Erbschaft und Testament für deutsche Eigentümer einer Immobilie in Spanien
Wer in Spanien ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte frühzeitig klären, welches Erbrecht gilt und ob ein eigenes spanisches Testament sinnvoll ist. Das erspart den Erben später Zeit, Kosten und Unsicherheit.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Englisch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Warum das Thema nicht warten sollte
Eine Immobilie in Spanien gehört nicht automatisch in den deutschen Nachlass – sie unterliegt eigenen Regeln bei Notar, Grundbuch und Finanzamt. Wer sich erst beim Todesfall damit beschäftigt, überlässt den Erben einen Prozess, der ohne Vorbereitung deutlich länger dauert.
Die gute Nachricht: Mit einem klar formulierten Testament und ein paar vorbereiteten Schritten lässt sich der Ablauf für die Erben spürbar vereinfachen.
Ein spanisches Testament regelt nur das spanische Vermögen und ersetzt kein deutsches Testament für das übrige Erbe – beide ergänzen sich.
Erbrecht und Nationalität: welches Recht gilt
Nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für einen deutschen Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland bedeutet das in der Regel deutsches Erbrecht, auch wenn die Immobilie in Spanien liegt. Man kann jedoch im Testament ausdrücklich das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit wählen – also deutsches Recht, unabhängig vom späteren Wohnsitz.
Diese Wahl ist wichtig, weil spanisches und deutsches Erbrecht unterschiedliche Regeln zu Pflichtteilen und Verteilung kennen. Ohne eindeutige Festlegung kann es zu Unsicherheit kommen, welches Recht am Ende greift – besonders wenn sich der gewöhnliche Aufenthalt im Laufe der Jahre ändert, etwa bei einem Alterswohnsitz in Spanien.
Spanisches Testament oder reicht ein deutsches?
Ein deutsches Testament ist in Spanien grundsätzlich gültig, sofern es den spanischen Formvorschriften nicht widerspricht. Trotzdem empfehlen die meisten spanischen Notare ein zusätzliches, eigenständiges spanisches Testament, das ausschließlich das Vermögen in Spanien regelt. Es wird vor einem spanischen Notar beurkundet und im zentralen Testamentsregister hinterlegt.
Ohne ein solches Dokument müssen die Erben häufig ein deutsches Nachlasszeugnis übersetzen, mit Apostille versehen und einem spanischen Notar vorlegen, bevor die Erbschaft angenommen und die Immobilie im Grundbuch umgeschrieben werden kann – ein Weg, der ohne Vorbereitung deutlich mehr Zeit kostet.
Erbschaftsteuer und NIE für die Erben
Wer eine spanische Immobilie erbt, braucht unabhängig vom eigenen Wohnort eine spanische Steuernummer (NIE), um die Erbschaft anzunehmen, die Erbschaftsteuer zu zahlen und die Immobilie auf den eigenen Namen eintragen zu lassen. Die Erbschaftsteuer ist eine staatliche Steuer, die von den Regionen mit eigenen Freibeträgen und Ermäßigungen ausgestaltet wird; die tatsächliche Belastung hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert der Immobilie und vom Wohnsitz ab und gehört in die Hände eines spezialisierten Steuerberaters.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland betrifft vor allem die Einkommensteuer, etwa Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie. Die Erbschaftsteuer wird gesondert behandelt, weshalb sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater in Spanien und einem in Deutschland lohnt.
NIE
Erste Amtshandlung der Erben
Ohne spanische Steuernummer lässt sich weder die Erbschaftsteuer zahlen noch die Immobilie im Grundbuch auf die Erben umschreiben – der Antrag sollte deshalb so früh wie möglich gestellt werden, auch per Vollmacht aus Deutschland.
Ablauf nach einem Todesfall
Nach dem Tod des Eigentümers benötigen die Erben die Sterbeurkunde, das spanische oder deutsche Testament beziehungsweise – falls keines vorliegt – ein Nachlasszeugnis, bevor ein spanischer Notar die Erbschaftsannahme beurkundet. Erst danach kann die Eintragung im Grundregister erfolgen und die Immobilie formal auf den Namen der Erben laufen.
Laufende Kosten wie die Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftsgebühren bestehen während dieses Prozesses weiter. Verkaufen die Erben die Immobilie später als Nichtresidenten, behält der Käufer 3 % des Preises für die Steuer der Verkäufer ein, und zusätzlich fällt die städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an.
| Schritt | Dauer (ungefähr) | Besonderheit |
|---|---|---|
| NIE-Antrag der Erben | einige Wochen | Auch per Vollmacht aus Deutschland möglich |
| Notarielle Erbschaftsannahme | wenige Tage | Erfordert Sterbeurkunde und Testament |
| Zahlung der Erbschaftsteuer | gesetzliche Frist von einigen Monaten | Regional unterschiedliche Freibeträge |
| Eintrag im Grundregister | einige Wochen | Erst danach gilt die Immobilie offiziell als überschrieben |
- Internationale Sterbeurkunde
- Spanisches oder deutsches Testament beziehungsweise Nachlasszeugnis
- NIE-Antrag für jeden Erben
- Aktueller Grundbuchauszug der Immobilie
- Nachweis über die gezahlte Erbschaftsteuer
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich als deutscher Staatsbürger unbedingt ein spanisches Testament haben?
Pflicht ist es nicht, ein deutsches Testament kann in Spanien anerkannt werden. In der Praxis beschleunigt ein zusätzliches spanisches Testament, das nur die spanische Immobilie regelt, den Ablauf für die Erben erheblich und vermeidet Übersetzungen und Apostillen im Nachlassverfahren.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Spanien für mich als Nichtresidenten?
Das lässt sich pauschal nicht sagen: Die Erbschaftsteuer ist eine staatliche Steuer, die jede Region mit eigenen Freibeträgen gestaltet. Verwandtschaftsgrad, Immobilienwert und Wohnsitz spielen eine Rolle. Ein spanischer Steuerberater kann die konkrete Situation anhand der aktuellen regionalen Regeln prüfen.
Was passiert, wenn der Eigentümer ohne Testament verstirbt?
Ohne Testament wird über ein Nachlasszeugnis geklärt, wer gesetzlich erbt; das Verfahren dauert meist länger, weil zusätzliche Nachweise und oft Übersetzungen nötig sind. Ein eigenes spanisches Testament vermeidet diesen zusätzlichen Schritt und schafft von vornherein Klarheit.
Brauchen die Erben eine NIE, auch wenn sie die Immobilie sofort verkaufen möchten?
Ja. Die NIE ist Voraussetzung, um die Erbschaft überhaupt anzunehmen, die Erbschaftsteuer zu zahlen und die Immobilie formal zu übernehmen – erst danach kann ein Verkauf notariell abgewickelt werden, selbst wenn er kurzfristig geplant ist.
Deckt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland auch die Erbschaftsteuer ab?
Das Abkommen betrifft vor allem die Einkommensteuer, etwa Mieteinnahmen aus der Immobilie. Die Erbschaftsteuer wird in beiden Ländern separat behandelt, weshalb sich eine frühzeitige Abstimmung mit Steuerberatern in Spanien und in Deutschland lohnt.