Investieren in Spanien: Was ausländische Käufer wissen müssen

In Spanien reichen die Angebote von sanierungsbedürftigen Wohnungen bis zu freistehenden Häusern mit Grundstück – für Investoren aus Deutschland eine Gelegenheit, mit einer klaren Strategie aus Renovierung, Vermietung oder Wiederverkauf zu arbeiten. Entscheidend ist dabei weniger der erste Eindruck als die Substanz des Gebäudes, die geltenden Vermietungsregeln und eine realistische Kalkulation der Nebenkosten.

Über unser Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Maklerbüros in Spanien erhalten Interessenten häufig Zugang zu Objekten, bevor diese öffentlich inseriert werden. Unser eigenes Renovierungsteam hat seit 2022 im Rahmen von Investorenprojekten 18 Immobilien gekauft, saniert und wieder verkauft; der mittlere Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises – ein Erfahrungswert aus der Vergangenheit, keine Prognose für künftige Projekte.

In Spanien reicht das Angebot von sanierungsbedürftigen Stadtwohnungen über Reihenhäuser bis zu freistehenden Villen mit Grundstück. Für Käufer aus Deutschland, die renovieren und anschließend vermieten oder weiterverkaufen möchten, sind vor allem Objekte mit soliden Grundmauern und guter Lage interessant – auch wenn Küche, Bad oder Elektrik veraltet sind. Genau solche Immobilien tauchen häufig zuerst im Netzwerk lokaler Makler auf, bevor sie öffentlich inseriert werden.

Wohnungen in gut angebundenen Vierteln eignen sich oft für die langfristige Vermietung, während freistehende Häuser mit Garten oder Pool eher für Ferienvermietung oder den Wiederverkauf nach Sanierung infrage kommen. Welche Option sinnvoller ist, hängt stark vom Zustand des Gebäudes, den lokalen Vorschriften und der geplanten Nutzung ab – eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

Wer eine Immobilie in Spanien später touristisch vermieten möchte, benötigt eine regionale Lizenz für Ferienvermietung. Viele Regionen und auch einzelne Wohnanlagen schränken diese Vermietungsform ein oder schließen sie für bestimmte Gebäudetypen ganz aus. Diese Prüfung sollte vor dem Kauf erfolgen, nicht danach – denn ohne gültige Lizenz lässt sich eine Wohnung oft nur langfristig vermieten, was die Kalkulation grundlegend verändert.

Für die dauerhafte Vermietung an feste Mieter gelten andere Regeln, die meist weniger restriktiv sind. In jedem Fall lohnt sich eine Anfrage bei der zuständigen Gemeinde in Spanien, bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird.

Zum reinen Kaufpreis kommen in Spanien weitere Kosten hinzu, die Käufer aus Deutschland von Anfang an einplanen sollten. Bei Bestandsimmobilien wird die regionale Übertragungssteuer (ITP) fällig, deren Satz jede Region eigenständig festlegt; bei Neubauten gelten stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren sowie – vor allem für ausländische Käufer üblich – die Kosten für einen unabhängigen Anwalt.

Nach dem Kauf entstehen laufende Pflichten: Nicht-Residenten geben jährlich die Einkommensteuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) ab, Mieteinnahmen werden in Spanien versteuert, und die Grundsteuer (IBI) sowie Gemeinschaftsgebühren fallen jedes Jahr an.

Ein Kauf in Spanien lässt sich weitgehend aus Deutschland heraus organisieren. Besichtigungen finden persönlich oder per Video statt, die Verhandlung und die rechtliche Prüfung der Immobilie übernimmt in der Regel ein Anwalt, und der Notartermin kann mit einer Vollmacht auch ohne persönliche Anwesenheit stattfinden. Für die Bankverbindung arbeiten wir mit dem Partner Colibrí Finances zusammen, der Finanzierungen für Nicht-Residenten vermittelt. Ob und in welcher Höhe eine Bank finanziert, entscheidet sie stets im Einzelfall.

Die Immobilie wird stets auf den Namen der Käuferin oder des Käufers eingetragen – bei Sókerim gilt das auch für die vollständig betreute Investition: Wir finden das Objekt, Sie kaufen es im eigenen Namen, unser eigenes Team saniert, und wir übernehmen anschließend Verkauf oder Vermietung. Wir bündeln dabei niemals das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich wäre – das spanische Golden Visa für Investoren endete ohnehin am 3. April 2025 und ist keine Option mehr. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien zudem jedes Wechselkursrisiko.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Mieteinnahmen oder ein späterer Verkaufsgewinn aus Spanien in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Für die Finanzierungsprüfung verlangen spanische Banken üblicherweise Einkommensnachweise, den letzten Steuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate und einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.