundig ingenieur, is de gangbare specialist voor dit soort inspecties in Spanje. Deze beoordeelt de fundering, dragende muren, het dak, leidingwerk en de elektrische installatie, en stelt een rapport op dat u kunt gebruiken bij de onderhandeling of om extra zekerheid te krijgen voordat u de koopovereenkomst ondertekent.
Regelt Sókerim een bouwkundige inspectie voor mij?
Wij coördineren bezichtigingen, de onderhandeling en de afstemming met uw advocaat, de notaris en de bank, en ons eigen renovatieteam kent de gangbare gebreken in Spaanse woningen. Een formele technische inspectie door een onafhankelijke arquitecto técnico is een aparte stap die u, afhankelijk van de woning, zelf kunt laten uitvoeren; wij denken hier in het Engels graag over mee.
Moet ik ook bij een nieuwbouwwoning een inspectie laten doen?
Bij nieuwbouw is het risico op verborgen structurele gebreken doorgaans kleiner, omdat de bouw recent is afgerond en aan actuele normen moet voldoen. Toch is het verstandig de oplevering goed te controleren, inclusief afwerking en installaties, zeker omdat op nieuwbouw ook 10% btw en stempelbelasting (AJD) van toepassing zijn bovenop de prijs.
Kan ik de koop nog afblazen als de inspectie problemen laat zien?
Dat hangt af van het stadium van de koop en wat er in het voorlopig koopcontract is afgesproken. Daarom is het verstandig een technische inspectie te laten uitvoeren vóórdat u een koopovereenkomst ondertekent, en de uitkomst samen met uw advocaat te bespreken voordat u zich definitief vastlegt bij de notaris.