Een huis kopen in Spanje als ongehuwd koppel: eigendom goed regelen

In Spanje bestaat er voor ongehuwde partners geen automatische gemeenschap van goederen zoals bij een huwelijk. Wat in de notariële akte staat, is wat telt: het percentage dat ieder van u bezit, de gevolgen bij overlijden, en wie welk deel van de kosten draagt. Bij een stel met twee nationaliteiten — bijvoorbeeld één Nederlandse en één buitenlandse partner — verandert dat niets aan de Spaanse regels, want die gelden voor het onroerend goed zelf, ongeacht waar u vandaan komt.

Dat maakt het des te belangrijker om vooraf na te denken over de structuur: hoeveel brengt ieder in, wat gebeurt er bij een scheiding of overlijden, en hoe wordt de hypotheek geregeld als die er komt. Dit artikel loopt de belangrijkste keuzes en documenten door, zodat u met uw advocaat en notaris een geïnformeerd gesprek kunt voeren.

Wanneer twee ongehuwde personen samen een woning in Spanje kopen, wordt dit juridisch vastgelegd als onverdeelde mede-eigendom, in Spanje bekend als proindiviso. Ieder van u bezit een percentage van de woning, en dat percentage staat letterlijk in de escritura, de notariële koopakte. Het hoeft geen vijftig-vijftig verdeling te zijn: als de ene partner meer inbrengt dan de andere, kan en moet dat verschil terugkomen in het aandeel dat ieder op papier bezit.

Dit is geen formaliteit die u later kunt rechttrekken. Als het aandeel in de akte niet overeenkomt met wie daadwerkelijk heeft betaald, kan de Spaanse fiscus dat verschil beschouwen als een schenking tussen de partners, met mogelijke fiscale gevolgen. Daarom is het verstandig om, voordat u naar de notaris gaat, met uw advocaat precies te berekenen wie wat inbrengt — inclusief de aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting, notaris en gestoría — en dat percentage nauwkeurig te laten vastleggen.

Een gemengde nationaliteit verandert hier niets aan: of uw partner Nederlander, Spanjaard of van een ander land is, de regels over mede-eigendom van Spaans vastgoed zijn Spaans recht en gelden voor iedereen op dezelfde manier.

De notariële akte regelt het eigendom, maar niet wat er gebeurt als de relatie eindigt of als een van beiden overlijdt. Daarvoor is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de partners aan te raden, opgesteld door een advocaat naast de akte. Daarin kunt u vastleggen wie bij een scheiding het eerste recht heeft om het aandeel van de ander over te nemen, hoe de huurinkomsten en kosten worden verdeeld, en wat er gebeurt als een van beiden de woning wil verkopen terwijl de ander dat niet wil.

Minstens zo belangrijk is een Spaans testament. Spanje kent een stelsel van wettelijke erfdelen (legítima) dat, zonder testament, familieleden van de overleden partner voorrang kan geven boven de overlevende partner — ook als u al jaren samenwoont. Een testament dat specifiek over uw Spaanse bezit gaat, naast een eventueel testament in Nederland, voorkomt dat uw partner na een overlijden moet onderhandelen met erfgenamen die u nooit als mede-eigenaar had bedoeld.

Overweegt u een gezamenlijke Spaanse hypotheek, bijvoorbeeld via onze partner Colibrí Finances? Houd er dan rekening mee dat beide partners doorgaans hoofdelijk aansprakelijk worden voor de volledige schuld, niet alleen voor hun eigen aandeel. Dat is iets om vooraf goed te begrijpen, los van de voorwaarden die de bank uiteindelijk aanbiedt.

Zodra beide partners als eigenaar in de akte staan, heeft ieder een eigen fiscale verplichting in Spanje. Verhuurt u de woning, dan dient iedere eigenaar zijn eigen Modelo 210 in, de jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen, over zijn eigen aandeel van de huurinkomsten. De jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en de servicekosten van de gemeenschap lopen door, ongeacht de eigendomsverhouding.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar dat regelt niet automatisch hoe de inkomsten uit uw Spaanse woning in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting moeten worden verwerkt. Een Nederlandse belastingadviseur moet dat per situatie bevestigen, zeker wanneer de aandelen tussen de partners ongelijk zijn verdeeld.

Verkoopt u later samen de woning, dan geldt de inhouding van 3 % per verkopende partner op zijn deel van de prijs, en is er ook gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) verschuldigd over de waardestijging van de grond. Beide zaken worden verrekend per eigenaar, niet als één gezamenlijk bedrag.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.