Immobilienkauf mit dem Partner: Eigentum für unverheiratete Paare in Spanien
Wenn ein deutsches Paar ohne Trauschein gemeinsam eine Immobilie in Spanien kauft, regelt nicht automatisch ein Ehevertrag die Rechte beider Seiten. Wer vorab klärt, wie Eigentum, Finanzierung und Erbfall gestaltet werden, schützt sich und den Partner vor späteren Streitigkeiten – unabhängig davon, welche Staatsangehörigkeit jeder von beiden hat.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Englisch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Warum die Eigentumsform vor dem Notartermin feststehen sollte
Anders als bei Eheleuten gibt es für unverheiratete Paare in Spanien keine automatische Regelung, die festlegt, wem eine gemeinsam gekaufte Immobilie in welchem Umfang gehört. Jede Partei benötigt eine eigene spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto, und die notarielle Urkunde hält am Ende genau fest, welcher Anteil wem zusteht. Diese Festlegung – als Miteigentum nach Anteilen bekannt – ist die übliche Lösung für Paare ohne Trauschein.
Wer den Anteil nicht an die tatsächliche finanzielle Beteiligung koppelt, schafft eine Schieflage, die spätestens bei Trennung, Verkauf oder Erbfall zum Problem wird. Ein auf ausländische Käufer spezialisierter Anwalt ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber bei grenzüberschreitenden Käufen üblich und hilft, die Anteile schon im Vorvertrag korrekt abzubilden, bevor der Notar die endgültige Urkunde erstellt.
In der notariellen Urkunde zählt allein der eingetragene Anteil – mündliche Absprachen zwischen Partnern sind vor Gericht meist wertlos.
Miteigentum nach Anteilen: die gängige Lösung
Die spanische Praxis kennt für Paare ohne Trauschein vor allem eine Form: das Miteigentum nach Anteilen (proindiviso). Beide Namen erscheinen in der Urkunde, und für jeden Partner wird der genaue Anteil ausgewiesen – er muss nicht hälftig sein, sondern sollte widerspiegeln, wer wie viel zum Kaufpreis beigetragen hat.
Diese Zuordnung wirkt sich später auf fast alles aus: auf die jährliche Steuererklärung, auf die Verteilung von Instandhaltungskosten und Gemeinschaftsgebühren und auf den Anteil, den jede Person bei einem späteren Verkauf erhält. Wer die Kapitalherkunft von Anfang an dokumentiert, etwa durch Kontoauszüge, erspart sich spätere Diskussionen.
Ein privater Vertrag zwischen den Partnern – unabhängig von der notariellen Urkunde – regelt sinnvollerweise, was bei Trennung, Verkauf oder Zahlungsausfall eines Partners geschieht.
NIE
Eigene Steuernummer für jede Person
Beide Partner benötigen unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit eine eigene spanische Steuernummer, da jede Person steuerlich einzeln geführt wird.
90/180
Wenn ein Partner nicht aus der EU stammt
Nicht-EU-Bürger dürfen sich ohne Visum 90 von 180 Tagen in Spanien aufhalten; als deutscher Staatsbürger können Sie sich dagegen im Rahmen der EU-Freizügigkeit ohne Visum niederlassen.
3 %
Einbehalt beim späteren Verkauf
Verkauft ein nicht in Spanien ansässiger Miteigentümer seinen Anteil, behält der Käufer 3 % des auf ihn entfallenden Preises als Vorauszahlung auf die spanische Steuer ein.
Erbrecht: weshalb ein spanisches Testament für unverheiratete Paare wichtig ist
Ohne Trauschein greifen die in Spanien üblichen Regelungen zugunsten von Ehepartnern nicht. Stirbt einer der Partner ohne spanisches Testament, entscheidet spanisches Erbrecht über seinen Anteil – und das sieht für einen nicht verheirateten, nicht verwandten Partner in der Regel keine automatische Beteiligung vor.
Deshalb empfiehlt es sich, parallel zu einem deutschen Testament ein spanisches Testament für die spanische Immobilie aufzusetzen, das ausdrücklich regelt, was mit dem jeweiligen Anteil geschehen soll. Ein spanischer Notar und ein auf internationale Erbfälle spezialisierter Anwalt helfen, beide Dokumente aufeinander abzustimmen.
