Een hypotheek in Spanje als niet-ingezetene: wat kunt u verwachten?

Een Spaanse bank beoordeelt een niet-ingezeten koper op dezelfde manier als iedere andere aanvrager: inkomen, bestaande schulden en de waarde van de woning staan centraal. Het verschil zit in de voorbereiding, want u heeft als buitenlander een aantal zaken nodig die een Spaanse koper al heeft.

Dit artikel loopt het traject stap voor stap langs, van de eerste documenten tot de ondertekening bij de notaris, en laat zien waar de fiscale kant van zowel Spanje als Nederland meespeelt.

Als niet-ingezetene kunt u in Spanje een hypotheek aanvragen, maar de bank beoordeelt uw dossier net zo zorgvuldig als bij een Spaanse klant. Standaard documenten zijn een jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden, een overzicht van lopende leningen of hypotheken, en een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart. Zonder deze stukken beoordeelt geen enkele bank uw aanvraag.

Voordat een bank uw dossier in behandeling neemt, heeft u een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en meestal ook een Spaanse bankrekening. Beide zaken regelt u doorgaans parallel aan de hypotheekaanvraag, niet erna. Onze partner Colibrí Finances begeleidt niet-ingezetenen bij het samenstellen van dit dossier en het contact met verschillende banken, al blijft de uitkomst afhankelijk van uw individuele situatie.

Na het indienen van uw dossier laat de bank doorgaans een taxatie van de woning uitvoeren; de uitkomst daarvan beïnvloedt mede de beoordeling. Pas na goedkeuring plant u de ondertekening bij de notaris, waarbij de hypotheekakte en de koopakte vaak gelijktijdig worden gepasseerd. Na de ondertekening wordt de aankoop ingeschreven in het Spaanse Kadaster, een stap die doorgaans enkele weken in beslag neemt.

Rond deze momenten komen ook de overige kosten van een aankoop in beeld: overdrachtsbelasting voor bestaande woningen, per regio vastgesteld, of btw plus zegelrecht bij nieuwbouw, notariskosten, inschrijving in het Kadaster en de gestoría die administratieve zaken afhandelt. Een advocaat is niet verplicht maar wordt door de meeste buitenlandse kopers wel ingeschakeld, juist om deze stappen te controleren.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar dat regelt niet automatisch hoe u inkomsten uit Spaans vastgoed in uw Nederlandse aangifte moet verwerken. Een Nederlandse belastingadviseur kan dat per situatie beoordelen, zeker als u de woning verhuurt of op termijn verkoopt. Als niet-ingezetene bent u in Spanje bovendien verplicht jaarlijks een aangifte (Modelo 210) in te dienen, en betaalt u IBI en gemeenschapskosten als vaste jaarlijkse posten.

Omdat Nederland al met de euro betaalt, loopt u bij de aankoop geen wisselkoersrisico; dat scheelt een onzekere factor ten opzichte van kopers uit landen buiten de eurozone. Als burger van de Europese Unie geniet u bovendien vrij verkeer en kunt u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht zodra u langer blijft.

Woont u in Nederland en overweegt u een aankoop in Spanje, dan begeleiden wij u in het Engels bij zoeken, bezichtigen (ook op afstand), onderhandelen, controles op de woning en de afstemming met advocaat, notaris en bank, inclusief hulp bij NIE en bankrekening. Voor de hypotheekaanvraag zelf werken wij samen met Colibrí Finances, die niet-ingezetenen begeleidt bij Spaanse banken; een uitkomst kunnen wij niet toezeggen.

Wilt u liever dat wij het hele traject van aankoop tot renovatie en verkoop of verhuur voor u uitvoeren, dan kopen wij op uw naam een woning met renovatiepotentieel, laat ons eigen team van vakmensen deze opknappen, en verzorgen wij de verkoop of verhuur. Sinds 2022 heeft onze groep zo 18 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht, met een mediaan renovatiebudget van 22% van de aankoopprijs; dit zijn resultaten uit het verleden en geen voorspelling, want resultaten variëren per project en kunnen lager uitvallen dan gehoopt.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.