Nieuwbouw vs bestaande woning in Spanje: kosten en keuzes
Wie in Spanje een huis zoekt, kiest vaak tussen een nieuwbouwproject en een bestaande woning. Beide opties kennen eigen belastingen, bijkomende kosten en risico's, en de juiste keuze hangt af van budget, tijdslijn en doel van de aankoop.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Waarom het verschil tussen nieuwbouw en bestaand ertoe doet
In Spanje vindt u zowel nieuwbouwprojecten van ontwikkelaars als een ruim aanbod bestaande woningen, van appartementen aan de kust tot karakteristieke huizen in dorpskernen. De keuze tussen beide bepaalt niet alleen de prijs van de woning zelf, maar ook welke belastingen en kosten u erbovenop betaalt, en hoe lang het proces tot de sleuteloverdracht duurt.
Voor Nederlandse kopers die vanop afstand beslissen, is dit onderscheid cruciaal: nieuwbouw kent btw en zegelrecht, bestaande woningen kennen overdrachtsbelasting (ITP) die per regio verschilt. Wij begeleiden beide trajecten in het Engels, van eerste bezichtiging tot notaris en registratie.
Let op: het ITP-tarief voor bestaande woningen wordt vastgesteld door elke regio afzonderlijk, terwijl nieuwbouw overal in Spanje 10 % btw plus zegelrecht kent.
Nieuwbouw in Spanje: wat betaalt u erbovenop?
Bij een nieuwbouwwoning in Spanje betaalt u 10 % btw over de koopprijs, plus zegelrecht dat per regio verschilt. Daarbovenop komen notariskosten, de inschrijving in het kadaster en de gestoría die de administratieve afhandeling verzorgt. Een advocaat is niet verplicht, maar wordt voor buitenlandse kopers gebruikelijk aangeraden.
Nieuwbouw heeft als voordeel dat alles nieuw is: geen verborgen gebreken, vaak een garantieperiode van de ontwikkelaar, en moderne isolatie. Het nadeel is dat opleveringsdata kunnen opschuiven en dat u soms een woning koopt die nog niet volledig af is, met aanbetalingen voordat de sleutel wordt overhandigd.
Bestaande bouw: ITP en de kosten van een tweede woning
Bij een bestaande woning geldt overdrachtsbelasting (ITP), een percentage dat elke regio zelf vaststelt op basis van de koopprijs. Net als bij nieuwbouw komen hier notaris, kadasterinschrijving en gestoría bovenop, en is een advocaat gebruikelijk voor wie vanuit Nederland koopt en niet zelf ter plaatse alle stappen kan volgen.
Het voordeel van bestaande bouw is directe beschikbaarheid: u weet precies wat u koopt en kunt meteen verhuizen, verhuren of beginnen met renoveren. Het nadeel is dat oudere woningen vaker onderhoud of een opknapbeurt vragen, en dat de staat van installaties, dak en leidingen grondig gecontroleerd moet worden vóór de aankoop.
NIE
Verplicht voor beide opties
Of u nu voor nieuwbouw of bestaande bouw kiest, u heeft altijd een Spaans fiscaal nummer (NIE) nodig en doorgaans een Spaanse bankrekening, voordat de notaris de akte kan passeren.
Renovatiepotentieel: wanneer een bestaande woning interessanter is
Veel bestaande woningen in Spanje hebben renovatiepotentieel, wat ze aantrekkelijk maakt voor wie wil opknappen en vervolgens zelf bewonen, verhuren of doorverkopen. Ons team heeft sinds 2022 18 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht voor investeerdersprojecten, met een mediaan renovatiebudget van 22 % van de aankoopprijs. Dit zijn resultaten uit het verleden, nooit een belofte en nooit een verwachte opbrengst.
Bij een managed investment koopt u de woning op uw eigen naam, renoveert ons eigen team het pand, en verkopen of verhuren wij het voor u tegen afgesproken vergoedingen. Resultaten variëren per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en worden nooit gegarandeerd.
| Type woning | Belasting bij aankoop | Overige kosten |
|---|---|---|
| Nieuwbouw | 10 % btw + zegelrecht | Notaris, kadaster, gestoría, eventueel advocaat |
| Bestaande bouw (ITP) | Regionaal tarief | Notaris, kadaster, gestoría, eventueel advocaat |
Wat u verder moet weten voor en na de aankoop
Na de aankoop betaalt u als niet-ingezetene jaarlijks de niet-ingezetenenbelasting (Modelo 210), en bij verhuur wordt die huurinkomst in Spanje belast. Daarnaast komen de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en eventuele gemeenschapskosten jaarlijks terug, ongeacht of u voor nieuwbouw of bestaand koos.
Verkoopt u later als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 % van de prijs in voor de Spaanse fiscus, en komt er een gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) bij op basis van de grondwaarde. Voor toeristische verhuur is bovendien een regionale vergunning nodig, en veel regio's of gebouwen beperken dit.
- Nieuwbouw: vaste btw plus zegelrecht, garantie van de ontwikkelaar, mogelijk langere wachttijd
- Bestaande bouw: ITP per regio, direct beschikbaar, vaker renovatie nodig
- Beide: NIE, Spaanse bankrekening, notaris en kadasterinschrijving verplicht
- Beide: jaarlijkse Modelo 210, IBI en gemeenschapskosten na aankoop
- Bij verkoop: 3 % inhouding en plusvalía gelden voor beide types
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Is nieuwbouw in Spanje duurder dan een bestaande woning door de belastingen?
Dat hangt af van het regionale ITP-tarief versus 10 % btw plus zegelrecht. In sommige regio's ligt ITP lager dan de btw op nieuwbouw, in andere juist hoger. Wij rekenen beide scenario's voor uw specifieke situatie door, zodat u vergelijkt op basis van de werkelijke kosten, niet alleen de vraagprijs.
Kan ik als Nederlander zonder visum een woning kopen en bezoeken in Spanje?
Als EU-burger geniet u vrij verkeer en kunt u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij langer verblijf. U heeft dus geen visum nodig om te kopen, te bezichtigen of tijdelijk te verblijven.
Loop ik wisselkoersrisico bij de aankoop vanuit Nederland?
Nee, Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico. Wel blijven kosten zoals notaris, ITP of btw, en gestoría in euro's, dus plan deze apart naast de koopprijs zelf.
Welke documenten heeft Sókerim nodig om mijn aankoopdossier te starten?
Doorgaans vragen wij een jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen, uw laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften van de afgelopen maanden, een overzicht van lopende leningen of hypotheken, en een geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart.
Moet ik in Nederland ook belasting betalen over een Spaanse woning?
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar hoe inkomsten uit Spaans vastgoed precies in uw Nederlandse aangifte moeten worden verwerkt, moet een Nederlandse belastingadviseur bevestigen. Wij coördineren de Spaanse kant, uw adviseur de Nederlandse.