Laufende Pflichten: Steuererklärung, Gebühren und ein späterer Verkauf
Jeder Miteigentümer gibt als nicht in Spanien ansässige Person jährlich eine eigene Steuererklärung ab (Modelo 210), anteilig zu seinem Besitzanteil – auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftskosten fallen ebenfalls jährlich an und werden üblicherweise im Verhältnis der Anteile aufgeteilt.
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein deutscher Steuerberater sollte im Einzelfall klären, wie die spanischen Einkünfte und Kosten jeder Person in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Beim späteren Verkauf wird außerdem die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) fällig, zusätzlich zum 3-%-Einbehalt für nicht ansässige Verkäufer.
| Unterlage | Für wen | Wozu sie dient |
|---|---|---|
| Einkommensnachweis (Lohnsteuerbescheinigung oder Gehaltsabrechnungen) | jeder Partner einzeln | zeigt die eigene Zahlungsfähigkeit |
| Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt | jeder Partner einzeln | bestätigt die Einkommenslage |
| Kontoauszüge der letzten Monate | jeder Partner einzeln | belegt die Herkunft des eingebrachten Kapitals |
| Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten | jeder Partner einzeln | wird bei der Finanzierungsprüfung berücksichtigt |
| Gültiger Personalausweis oder Reisepass | jeder Partner einzeln | dient dem Identitätsnachweis beim Notar |
- Für beide Partner frühzeitig eine eigene NIE beantragen
- Anteile entsprechend der tatsächlichen Einlage im Vorvertrag und in der notariellen Urkunde festhalten
- Einen privaten Vertrag zwischen den Partnern aufsetzen, der Trennung, Verkauf und Zahlungsausfall regelt
- Ein spanisches Testament parallel zum deutschen Testament prüfen lassen
- Modelo 210, Grundsteuer und Gemeinschaftskosten von Anfang an anteilig einplanen
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Können wir als unverheiratetes Paar gemeinsam eine Immobilie in Spanien kaufen, wenn einer von uns nicht aus der EU kommt?
Ja, die Staatsangehörigkeit spielt beim Kauf selbst keine Rolle. Beide Partner benötigen eine eigene spanische Steuernummer (NIE) und werden mit ihrem jeweiligen Anteil in der notariellen Urkunde eingetragen. Als EU-Bürger können Sie sich frei in Spanien niederlassen; der nicht-europäische Partner darf sich ohne Visum 90 von 180 Tagen im Land aufhalten – für längere Aufenthalte ist ein gesonderter Aufenthaltstitel nötig.
Wie wird festgehalten, wem welcher Anteil an der Immobilie gehört?
Die notarielle Kaufurkunde weist für jede Person genau den Anteil aus, der ihr an der Immobilie gehört. Dieser Anteil wird im Grundbuch eingetragen und ist später entscheidend für die Steuererklärung, die Kostenverteilung und den Erlös bei einem Verkauf. Er sollte sich an der tatsächlichen Zahlung orientieren, nicht an einer pauschalen Aufteilung zwischen den Partnern.
Was passiert, wenn wir uns trennen – müssen wir die Immobilie dann verkaufen?
Ein Verkauf ist nicht automatisch Pflicht. Ohne vorherige Vereinbarung gilt jedoch, dass jeder Miteigentümer die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums verlangen kann, was im Streitfall zu einem gerichtlich angeordneten Verkauf führen kann. Ein privater Vertrag, der Rückkauf- oder Ausgleichszahlungen regelt, verhindert, dass eine Trennung automatisch den Verkauf der Immobilie erzwingt.
Erbt mein Partner automatisch meinen Anteil, wenn wir nicht verheiratet sind?
Nein. Das spanische Erbrecht sieht für unverheiratete, nicht verwandte Partner keine automatische Erbfolge vor. Ohne spanisches Testament entscheidet die gesetzliche Erbfolge, die meist nahe Angehörige begünstigt. Deshalb sollte jeder Partner ein spanisches Testament aufsetzen, das ausdrücklich regelt, was mit seinem Anteil an der Immobilie geschieht, und dieses mit dem deutschen Testament abstimmen.
Müssen wir in Spanien getrennte Steuererklärungen abgeben, obwohl wir gemeinsam Eigentümer sind?
Ja. Jeder Miteigentümer gilt steuerlich als eigenständige Person und reicht jährlich eine eigene Erklärung (Modelo 210) ein, anteilig zu seinem Besitzanteil – unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder leer steht. Ein deutscher Steuerberater kann anhand des Doppelbesteuerungsabkommens klären, wie diese Einkünfte zusätzlich in Deutschland zu behandeln sind.