Acheter un bien en Espagne à deux : quelles structures de propriété pour les couples non mariés ?
Quand deux personnes non mariées achètent ensemble en Espagne, l'acte notarié doit préciser qui possède quoi, et dans quelles proportions. Ce choix, souvent fait à la hâte, détermine ce qui se passera en cas de séparation, de succession ou de revente.
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Pourquoi la structure de propriété compte autant que le bien lui-même
Acheter en Espagne à deux, sans être mariés, soulève une question souvent négligée pendant les week-ends passés à visiter des maisons : comment l'acte notarié inscrira-t-il chacun de vous, et que se passera-t-il si la relation évolue dans les années qui suivent ? Pour des couples français, ou binationaux, cette question se règle avant la signature chez le notaire, pas après.
Le droit espagnol permet plusieurs façons d'organiser une propriété partagée entre personnes non mariées. Aucune n'est universellement meilleure : le choix dépend du financement de chacun, de la durée prévue de l'investissement et du degré de protection souhaité en cas de désaccord. Un avocat intervenant pour des acheteurs étrangers, bien que non obligatoire, permet généralement d'éviter des formulations ambiguës dans l'acte.
Mieux vaut rédiger un accord privé entre partenaires avant la signature chez le notaire, car l'acte lui-même ne détaille pas toujours les arrangements financiers entre les parties.
Les options juridiques pour acheter à deux sans être mariés
La formule la plus courante reste l'indivision, appelée pro indiviso en Espagne : les deux partenaires figurent sur l'acte, chacun avec une quote-part définie (par exemple 50/50, ou une autre répartition reflétant l'apport réel de chacun). Cette quote-part est inscrite au registre de la propriété et détermine la part de chacun en cas de vente ou de succession.
Une autre option consiste à constituer une société civile de droit espagnol, dont les statuts précisent les droits et obligations de chaque associé, y compris les modalités de sortie. Cette structure est plus lourde à mettre en place mais offre davantage de souplesse si l'un des partenaires souhaite céder sa part sans forcer une vente du bien entier. Enfin, certains couples choisissent d'acheter au nom d'un seul partenaire tout en signant un accord privé reconnaissant la contribution financière de l'autre ; cette solution protège moins bien la personne non inscrite au registre.
Quelle que soit la structure retenue, chaque partenaire doit obtenir son propre numéro NIE avant de pouvoir figurer sur l'acte ou ouvrir un compte bancaire en Espagne.
NIE
Un numéro par personne
Le NIE est individuel et non transférable. Sans ce numéro, aucun des deux partenaires ne peut être inscrit comme copropriétaire dans l'acte notarié ni régler sa part des frais d'achat.
Protéger la part de chacun : quotes-parts, apport et documents
La quote-part inscrite dans l'acte ne reflète pas toujours l'effort financier réel de chacun, surtout quand l'un des partenaires apporte un capital initial plus important ou rembourse seul un crédit en cours. Il est donc recommandé de faire correspondre la quote-part officielle à la réalité des apports, et de conserver les justificatifs correspondants : relevés bancaires, preuves de virement, attestations de crédit.
Les banques espagnoles, comme les gestorías qui préparent le dossier pour le notaire, demandent généralement des documents similaires pour chaque acheteur : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours, et une pièce d'identité en cours de validité. Rassembler ces documents à l'avance, pour les deux partenaires, évite des retards une fois une offre acceptée.
| Structure juridique | Propriétaires inscrits | Ce qu'il faut savoir en cas de séparation |
|---|---|---|
| Indivision (pro indiviso) | 2 | Quote-part enregistrée au registre, mais sortie d'un partenaire soumise à accord ou à une vente du bien entier |
| Société civile espagnole | 2+ | Les statuts prévoient les modalités de cession de parts, ce qui facilite une sortie encadrée |
| Achat au seul nom d'un partenaire avec accord privé | 1 | Protection plus faible pour le partenaire non inscrit, l'accord privé n'ayant pas la force d'un titre de propriété |
Documents à préparer avant la signature
- Avis d'imposition des deux dernières années, pour chaque acheteur
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité, résidence et transmission du bien
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer, dans votre pays de résidence, les revenus éventuels issus d'un bien détenu en Espagne, qu'il s'agisse d'un loyer ou d'une plus-value. Les propriétaires non-résidents déposent chaque année une déclaration de revenus des non-résidents (modelo 210) en Espagne, et doivent s'acquitter de la taxe foncière locale (IBI) et des charges de copropriété.
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois. La France utilisant l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, vos paiements et transferts liés à l'achat ne subissent aucun risque de change. Le Golden Visa espagnol, qui permettait d'obtenir un titre de séjour par l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'est plus une option à envisager.
3 %
Retenue à la revente
Quand un vendeur non-résident cède le bien, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt espagnol du vendeur ; une taxe municipale sur la plus-value du terrain (plusvalía) s'applique également au moment de la vente.
Si vous vivez en France
L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.
Ce qu'une banque espagnole vous demandera généralement
- Avis d'imposition des deux dernières années
- Dernière déclaration de revenus complète
- Relevés bancaires des trois à six derniers mois
- Justificatifs des crédits ou prêts en cours
- Passeport ou carte nationale d'identité en cours de validité
Fiscalité chez vous et en Espagne
L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.
Séjourner en Espagne
En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.
La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.
Questions fréquentes
Pouvons-nous acheter un bien en Espagne sans être mariés ni pacsés ?
Oui, le droit espagnol n'impose aucune condition de statut marital pour acheter à plusieurs. L'acte notarié mentionne simplement chaque acheteur et sa quote-part. Il est toutefois conseillé de rédiger un accord privé précisant les apports financiers de chacun et ce qui se passera en cas de séparation ou de revente, avant de signer chez le notaire.
Comment protéger ma part si nous nous séparons après l'achat ?
La quote-part inscrite dans l'acte constitue votre titre de propriété légal, mais elle ne détaille pas toujours les apports réels. Conservez vos justificatifs de paiement et envisagez un accord privé, rédigé avec l'aide d'un avocat, précisant les conditions de sortie, de rachat de part ou de vente en cas de désaccord entre partenaires.
Faut-il un notaire espagnol ou français pour l'acte ?
L'acte de vente d'un bien situé en Espagne doit obligatoirement être signé devant un notaire espagnol, puis inscrit au registre de la propriété local. Un notaire ou avocat français peut vous conseiller en amont sur les implications en France, mais ne remplace pas la signature espagnole, étape indispensable pour transférer la propriété.
Chacun de nous doit-il avoir son propre NIE ?
Oui, le NIE est strictement individuel. Chaque partenaire doit obtenir son propre numéro avant de figurer sur l'acte, d'ouvrir un compte bancaire espagnol ou de régler sa part des frais d'achat. Ce numéro reste valable pour toutes vos démarches ultérieures liées au bien, y compris fiscales.
Comment est imposé un bien détenu à deux non mariés en cas de revente ?
Chaque copropriétaire non-résident déclare sa part de la plus-value selon sa quote-part inscrite à l'acte, et l'acheteur retient 3 % du prix total au titre de l'impôt espagnol. La taxe municipale de plusvalía s'applique également. La convention franco-espagnole évite une double imposition, mais un conseiller fiscal en France reste utile pour la déclaration.